Những chính sách thay đổi mới quan trọng về tài chính đất đai và thuế bất động sản

Ảnh minh hoạ

Với việc Quốc hội đã thông qua và đồng thời cả 3 Luật quan trọng gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và thống nhất, bảo đảm cho Nhà nước có đầy đủ công cụ pháp lý để thực hiện quyền quản lý đất đai; hạn chế được tiêu cực, lạm dụng. Đây cũng là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới đột phá về chính sách, pháp luật đất đai theo tinh thần Nghị quyết 18 – NQ/TW đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kì mới. NQ 18 – NQ/TW cũng cho thấy rõ việc đánh giá chính sách thuế bất động sản đã rõ hơn trước đó, có thuế cao đối với những nhóm này, nhưng thuế lại thấp đối với những nhóm khác. Nghị quyết 18 – NQ/TW đã đề cập đến những vấn đề quan trọng như nâng cấp hệ thống quản lý để thu đúng, thu đủ thuế, xây dựng hệ thống hành chính số kết nối mạng trong quản lý đất đai, quản lý thuế, có cơ chế công khai tài sản bất động sản, giải trình nguồn gốc và xử lý khi nguồn gốc không minh bạch.

Những đổi mới căn bản về tài chính đất đai tăng cường tính minh bạch và hài hoà lợi ích các bên liên quan

Sau hơn 10 năm triển khai, việc áp dụng khung giá đất và bảng giá đất đã phản ánh nhiều hạn chế. Khung và bảng giá được cập nhật mỗi 5 năm và ít điều chỉnh, trong khi giá đất trên thị trường biến động thường xuyên và có thể tăng đột ngột. Kết quả là giá đất trong khung và bảng thường thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường, gây ra tình trạng "hai giá đất" gây thất thu thuế cũng như nhiều tranh chấp dân sự trên thị trường bất động sản. Vì vậy, những thay đổi liên quan trong Luật Đất đai 2024 là rất quan trọng và cấp thiết, tạo nền tảng cho việc khai thác nguồn thu từ bất động sản hiệu quả hơn.

Cụ thể, Luật Đất đai quy định bỏ khung giá đất thay bằng bảng giá đất hàng năm là một bước tiến lớn trong việc nhìn nhận thị trường bất động sản đúng với góc độ kinh tế thị trường. Từ đó, ngăn chặn tình trạng trục lợi, cấu kết giữa quan chức biến chất và doanh nghiệp thông qua quá trình định giá đất rẻ, làm thất thoát tài sản của Nhà nước và gây méo mó thị trường. Hiện nay, nhiều dự án trước đó được giao phát triển có định giá đất thấp đang bị rà soát định giá lại.

Các nguyên tắc định giá đất bao gồm: tuân thủ nguyên tắc thị trường; đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; độc lập giữa các tổ chức định giá và cơ quan quyết định giá đất; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Luật quy định chi tiết, chặt chẽ, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất về thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại khoản 3 Điều 155 . Tuỳ từng trường hợp cụ thể thì giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định hoặc thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Đồng thời sự minh bạch về giá đất còn được thể hiện trong quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024: trường hợp áp dụng bảng giá đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… Đối với trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn không quá 180 ngày, kể từ thời điểm xác định giá đất theo quy định. Những quy định chi tiết trên lần đầu tiên được quy định ngay trong Luật, thể hiện sự minh bạch, góp phần giải quyết thực trạng dự án chậm triển khai do chậm xác định giá đất.

Luật cũng quy định đúng bản chất nguyên tắc định giá đất, bổ sung quy định về căn cứ định giá đất. So với những nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thì khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 thể hiện quy định chi tiết, phù hợp hơn về nguyên tắc định giá, có sự phân định rõ ràng giữa nguyên tắc và căn cứ định giá đất, những nguyên tắc về thị trường, công khai, minh bạch, trung thực, khách quan và độc lập đã được quy định cụ thể. Những căn cứ cơ bản trong định giá đất đã được quy định, đặc biệt là loại trừ yếu tố thời hạn sử dụng đất trong định giá đất nông nghiệp trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; những cơ sở thông tin giá đất đầu vào là căn cứ định giá đã được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, gồm: giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá đất thông qua điều tra, khảo sát.

Các phương pháp định giá đất được quy định cụ thể ngay trong Luật. Phương pháp định giá đất là nội dung rất quan trọng, quyết định tính chính xác của kết quả định giá đất. Sau nhiều quan điểm tranh luận khác nhau, Luật đã quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh (bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ tại khoản 1, 2 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dự và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung, các phương pháp tương đồng với thời kỳ Luật Đất đai năm 2013 và phù hợp các phương pháp định giá bất động sản trên thế giới.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 đã trao quyền cho Chính phủ được quy định phương pháp định giá đất khác khi được sự đồng ý của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Điểm nổi bật, khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, điều này bảo đảm tính thống nhất, chặt chẽ và công bằng trong lựa chọn phương pháp định giá đất. Những nội dung của Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 cần được Chính phủ quy định chi tiết, làm rõ để áp dụng hiệu quả, như: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản 2 Điều 158 là những yếu tố nào? Quy định chi tiết về quy trình lựa chọn và áp dụng từng phương pháp định giá? Đặc biệt với quy định tại khoản 9 Điều 158: “việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định” sẽ có những thay đổi trong trình tự xác định giá đất, bởi Hội đồng thẩm định có quyền quyết định lựa chọn phương pháp định giá.

Đặc biệt bảng giá đất được ban hành hằng năm, sát với thị trường, phù hợp đặc tính của giá đất và được áp dụng phổ biến hơn. Từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 bảng giá đất sẽ được công bố và áp dụng hằng năm; với quy định bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn tại các địa phương đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất sẽ tạo nên những thay đổi đáng kể về bảng giá đất được xây dựng phù hợp thị trường, phản ánh đúng giá trị thật của thửa đất. So với những trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm 04 trường hợp áp dụng bảng giá đất: là căn cứ tính tiền thuê đất khi thuê đất trả tiền thuê hằng năm (trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá); tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Việc quy định bảng giá đất là căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất với mục tiêu góp phần tạo nên sự minh bạch về giá trong các giao dịch bất động sản ở nước ta. Bên cạnh đó, những vấn đề về điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Như vậy, thay đổi quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 liên quan đến nguồn thu từ bất động sản là việc định giá đất phản ánh chính xác hơn giá thị trường của bất động sản. Nếu như trước đây, bảng giá đất được định giá định kỳ 5 năm một lần thì theo Luật Đất đai 2024 chu kỳ định giá lại là hàng năm với các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định cụ thể. Điều này kỳ vọng sẽ giúp cho cơ sở thuế gần hơn với giá thị trường. Qua đó, không những giúp cho nhà nước khai thác nguồn thu từ bất động sản mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn (bởi gánh nặng thuế lớn khi đầu cơ tích lũy bất động sản).

Ảnh minh hoạ

Ngăn chặn tình trạng hai giá và trốn thuế

Trước kia tình trạng khai báo giá thấp khi giao dịch bất động sản nhằm né thuế diễn ra rất nhiều. Điều này gây ra thất thoát thuế, mất công bằng xã hội. Song, Luật Đất đai 2024 đã quy định mua bán đất dự án phải thanh toán qua ngân hàng, giúp thị trường trở nên minh bạch.

Một trong nội dung mà Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16.6.2022 của Ban chấp hành Trung ương đặt ra là tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Thể chế hóa nội dung trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản tại điều 48.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 điều 48 đã bổ sung quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.

Cũng theo quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1.8, một số trường hợp mua bán nhà bắt buộc phải chuyển khoản là các giao dịch mua bán bất động sản giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hay doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản với khách hàng sẽ phải thanh toán chuyển khoản qua ngân hàng.

Luật mới yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản (ví dụ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở…), hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (hợp đồng môi giới…) từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định mới hướng tới mục tiêu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chịu trách nhiệm ghi đúng giá giao dịch thực tế, tránh tình trạng ghi giá thấp hơn để giảm thuế thu nhập, lệ phí trước bạ do tình trạng khai thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá) đã từng diễn ra khá phổ biến. Các cơ quan chức năng cũng đã xử lý nhiều trường hợp khai không đúng giá chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế”

Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản rất phù hợp trong thời gian tới đây. Quy định này sẽ hạn chế việc mua bán tùy tiện, hạn chế mức leo thang không kiểm soát. Tuy nhiên, khi chuyển khoản như vậy thì chuyển khoản theo giá nào. Hiện tại chưa xác định được khung giá, nên bước đầu người dân nên làm quen dần với việc chuyển khoản. Về lâu dài phải cần có bài toán về dữ liệu về giá, đó là căn cứ để người dân thanh toán thấy được giá chuyển nhượng như vậy có phù hợp không. Chủ trương này hoàn toàn đúng nhưng có lẽ sẽ gặp khó khăn khi áp dụng ban đầu.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội có đề nghị Chính phủ cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất nhằm điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước (Ảnh minh hoạ)

Sớm nghiên cứu ban hành Luật Thuế bất động sản

Về lộ trình, ngay khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, việc đánh thuế cần thực hiện càng sớm càng tốt, không thể để chậm hơn. Tuy nhiên, để có thể tính thuế được như vậy cần xây dựng dữ liệu nhà đất liên thông giữa các địa phương để biết một người dân đang có đất ở những nơi đâu và được cập nhật liên tục. Hiện nay chúng ta đã có cơ sở dữ liệu thông tin cá nhân và có thể đã cập nhật thông tin về đất đai trên cơ sở dữ liệu cá nhân như cập nhật giấy tờ xe, giấy phép lái xe...

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, khi đánh giá tổng thể, quy định về chu kỳ định giá lại là hàng năm với các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2024 chỉ là một bước khởi đầu, một nền tảng để tiến xa hơn trong việc cải thiện hệ thống thuế bất động sản. Để thực hiện hiệu quả, cần có các hướng dẫn thi hành cụ thể và sâu sắc hơn, giúp cơ quan chức năng và các bên liên quan hiểu rõ và áp dụng một cách chính xác. Hơn nữa, vấn đề còn phức tạp hơn khi hai thách thức chính của mô hình thuế bất động sản vẫn chưa được giải quyết triệt để. Sự hạn chế này có thể ảnh hưởng đến khả năng thu thuế từ bất động sản trong thực tế, đặt ra nhiều thách thức cho việc quản lý và sử dụng nguồn thu này một cách hiệu quả. Theo đó, để tối ưu Luật Đất đai 2024, thiết nghĩ cần tiếp tục nghiên cứu và phát triển các biện pháp cụ thể, có tính ứng dụng cao để giải quyết những thách thức này. Đồng thời, cũng cần tập trung vào việc cải thiện và hoàn thiện quy trình thi hành luật, giúp việc thực thi trở nên linh hoạt và hiệu quả hơn trong thực tế.

GS. Đặng Hùng Võ ( nguyên thứ trưởng Bộ TN và MT) nhấn mạnh: tại nghị quyết 18 của trung ương nêu rõ nhiệm vụ là đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang; ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng và người dân tại các địa phương thực hiện nhiệm vụ an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ rừng tự nhiên...

Tuy nhiên đến nay sau 20 năm, vấn đề liên quan thuế bất động sản dù có được cải thiện so với thời kỳ bao cấp nhưng chưa tạo được các tác động thực sự vào thị trường bất động sản hay lành mạnh hóa thị trường. Vì vậy, đề nghị của Ủy ban Thường vụ Quốc hội  cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất nhằm điều tiết chênh lệch địa tô là hoàn toàn đúng, cần thực hiện sớm. Vấn đề còn lại là đánh thuế trong hoàn cảnh của Việt Nam như thế nào để tạo ra hiệu quả bởi ở Việt Nam hiện nay có một nhóm được gọi là siêu giàu từ bất động sản nhưng cũng có một nhóm không có tiền để mua một bất động sản làm nhà ở cho mình.

Do đó, về nguyên tắc việc đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách. Tức là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo, mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà đất. Theo đó, cần đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, cũng như tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Những việc này sẽ góp phần "đặc trị" hiện tượng sốt đất, giúp giá nhà đất bình ổn lại. Hiện tại chưa áp dụng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà đất ngay được, nên thị trường chưa lập tức bị tác động. Bởi hình thức thu thuế hiện nay vẫn dựa trên các cán bộ địa phương, còn chưa hoàn thiện, minh bạch dữ liệu về tài sản là bất động sản, dẫn đến khó xác định chính xác đối tượng chịu thuế. Bên cạnh đó, vấn đề cốt lõi là loại bỏ tư duy bảo vệ quyền riêng tư tài sản, thay bằng tư duy minh bạch tài sản, buộc phải giải trình nguồn gốc tài sản, đây là cách duy nhất dẹp bỏ tham nhũng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để thực hiện được quy định về đánh thuế tài sản, nhất là thuế bất động sản, cần kết hợp với việc hoàn thiện Luật Phòng chống tham nhũng, Bộ luật Dân sự...

Luật Đất đai 2024, mặc dù mang lại một bước tiến cải cách đáng kể với việc định giá đất phản ánh giá thị trường, song để đạt được hiệu quả cao, Nhà nước cần phải ban hành một luật thuế bất động sản hoàn chỉnh, song hành cùng với Luật Đất đai 2024. Luật này cần tập trung vào việc điều chỉnh và thống nhất các quy định và chính sách liên quan đến thuế về bất động sản, nhằm tối ưu hóa quản lý và sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả và bền vững hơn.

Theo đó, việc xem xét và áp dụng mức thuế suất linh hoạt dựa trên giá trị bất động sản, kết hợp tối ưu hóa cơ chế quản lý thuế sẽ giúp tăng nguồn thu cho Nhà nước một cách bền vững và giảm bớt gánh nặng thuế cho người dân và DN. Ngoài ra, việc cải thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai và tăng cường đào tạo cho cán bộ thuế cũng là những biện pháp cần thiết để đảm bảo thông tin chính xác và nâng cao hiệu quả quản lý thu thuế. Đồng thời, hoạt động tuyên truyền và phổ biến chính sách thuế mới cũng cần được tăng cường, nhằm nâng cao nhận thức của cộng đồng về trách nhiệm và nghĩa vụ thuế.