Bài 4: Giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu thầu, đấu giá
Ảnh minh hoạ
Bảo đảm công bằng, thuận lợi cho doanh nghiệp trong tiếp cận nguồn lực đất đai
Theo đó, tại Điều 125, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê bao gồm: Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 (bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá; Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; Đất có mặt nước chuyên dùng; Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;…) trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126;
Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217; Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án nhà ở; Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đáng chú ý, Luật quy định cụ thể các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120; Bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 122 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản…
Đối với các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 126 bao gồm: Dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 của mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong trường hợp Dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 của mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất bao gồm: Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Đối với các dự án có sử dụng đất trong trường hợp Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực, thì ngoài các điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
Tổ chức tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải có đủ các điều kiện: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của; Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Đặc biệt đối với nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 5 Điều 126; trường hợp trúng thầu thì phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ phù hợp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.
Luật Đất đai 2024 quy định, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất. Tổ chức được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 6, điểm d khoản 7 Điều 126 có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; quá thời hạn 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu.
Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 còn cho phép Doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế thoả thuận. Cụ thể, theo quy định tại Điều 127, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp: thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79; Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.
Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án….
Luật Đất đai 2024 cho phép Doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế thoả thuận.
Quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu, đấu giá
Theo đó, tại Điều 124, Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất gồm các trường hợp:
Giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 118; giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 119 mà được miễn tiền sử dụng đất; cho thuê đất quy định tại Điều 120 mà được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.
Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 mà thuộc một trong các trường hợp: Sử dụng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công; Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong các trường hợp: Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân và viên chức quốc phòng; sỹ quan, hạ sỹ quan, công nhân công an; người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước mà chưa được giao đất ở, nhà ở; Giao đất ở cho cá nhân là giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nhưng chưa có đất ở, nhà ở tại nơi công tác hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng;… (khoản 3 Điều 124, Luật Đất đai 2014)
Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 121; Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 mà không sử dụng vốn quy định tại khoản 2 Điều 124 trong trường hợp có nhà đầu tư quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực;
Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 hoặc không có người tham gia. Thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…
Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 đã thể chế hoá đầy đủ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”; “hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu”… sẽ góp phần tăng tính minh bạch, cạnh tranh trong việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, hạn chế các “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu” thâu tóm thu gom đất đai…
