Bài 5 : Mở rộng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai.
Luật Đất đai 2024, hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai - Ảnh minh hoạ
Bắt buộc phải hòa giải mọi tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
Đặc biệt, So với Luật Đất đai 2013, Luật mới quy định trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định (tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền), các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện.
Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.
Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (Thời gian này đã được rút ngắn hơn so với quy định hiện nay, Luật Đất đai 2013 quy định thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai).
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
Đối với trường hợp hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Ảnh minh hoạ
Quy định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với các trường hợp
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết;
Với những tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có các giấy tờ trên thì các bên tranh chấp chỉ được lựa chọn một trong 2 hình thức giải quyết tranh chấp: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện mà các bên tranh chấp không gửi đơn đến cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND cấp huyện có hiệu lực thi hành.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành…
Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ TNMT khi giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
Mở rộng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai.
Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai sẽ do tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.
Luật gia Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại Luật gia VN
Trao đổi với phóng viên Tạp chí điện tử Pháp lý, Luật gia Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam cho rằng, đây là lần đầu tiên Luật Đất đai 2024 đã chính thức ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho Trọng tài thương mại tại khoản 5 Điều 236. Như vậy, ngoài Tòa án thì những tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Theo Luật gia Nguyễn Văn Hậu, việc sửa đổi, bổ sung trên phù hợp với xu hướng xét xử và phát triển ngày nay bởi thực tế đã chứng minh ưu điểm từ việc lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài trong thời gian qua.
Bên cạnh đó hiện nay, trong các hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là hoạt động đầu tư kinh doanh liên quan đến bất động sản xuất hiện nhiều mâu thẫu tranh chấp liên thương mại chứ không đơn thuần là các mâu thuẫn, tranh chấp cơ bản liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Do đó nếu chỉ giao thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này cho Toà án hay UBND các cấp thì vô hình chung đã tạo ra một khối lượng công việc lớn cho các chủ thể này, thậm chí nhiều vụ việc giải quyết kéo dài, làm tăng thêm chi phí và điều này không chỉ gián tiếp có ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả thu hút đầu tư tại một số địa phương.
Việc cho phép Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai sẽ giúp giảm tải của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay. Đồng thời, các mâu thuẫn, tranh chấp thương mại của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong mối quan hệ kinh doanh liên quan đến đất đai được giải quyết kịp thời, thấu đáo, hiệu quả về thời gian và cả chi phí.
“Với nhiều quy định mới về cơ chế giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Luật đất đai năm 2024 khi có hiệu lưc, hi vọng sẽ tạo ra sự rõ ràng, minh bạch, thuận lợi cho người dân, cơ quan Nhà nước, Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam trong việc giải quyết nhanh chóng các vụ việc tranh chấp đất đai vốn là những tranh chấp căng thẳng, phố biến nhất trong xã hội” - Luật gia Nguyễn Văn Hậu chia sẻ.
