Bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch – Những vấn đề pháp lý và thực tiễn đặt ra

Tóm tắt: Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, chủ yếu đánh giá những bất cập của pháp luật hiện hành chưa đáp ứng được yêu cầu bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch đối với sản phẩm bất động sản du lịch Resort villa, shoptel, condotel. Từ thực trạng pháp luật và yêu cầu bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch đã đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch để góp phần phát triển du lịch tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội của Việt Nam.

1. Khái quát về kinh doanh BĐS du lịch và quan niệm về đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch

1.1. Khái niệm về bất động sản du lịch; kinh doanh bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch (gọi chung là BĐS du lịch) là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng được sử dụng phục vụ các chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác[1]. Kinh doanh BĐS du lịch là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS du lịch; thực hiện các dịch vụ BĐS theo quy định pháp luật nhằm mục đích sinh lợi[2].

Ở Việt Nam, thời gian qua đã phát triển mạnh với các loại BĐS du lịch khác nhau như: Khu nghỉ dưỡng (Resort); Biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (Condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Service apartment); du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay)...  Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 147/QĐ-TTg về phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với quan điểm: “Phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành và các lĩnh vực khác, góp phần hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại” càng khẳng định xu hướng phát triển của BĐS du lịch. Nhằm hiện thực hóa chủ trương phát triển du lịch ở Việt Nam cần phải có sự đầu tư về hạ tầng du lịch và xây dựng, hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về kinh doanh BĐS du lịch nói chung và hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch nói riêng trong thời gian tới.  

1.2. Quan niệm về đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch

Quyền lợi là quyền được hưởng những lợi ích nào đó về vật chất, tinh thần. Nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS du lịch (là các tổ chức, cá nhân sử dụng vốn đầu tư, huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án); có thể là các nhà đầu tư BĐS du lịch (là các tổ chức, cá nhân đầu tư vốn để mua BĐS du lịch từ các chủ đầu tư dự án để bán hoặc cho thuê); có thể là các nhà đầu tư thứ cấp (là các tổ chức, cá nhân mua hoặc thuê hoặc thuê mua BĐS du lịch) từ các chủ đầu tư dự án. Lợi ích nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch mong muốn khi tham gia đầu tư vào dự án đầu tư kinh doanh BĐS du lịch trước hết và đầu tiên là mong muốn thu được lợi nhuận từ dự án kinh doanh BĐS du lịch. Qua đó, khẳng định vị thế, uy tín của các nhà đầu tư trên thị trường.

Đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch là những cam kết của nhà nước thông qua cơ chế chính sách, pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch xuất phát từ những đặc thù của hoạt động này: BĐS du lịch là những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, việc quy hoạch đầu tư xây dựng BĐS cần vốn lớn, thời gian thu hồi vốn đầu tư lâu, có tính đồng bộ, có chu kỳ kinh doanh dài, gắn liền với các chính sách cam kết tài chính, chia sẻ lợi nhuận, chịu sự ảnh hưởng tác động qua lại của các BĐS khác. Mặt khác, nhà nước cũng có chủ trương khuyến khích phát triển ngành dịch vụ du lịch, do đó nhu cầu cần có cơ chế pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch là yêu cầu cần thiết. Tuy nhiên, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch phải đặt trong mối quan hệ tương xứng và công bằng với các chủ thể khác có liên quan. Bởi lẽ theo Napoleon Hill thì: “…không sự giàu sang hay địa vị nào có thể trường tồn, trừ phi được xây dựng trên sự thật và sự công bằng, bởi vậy, tôi sẽ không tham gia vào giao dịch nào mà không có lợi cho tất cả các bên”. Vì vậy, quy định bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch phải trên nguyên tắc điều tiết lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân và nhà nước, cân nhắc, đánh giá các yêu tố lợi và bất lợi của dự án dưới nhiều góc độ về kinh tế xã hội môi trường; cân bằng giữa lợi ích các chủ thể. Đây là cơ sở để xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá dự án, thực hiện tốt hơn công bằng xã hội. Đảm bảo cân bằng lợi ích công cộng, lợi ích chính đáng của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch bằng pháp luật là công cụ hữu hiệu bởi những đặc trưng cơ bản của pháp luật (tính nhà nước, tính cưỡng chế, tính quy phạm xử sự chung, tính xã hội toàn diện và phổ biến). Yêu cầu đặt ra cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nhằm đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch là: Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch phải phản ánh được đặc thù và sự phát triển của kinh doanh BĐS du lịch; phải phản ánh được đặc điểm của kinh doanh BĐS du lịch đồng thời hạn chế được rủi ro, giải quyết hài hòa các lợi ích của các chủ thể có liên quan. Bên cạnh chức năng phản ánh của pháp luật về nhu cầu khách quan của hoạt động kinh doanh BĐS du lịch thì pháp luật còn có vai trò định hướng, tạo dựng những quan hệ mới. Bởi vì pháp luật bao giờ cũng có sự ổn định tương đối nhưng thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS du lịch thường diễn ra sự thay đổi thường xuyên. Về căn bản, những thay đổi đó vẫn diễn ra theo những quy luật nhất định mà con người có thể nhận thức được. Dựa tên cơ sở của những kết quả và dự báo khoa học có thể dự kiến được những tình huống cần tới sự điều chỉnh của pháp luật và làm cho pháp luật luôn thích ứng và tiến bộ.

2. Thực trạng pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam dưới góc độ bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch hiện đang được điều chỉnh và áp dụng bởi khung pháp luật về đầu tư và kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật điều chỉnh kinh doanh BĐS du lịch bao gồm: Luật Đầu tư 2020, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2020, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014 (Luật Bảo vệ môi trường 2020 có hiệu lực từ 01/01/2022); Luật Quy hoạch 2017 và một số luật khác có các nội dung liên quan như: Luật Du lịch 2017; Quyết định số 3720 –BVHTT&DL ngày 28/10/2019: Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch; Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và môi trường ngày 14/02/2020 về hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở; Nghị định số 02 CP ngày 06/01/2022 Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS; Chỉ thị 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày23/04/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh… Nhìn tổng thể ở Việt Nam đã có khung pháp lý chung để điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Từ góc độ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch, qua đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành có thể thấy tồn tại một số bất cập cơ bản sau:

Một là: Luật Đầu tư năm 2020 chưa quy định kinh doanh BĐS du lịch là ngành nghề kinh doanh được hưởng ưu đãi đầu tư.

Ưu đãi đầu tư là cam kết của nhà nước dành những lợi ích nhất định thường là lợi ích về thuế, về tài chính cho nhà đầu tư khi đầu tư theo những tiêu chí ưu đãi đầu tư (đầu tư vào ngành nghề kinh doanh hoặc địa bàn đầu tư hoặc theo một số tiêu chí khác) mà nhà nước cần khuyến khích, thu hút đầu tư trên cơ sở kết hợp hài hòa lợi ích kinh tế của nhà nước, nhà đầu tư và lợi ích xã hội. Tuy nhiên, hiện nay chưa có sự thống nhất giữa quan điểm về vai trò quan trọng của du lịch thể hiện trong Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030[3] trong mối quan hệ so sánh với danh mục ngành nghề ưu đãi đầu tư quy định tại Phụ lục II kèm theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư 2020 khi pháp luật đầu tư không quy định lĩnh vực đầu tư BĐS du lịch thuộc danh mục ngành nghề ưu đãi đầu tư. Mặt khác, Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp ưu đãi đầu tư được miễn/giảm tiền sử dụng đất, nhưng chỉ trong trường hợp “thuộc địa ưu đãi đầu tư” hoặc “lĩnh vực ưu đãi đầu tư” theo quy định của pháp luật đầu tư. Từ thực trạng quy định ưu đãi đầu tư của Luật Đầu tư năm 2020 như phân tích nên dự án đầu tư BĐS du lịch không có ưu đãi về đất. Trong khi đó, so sánh với nước có vị trí địa lý gần Việt Nam là Trung Quốc thì Trung Quốc đã có những chính sách ưu đãi đầu tư để phát triển du lịch. Cụ thể Trung Quốc ban hành các chính sách: Ưu đãi thu hồi đất để phát triển du lịch, giá đất được phê duyệt cho các dự án du lịch thấp hơn nhiều so với các dự án BĐS khác[4]. Được đảm bảo nguồn cung đất cho phát triển du lịch: hỗ trợ sử dụng đất chưa sử dụng, đất bỏ hoang, đảo xa và đất khác để xây dựng các dự án du lịch, cung cấp đất xây dựng bằng nhiều hình thức, thực hiện có hiệu quả quỹ đất xây dựng mới đối với các dự án du lịch trọng điểm..[5] Thậm chí ở tỉnh Long Châu còn có chính sách thúc đẩy phát triển du lịch như:

+ Chính sách linh hoạt trong việc sử dụng đất: Áp dụng các chính sách linh hoạt hơn trong việc xin chấp thuận sử dụng đất cho các dự án du lịch, thanh toán giá chuyển nhượng đất, thời hạn quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, chuyển nhượng đất ở nông thôn. Theo đó nếu đất sử dụng cho các dự án như vườn cây cảnh, vườn tham quan nông nghiệp, công viên rừng, không gian cây xanh, mặt nước chưa làm thay đổi mục đích, chức năng của đất nông nghiệp ban đầu thì không phải làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp. Nếu đất dự án du lịch thuộc địa bàn quận thì giá khởi điểm nhận chuyển nhượng không thấp hơn 70% giá đất chuẩn cùng cấp, cùng mục đích. Giá khởi điểm của việc chuyển nhượng không được thấp hơn tiền sử dụng đất xây dựng mới bổ sung, thu hồi đất, tiền bồi thường (san lấp mặt bằng) và các loại thuế, phí phải nộp theo quy định của Nhà nước.

+ Chính sách ưu đãi về vay vốn. Đối với xây dựng mới các công trình du lịch trọng điểm như danh lam thắng cảnh cấp 5A, danh lam thắng cảnh cấp 4A, khách sạn 5 sao, 4 sao sẽ hỗ trợ lãi vay cho các dự án có vốn vay trên 10 triệu và tiêu chuẩn chiết khấu là 15% của lãi suất cho vay. Mức chiết khấu tối đa cho một dự án du lịch là 300.000 nhân dân tệ mỗi năm và thời gian ưu đãi không quá 3 năm.

Kiến nghị: Luật Đầu tư cần bổ sung ngành nghề ưu đãi đầu tư đối với ngành kinh doanh BĐS du lịch. Kiến nghị này được xây dựng trên cơ sở lý luận về sự phát triển tất yếu của ngành du lịch để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành và các lĩnh vực khác. Đồng thời, ưu đãi đầu tư đối với ngành kinh doanh BĐS du lịch sẽ tạo những cơ hội đầu tư thuận lợi hơn cho nhà đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh về hoạt động du lịch với các quốc gia trong khu vực.

Hai là: Tên gọi BĐS du lịch condotel chưa có sự thống nhất.

Theo chỉ thị số 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 23/04/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh đặt tên là công trình căn hộ du lịch (condotel); Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định về các loại cơ sở lưu trú du lịch trong đó có căn hộ du lịch; Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14//02/2020 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở cũng đặt tên là căn hộ du lịch - condotel. Tuy nhiên, Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/05/2021 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã đặt tên là căn hộ lưu trú tại 1.4.8 của Thông tư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp condotel phục vụ mục đích cho thuê lưu trú… đã dẫn tới thực trạng chưa thống nhất trong cách đặt tên sản phẩm bất động sản condotel.

Kiến nghị: Cần có quy định của pháp luật định danh chính thức về các loại bất động sản du lịch. Khái niệm định danh các loại bất động sản du lịch cần được quy định trong các văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao như Luật, Nghị định. Việc định danh các loại bất động sản du lịch sẽ liên quan trực tiếp tới quy chế pháp lý từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư, cho đến các quy định cụ thể về thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn, cơ sở pháp lý để vận hành và những đảm bảo về việc xác lập quyền sở hữu.

Ba là: Chưa có sự thống nhất trong việc áp dụng quy chế pháp lý đối với sản phẩm BĐS du lịch là Resort villa và condotel.

Những năm 2013-2017, để mời gọi doanh nghiệp đến đầu tư phát triển du lịch một số tỉnh đã ban hành chính sách mở cửa, phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Theo đó, “đất ở không hình thành đơn vị ở” là thỏa thuận giữa Uỷ ban nhân dân tỉnh và nhà đầu tư nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”. Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng Biệt thự/căn hộ du lịch. Đến nay, một số dự án đã hoàn thành, nghiệm thu đi vào hoạt động , các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất[6]. Như vậy, hiện nay trên thực tế các địa phương áp dụng quy chế pháp lý khác nhau đối với sản phẩm Resort villa, condotel, có địa phương “linh hoạt” trong việc xác lập quyền sử dụng đất với hình thức “giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở” và xác lập quyền sở hữu lâu dài đối với người sở hữu BĐS này – áp dụng tương tự như đất sử dụng cho mục đích để xây dựng nhà ở. Trong khi phần lớn các địa phương khác quan niệm condotel là căn hộ du lịch với mục đích là phục vụ cho việc nghỉ dưỡng, lưu trú của khách du lịch. Vì vậy, mục đích sử dụng đất để tạo lập sản phẩm BĐS này là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, tương ứng với phương thức xác lập quyền sử dụng đất là Nhà nước cho thuê. Cùng với đó, việc xác lập quyền sở hữu đối với BĐS này là có thời hạn. Vì không có cơ sở pháp lý ghi nhận/công nhận quyền sở hữu Resort villa, condotel đã dẫn tới hạn chế quyền thế chấp, chuyển nhượng tài sản BĐS du lịch này của nhà đầu tư thứ cấp.

Không chỉ Việt Nam mà Trung Quốc cũng đang “lúng túng” trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu biệt thự du lịch (Resort villa), căn hộ condotel. Hiện nay, pháp luật Trung Quốc không có quy định rõ ràng về quyền sở hữu của nhà đầu tư đối với BĐS du lịch và thái độ của chính quyền địa phương cũng không thống nhất, có nơi cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà sẽ “bật đèn xanh” đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình BĐS này, nhưng ở một số nơi, cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà sẽ không đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ví dụ như chính quyền Bắc Kinh, Thượng Hải không đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho những căn hộ kiểu này[7]. Ở cấp địa phương, tỉnh Hải Nam là nơi đầu tiên ở Trung Quốc ban hành văn bản riêng điều chỉnh về căn hộ khách sạn vào năm 2016 với văn bản “Quy định tạm thời về Quản lý xây dựng và kinh doanh căn hộ khách sạn ở tỉnh Hải Nam”. Theo quy định của văn bản này, các dự án tuân thủ đúng các quy định trong văn bản này, nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đã mua[8].

Chính vì không thống nhất và không có quy chế pháp lý về quyền sở hữu Resort villa, căn hộ condotel mà tranh chấp giữa nhà đầu tư thứ cấp với chủ đầu tư, tranh chấp giữa cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư tất yếu xảy ra và đặt ra giải pháp tháo gỡ những vướng mắc này.

 Kiến nghị là: Pháp luật kinh doanh BĐS cần chính thức quy định về BĐS du lịch, dự án BĐS du lịch, các loại BĐS du lịch và quy chế pháp lý cụ thể đối với hoạt động kinh doanh các BĐS này, từ điều kiện, các hình thức kinh doanh, hình thức và hiệu lực của giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đối với từng loại BĐS du lịch và vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với các BĐS du lịch cho sở hữu và sử dụng BĐS du lịch, chủ đầu tư được cấp chứng nhận QSD như thế nào thì Nhà nước cấp chứng nhận QSD (sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp như thế.

Bốn là: Quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS du lịch của Luật Đất đai năm 2013 chưa đảm bảo quyền tự do kinh doanh, chủ động trong kinh doanh của nhà đầu tư.

Bất động sản du lịch là loại tài sản có giá trị lớn và cần có sự quản lý của Nhà nước khi thực hiện cũng như trong quá trình thay đổi biến động về chủ đầu tư dự án đó nhằm đảm bảo thị trường BĐS du lịch ổn định và an toàn hơn. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS du lịch được hiểu là nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch chuyển quyền sở hữu một phần hay toàn bộ dự án của mình; quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của mình cho nhà đầu tư khác phù hợp với quy định của pháp luật. Chuyển nhượng dự án nói chung và chuyển nhượng dự án BĐS du lịch nói riêng sẽ là giải pháp thu hồi vốn hiệu quả khi chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, về nhân sự, về năng lực kinh doanh để thực hiện dự án. Chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác có đủ điều kiện thực hiện dự án sẽ hạn chế dự án treo và từ đó dự án được hoàn thành đúng tiến độ. Mặt khác, chuyển nhượng dự án thúc đẩy thị trường BĐS phát triển cũng như thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển bởi lẽ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bất động sản có mối quan hệ mật thiết, mối quan hệ đa ngành và tác động lớn đến các ngành kinh tế khác. Luật Đầu tư năm 2020 đã thừa nhận quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư tại Điều 46, quy định thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, với phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đất đai năm 2013[9] đã bộc lộ những bất cập so với quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014[10] và tinh thần “mở cửa” thuận lợi cho việc chuyển nhượng dự án của Luật Đầu tư năm 2020. Theo quy định của Luật Đất đai thì đất đó phải được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Đối với các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Quy định của Luật Đất đai hiện hành chưa hợp lý vì: (i) giá trị của một dự án BĐS được đo lường bởi nhiều yếu tố mà không chỉ là số tiền đã nộp cho Nhà nước; nó còn được định giá trên cơ sở giá trị thương hiệu, giá trị tiềm năng của dự án, những công sức và chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra trong quá trình thực hiện quy trình, thủ tục, thời gian để Dự án được chấp thuận/ phê duyệt; (ii) sự hạn chế này cũng chính là hạn chế quyền tự do kinh doanh của nhà đầu tư. Theo đó, quyền được chủ động, linh hoạt trong đầu tư kinh doanh là sự cần thiết khách quan mà Nhà nước cần phải ghi nhận và bảo đảm cho nhà đầu tư nếu thấy hoạt động kinh doanh có lãi thì họ chuyển nhượng hoặc doanh nghiệp nhận thấy thị trường có dấu hiệu suy giảm, có nguy cơ đóng băng thì doanh nghiệp có thể chuyển nhượng dự án đầu từ để có thể chủ động rút lui khỏi thương trường… Hoạt động này nếu được thực hiện cũng chính là cơ hội tốt để thanh lọc thị trường; (iii) từ đó phát sinh việc lách luật khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm  chuyển nhượng dự án thông qua các dạng: "chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ (công ty có dự án đầu tư) sang công ty con (công ty nhận chuyển nhượng dự án) song dưới hình thức chuyển vốn[11].

Kiến nghị: Cần sửa đổi Luật Đất đai ghi nhận quyền chủ đầu tư BĐS du lịch được chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư không phụ thuộc vào phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần hay hàng năm. Từ đó, huy động hiệu quả hơn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS du lịch.

      Năm là: Quy định về hợp đồng điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch  chưa đầy đủ dẫn đến hệ quả là chưa có cơ chế pháp lý đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch.

Hợp đồng biệt thự/ căn hộ nghỉ dưỡng là tổng hòa hai loại hợp đồng riêng biệt: Hợp đồng mua bán biệt thự/ căn hộ nghỉ dưỡng và hợp đồng quản lý biệt thự/căn hộ nghỉ dưỡng. Trong thực tiễn có một số trường hợp hợp đồng quản lý Resort villa/condotel được thể hiện trong Phụ lục dịch vụ quản lý cho thuê căn hộ kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.

 * Đối với hợp đồng mua bán biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), condotel, bên bán là chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng dự án BĐS du lịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và thường thỏa thuận thêm các nội dung về chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel thông qua việc chuyển nhượng dự án hoặc khi tổ chức lại doanh nghiệp của chủ đầu tư hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, chưa có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng luật chưa có quy định về chuyển nhượng các hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải nhà ở hình thành trong tương lai. Bất cập này sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Kiến nghị: Cần bổ sung quy định về về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải nhà ở hình thành trong tương lại nhằm tạo sự linh hoạt trong quá trình huy động vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch đồng thời tạo thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng.

* Đối với hợp đồng quản lý Resort villa/condotel là loại hợp đồng hợp tác kinh doanh theo đó nhà đầu tư thứ cấp sẽ trao quyền quản lý, khai thác giá trị căn hộ của mình cho chủ đầu tư và khai thác lợi nhuận từ Resort villa/condotel. Nguồn luật điều chỉnh là Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư năm 2020 với sơ sài Điều 28 về nội dung hợp đồng hợp tác kinh doanh, một số quy định của Luật Kinh doanh BĐS… Những văn bản pháp luật đó chưa thực sự phản ánh, dự liệu các đặc thù của hoạt động khai thác, quản lý Resort villa/condotel nên đã tồn tại những khoảng trống pháp lý điều chỉnh quyền, nghĩa vụ của các bên chủ thể hợp đồng. Cụ thể như sau:

 (i) Về thỏa thuận cam kết lợi nhuận: Trong hợp đồng quản lý Resort villa/condotel, chủ đầu tư thường cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp từ việc khai thác lợi ích của Resort villa/condotel. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật chưa có cơ chế pháp lý định hướng cho thỏa thuận cam kết lợi nhuận của các bên chủ thể hợp đồng quản lý Resort villa/condotel. Thực tiễn, hậu quả cam kết mức lợi nhuận quá cao[12], thực tiễn bảo lãnh cam kết lợi nhuận của ngân hàng[13] đã xảy ra những hệ lụy ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường kinh doanh BĐS du lịch.

(ii) Việc quản lý Resort villa/condotel khi chấm dứt thời hạn hợp đồng: Vấn đề quản lý Resort villa/condotel sẽ được tiến hành như thế nào? Nhà đầu tư thứ cấp nếu tự khai thác lợi ích từ căn hộ sẽ gặp khó khăn về kinh nghiệm quản lý và đảm bảo yếu tố đồng bộ trong mối tương quan so sánh với tổng thể công trình dự án Resort villa/condotel. Đối với phần diện tích sở hữu chung phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng như bể bơi, hành lang, thang máy… khi hợp đồng quản lý Resort villa/condotel hết thời hạn sẽ do bên nào chịu trách nhiệm quản lý?

Trong tương quan so sánh với pháp luật của một số nước điều chỉnh về hợp đồng condotel, có thể thấy pháp luật của các nước “định hướng và dự liệu” đầy đủ hơn về cơ chế pháp lý đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp trong quan hệ hợp đồng condotel. Ví dụ: Ở Indonesia, Luật số 20 về căn hộ chung cư, Bộ luật Dân sự, Luật Bảo vệ người tiêu dùng điều chỉnh hợp đồng condotel. Ở Hoa Kỳ, căn hộ condotel nếu được sử dụng dưới dạng kinh doanh, thương mại thì còn được điều chỉnh bởi Bộ luật Chứng khoán. Trong hệ thống án lệ và Bộ luật Chứng khoán năm 1933, việc kinh doanh căn hộ condotel ở Hoa Kỳ được coi là việc thành lập một hợp đồng đầu tư và hợp đồng đầu tư và hợp đồng đầu tư này được coi là một loại chứng khoán. Ngoài ra, các nhà lập pháp bang Neveda đã ban hành riêng đạo luật căn hộ khách sạn để điều chỉnh hoạt động kinh doanh và hợp đồng condotel trong phạm vi lãnh thổ của bang này[14]. Ở Trung Quốc: Việc mua bán căn hộ khách sạn phải được thực hiện theo chế độ ký kết hợp đồng mua bán và đăng ký hợp đồng trực tuyến. Đơn vị phát triển có nghĩa vụ phải nêu rõ phương thức vận hành của khách sạn trước khi bán các căn hộ khách sạn, đồng thời công bố công khai các thông tin liên quan như hợp đồng ủy thác vận hành căn hộ khách sạn, lợi tức đầu tư, thời gian hoạt động.  Hợp đồng mua bán căn hộ khách sạn bao gồm nhưng không giới hạn các nội dung sau: trách nhiệm, chủ thể chịu chi phí cải tạo và bảo trì căn hộ và các bộ phận chung, cơ chế rút tiền đầu tư như hoàn trả vô điều kiện trong trường hợp ngừng hoạt động, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, các điều khoản chung của hợp đồng, cơ chế miễn trách theo quy định của Luật Tài sản[15].

Kiến nghị: Cần bổ sung quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng Resort villa/condotel phù hợp với đặc điểm của hoạt động này, đặc biệt là quy định về cam kết lợi nhuận từ khai thác Resort villa/condotel; về mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp trong quan hệ quản lý căn hộ trong thời hạn hợp đồng và sau khi chấm dứt hợp đồng quản lý Resort villa/condotel. Đó là những cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch và giảm thiểu những tranh chấp và cơ quan giải quyết tranh chấp có cơ sở pháp lý rõ ràng, cụ thể để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ mối quan hệ này.

TS. Trần Thị Bảo Ánh - Đại học Luật Hà Nội