Đáng lưu ý, những điểm chung trong các vụ án này đều liên quan đến lỗ hổng trong công tác định giá đất. Từ đó, có thể thấy nhu cầu bức thiết đòi hỏi phải khẩn trương sửa đổi Luật Đất đai. Đặc biệt, phải cấp thiết bịt các lỗ hổng trong cơ chế giao đất, cho thuê đất và hoàn thiện phương pháp xây dựng giá đất…để bịt các lỗ hổng, ngăn chặn các vụ án.
Sáng 20/5, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa tống đạt quyết định khởi tố bị can đối với ông Đào Công Thiên (nguyên Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hoà) để điều tra tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai theo quy định tại Điều 229 BLHS.
Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa cũng tống đạt quyết định khởi tố bị can, thi hành lệnh bắt tạm giam đối với các ông Võ Tấn Thái (nguyên Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Khánh Hoà) với cùng tội danh trên. Theo Cơ quan CSĐT Công an Khánh Hoà, hai cá nhân trên bị khởi tố điều tra trong vụ án hình sự vi phạm các quy định về quản lý đất đai xảy ra tại số 1 đường Trần Hưng Đạo, TP Nha Trang (tức khu đất của Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa cũ). Vụ án vừa được Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa khởi tố hôm 30/3.
Đây là diễn biến mới nhất lên quan đến loạt dự án bị Công an tỉnh Khánh Hòa điều tra điều tra vì có dấu hiệu gây thiệt hại ngân sách. Trước đó, ngày 12/5, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa khởi tố vụ án ‘vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí’ xảy ra tại dự án Nha Trang Golden Gate (28E Trần Phú, phường Vĩnh Nguyên, TP Nha Trang, Khánh Hòa).
Theo dõi diễn biến của các vụ án này, có thể thấy nhiều điểm tương đồng với hàng loạt những vụ án sai phạm đất đai tại TPHCM như: Vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí; tham ô tài sản xảy ra tại Tổng Công ty nông nghiệp Sài Gòn (Sagri); Vụ án vi phạm các quy định về quản lý đất đai xảy ra tại Tổng Công ty Bia – Rượu – Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco), Q.1, TP.HCM; Vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí liên quan đến dự án 8 – 12 Lê Duẩn, Q.1, TP.HCM… Đó là sự cấu kết tinh vi giữa doanh nghiệp với những quan chức có thẩm quyền trong việc đấu thầu, chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá… gây thất thoát tài sản Nhà nước hàng tram, thậm chí hàng nghìn tỉ đồng.
Chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá…
Theo tìm hiểu, UBND tỉnh Khánh Hòa ký hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) với Công ty Cổ phần Thanh Yến để xây dựng cơ sở mới của Trường Chính trị Khánh Hòa mới tại khu Bắc Hòn Ông, tận xã Phước Đồng, ngoại thành TP Nha Trang. Đổi lại, Công ty Thanh Yến được UBND tỉnh Khánh Hoà giao khu "đất vàng" hơn 7.388m2 Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa cũ tại số 1 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Nha Trang. Khu đất này được chủ Công ty Thanh Yến làm dự án Khu phức hợp thương mại - dịch vụ - y tế - văn phòng - khách sạn - nhà ở chung cư Nha Trang Center 2 (hiện có tên thương mại là Gold Coast) với quy mô gồm trung tâm thương mại và 2 khối nhà cao 40 tầng.
Điều đáng nói là ngày 25/5/2011, UBND tỉnh Khánh Hòa có văn bản xin ý kiến Chính phủ được chỉ định thầu ở dự án BT Trường Chính trị. Chính phủ đã yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư có ý kiến.
Theo đó, tại Công văn số 3834 ngày 15/6/2011, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đặng Huy Đông cho rằng thực hiện theo hình thức BT là phù hợp nhưng không thống nhất về việc chỉ định nhà đầu tư. "Danh mục dự án của UBND tỉnh Khánh Hòa không thuộc một trong các trường hợp được áp dụng chỉ định nhà đầu tư. Đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành" - văn bản của Bộ Kế hoạch và Đầu tư nêu rõ. Thế nhưng, UBND tỉnh Khánh Hòa đã bỏ qua ý kiến của Bộ KH-ĐT và chỉ định nhà đầu tư là Công ty CP Thanh Yến.
Ngoài ra, thời điểm giữ chức Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, ông Đào Công Thiên đã ký nhiều văn bản liên quan đến việc giao khu đất Trường Chính trị Khánh Hòa cũ cho Công ty CP Thanh Yến không qua đấu giá với giá rẻ mạt, gây thiệt hại hàng trăm tỉ đồng đối với Nhà nước.
Theo đó, Ông Đào Công Thiên đã ký quyết định phê duyệt giá khu “đất vàng” trên sau khi đã giao cho Công ty CP Thanh Yến với giá chỉ gần 22,5 triệu đồng/m2 đất ở, toàn bộ diện tích đất sản xuất, kinh doanh còn lại chỉ có giá 7,8 triệu đồng/m2. Trong khi tại thời điểm đó, giá đất ở mặt tiền đường Trần Hưng Đạo trên các sàn giao dịch bất động sản ở mức 380-400 triệu đồng/m2.
Không dừng lại ở đó, sai phạm nghiêm trọng trong việc giao dự án không qua đấu thầu, giao đất không qua đấu giá tiếp tục lặp lại trong vụ án ‘vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí’ xảy ra tại dự án Nha Trang Golden Gate (28E Trần Phú, phường Vĩnh Nguyên, TP Nha Trang, Khánh Hòa) vừa bị cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa khởi tố hôm 12/5.
Theo tìm hiểu, để thực hiện dự án, tháng 2-2013, UBND tỉnh Khánh Hòa có Công văn số 702 chỉ đạo CTCP Điện lực Khánh Hòa sớm di dời các cơ sở ra khỏi khu đất 28E Trần Phú, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư khác đầu tư dự án phục vụ du lịch tại khu vực này.
Chỉ 3 tháng sau, Ban thường vụ Tỉnh ủy Khánh Hòa đã có văn bản thống nhất quy mô diện tích tại dự án Nha Trang Golden Gate do Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang (Đỉnh Vàng Nha Trang) làm chủ đầu tư, mục tiêu xây dựng khu tổ hợp khách sạn và căn hộ du lịch cao cấp với tổng mức đầu tư 1.250 tỷ đồng.
Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư ngày 10-2-2014. Mục tiêu dự án đầu tư xây dựng khu tổ hợp khách sạn và căn hộ du lịch cao cấp tiêu chuẩn 5 sao. Tuy nhiên, đến ngày 16-2-2016, ông Đào Công Thiên - Phó chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa khi đó đã ký quyết định 409 giao đất, thuê đất cho Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang làm dự án Nha Trang Golden Gate với tổng diện tích hơn 20.100m2. trong đó diện tích thuê đất trả tiền thuê một lần để xây dựng khách sạn, căn hộ du lịch, trung tâm thương mại có diện tích 8.224m2. Diện tích giao đất thu tiền sử dụng đất xây dựng căn hộ cao cấp gần 4.675m2. Đặc biệt, dự án này có diện tích đất không thu tiền sử dụng đất là 7.212m2, gồm diện tích công viên cây xanh 3.541m2; đất phục vụ giao thông, sân bãi 3.670m2.
Điều đáng nói là, một dự án quy mô đầu tư lớn, sử dụng diện tích lớn nhưng UBND tỉnh Khánh Hòa không tổ chức đấu giá đất, mà chỉ giao và cho thuê đất. Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh đã thẩm định và trình để UBND tỉnh Khánh Hòa ra quyết định phê duyệt giá giao đất, thu tiền sử dụng đất và giá tiền thuê đất đối với hơn 12.900m2 đất của dự án này chỉ 75,9 tỉ đồng; trong khi thời điểm tháng 9-2016, giá đất thị trường ở khu vực này khoảng 300 triệu đồng/m2.
Những lỗ hổng pháp luật
Qua nghiên cứu các vụ án liên quan đến sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai, Tạp chí điện tử Pháp lý đã từng đăng tải nhiều bài viết phân tích và chỉ ra nhiều lỗ hổng lớn trong pháp luật đất đai. Và tưởng chừng là tất cả những bất cập, lỗ hổng của quy định pháp luật về đất đai đều đã được nhận diện hết. Thế nhưng, theo dõi những vụ án đất đai tại Khánh Hoà mới thấy pháp luật vẫn còn nhiều sơ hở để các đối tượng lợi dụng để thực hiện hành vi phạm tội.
Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước… (khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013).
Tuy nhiên, để thực hiện đấu giá thì phải đáp ứng điều kiện đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước… (khoản 1, Điều 119, Luật Đất đai 2013).
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 118 cũng quy định: Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Đây chính là cái cớ khiến cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hoà lợi dụng để bỏ qua đấu giá khi giao đất cho DN. Bởi, theo giải trình của Sở Tài nguyên - Môi trường Khánh Hòa, thời điểm UBND tỉnh này cho phép chủ trương Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang thực hiện dự án thì diện tích đất ở 28E Trần Phú còn có tài sản của các đơn vị khác, coi như chưa được giải phóng mặt bằng, nên không tổ chức đấu giá mà tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho dự án rồi giao đất cho nhà đầu tư. Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang chỉ phải chi ra hơn 28 tỉ đồng để bồi thường tài sản trên đất cho Công ty CP Điện lực Khánh Hòa và Tổng công ty Điện lực miền Trung.
Bên cạnh đó, quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện giao đất để thực hiện dự án đặc biệt đối với các dự án BT cũng không hợp lý, không cụ thể, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai.
Luật Đất đai năm 2013 chỉ có khoản 3 Điều 155 quy định về việc Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra không có quy định cụ thể nào về đất đai, loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thi hành chi tiết Luật Đất đai có riêng Điều 54 quy định về đất thực hiện dự án BT và BOT. Tuy nhiên, Nghị định này cũng chỉ quy định về việc nhà nước giao đất và chuyển giao đất, không hề có quy định gì về loại đất đem đổi và xác định giá trị đất đai đem đổi.
Như vậy, đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn về dự án BT tại Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn Luật này, trong khi nhiều văn bản khác về BT lại quy chiếu về việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng khiến việc thanh toán dự án bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Chính điều này dẫn đến việc khu đất hơn 7.388m2 Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa cũ tại số 1 đường Trần Hưng Đạo được giao cho Công ty CP Thanh Yến không qua đấu giá với giá rẻ mạt, gây thiệt hại hàng trăm tỉ đồng đối với Nhà nước.
Một trong những điểm quan trọng mà chúng tôi nhận thấy từ các vụ án này đó là nhiều quy định pháp luật về định giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, chưa phù hợp thực tế.
Ngân sách nhà nước sẽ không bị thiệt hại đến hàng nghìn tỷ đồng nếu như việc định giá đất được thực hiện đảm bảo đúng theo nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (điểm c, khoản 1, Điều 112).
Thực tế trong các vụ án này, giá đất hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Theo đó, hơn 7.388m2 Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa cũ tại số 1 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Nha Trang chỉ được định giá gần 22,5 triệu đồng/m2 đất ở, toàn bộ diện tích đất sản xuất, kinh doanh còn lại chỉ có giá 7,8 triệu đồng/m2 và hơn 12.900m2 đất của dự án Golden Gate chỉ là 75,9 tỉ đồng (khoảng 5,8 triệu đồng/ m2) trong giá đất thị trường ở khu vực này khoảng 300 triệu đồng/m2 tại thời điểm giao đất.
Đáng lưu ý, Luật Đất đai đã trao quyền quá lớn cho UBND cấp tỉnh trong việc quyết định giá đất cụ thể. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. … (khoản 3 Điều 114).
Mặc dù, Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập.
Bởi, quyết định của UBND tỉnh được thực hiện trên cơ sở căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất do Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (tức Sở TNMT cấp tỉnh) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Thế nhưng Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Điều đó cũng đồng nghĩa, quy trình xây dựng Giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh không có cơ quan nào kiểm duyệt, hay nói cách khác không bị phản biện.
Sự điều chỉnh quá “thoáng” của các qui định pháp luật nêu trên là hệ quả tất yếu để hình thành nên sản phẩm là các giá đất cụ thể theo kiểu áp đặt từ phía UBND cấp tỉnh, chính xác hơn từ ý chí của người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh hoặc một ê kíp lãnh đạo cấp tỉnh. Nếu như người đứng đầu có tâm, có tầm và lo nghĩ cho cái chung thì giá đất cụ thể sẽ hình thành đúng bản chất, phù hợp với với giá phổ biến trên thị trường. Ngược lại, giá đất cụ thể tất sẽ bị “dìm” để chảy vào túi nhóm lợi ích, còn ngân sách thất thu.
Như vậy cùng với hành vi “lách qua cửa hẹp” không phải đấu giá quyền sử dụng đất thì kẽ hở trong quy trình định giá đất chính là “cứu cánh” để cho những cán bộ có chức có quyền lợi dụng hợp thức hóa quy trình giao đất, cho thuê đất… với giá thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nhiều lần, để cùng nhau trục lợi, gây thiệt hại nghiêm trọng tài sản của Nhà nước.
Kiến nghị
Từ thực tế nghiên cứu các đại án liên quan đến đất đai cho thấy, rất khó để ngăn ngừa hành vi tương tự xảy ra trong tương lai, nếu như không bịt được lỗ hổng của pháp luật. Điều này đặt ra nhu cầu bức thiết cần phải sửa đổi Luật Đất đai để bịt các lỗ hổng như đã phân tích ở trên. Cần phải kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến cơ chế giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… Đồng thời, phải nghiên cứu sửa đổi toàn diện các nội dung được cho là kẽ hở của điều luật trực tiếp điều chỉnh và điều luật có liên quan trong quy trình xác định giá đất cụ thể.
Đặc biệt để quy trình định giá đất thực hiện minh bạch, khách quan, giá đất cụ thể được xác định đảm bảo phù hợp theo giá đất phổ biến trên thị trường cần phải có quy định hạn chế quyền lực của người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh. Hay nói cách khác cần phải sửa đổi khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 theo hướng, giá đất cụ thể trước khi quyết định ban hành, UBND tỉnh cũng bắt buộc phải thông qua HĐND cùng cấp, thậm chí phải niêm yết công khai tại các khu vực công cộng hoặc đăng tải rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để tham khảo từ nhiều nguồn…
Làm được như vậy, chúng tôi tin rằng, giá đất cụ thể sẽ được minh bạch trong từng gói thầu và dự án, theo đó người dân càng có thêm cơ hội để giám sát và phản biện. Điều đó cũng đồng nghĩa nguồn thu của Nhà nước không bị thất thoát như thời gian qua.
XuânTrường – Bùi Lộc
