Những hành vi bị cấm và lưu ý một số vấn đề pháp lý cho cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá QSD đất

1. Những hành vi bị cấm trong đấu giá quyền sử dụng đất

1.1. Đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác

Căn cứ khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm g, khoản 5 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định về các hành vi cấm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác như sau:

Thứ nhất, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá.

Thứ hai, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Thứ ba, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác cản trở hoạt động đấu giá tài sản; gây rối, mất trật tự tại phiên đấu giá.

Thứ tư, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Thứ năm, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác nhận ủy quyền tham gia đấu giá của người tham gia đấu giá khác đối với tài sản mà mình cũng là người tham gia đấu giá tài sản đó; nhận ủy quyền tham gia đấu giá của từ hai người tham gia đấu giá trở lên đối với cùng một tài sản.

Thứ sáu, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác tham dự phiên đấu giá trong trường hợp vợ, chồng, anh ruột, chị ruột, em ruột cũng là người tham gia đấu giá đối với tài sản đó.

Thứ bảy, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác tham dự phiên đấu giá trong trường hợp công ty mẹ, công ty con, các doanh nghiệp mà cá nhân, tổ chức hoặc nhóm cá nhân, tổ chức có khả năng chi phối hoạt động của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp cũng là người tham gia đấu giá đối với tài sản đó.

Thứ tám, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

1.2. Đối với người có tài sản đấu giá

Căn cứ khoản 4 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm đ, khoản 5 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định về các hành vi cấm đối với người có tài sản đấu giá như sau:

Thứ nhất, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Thứ hai, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá nhận bất kỳ một khoản tiền, tài sản hoặc lợi ích nào từ đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá để làm sai lệch kết quả lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, kết quả đấu giá tài sản.

Thứ ba, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật.

Thứ tư, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Thứ năm, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

Ảnh minh họa

1.3. Đối với Đấu giá viên

Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b, khoản 5 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định về các hành vi cấm đối với đấu giá viên như sau:

Thứ nhất, nghiêm cấm đấu giá viên cho cá nhân, tổ chức khác sử dụng Chứng chỉ hành nghề đấu giá của mình.

Thứ hai, nghiêm cấm đấu giá viên lợi dụng danh nghĩa đấu giá viên để trục lợi.

Thứ ba, nghiêm cấm đấu giá viên lập danh sách khống về người đăng ký tham gia đấu giá; lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động đấu giá tài sản; thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Thứ tư, nghiêm cấm đấu giá viên hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật.

Thứ năm, nghiêm cấm đấu giá viên vi phạm Quy tắc đạo đức nghề nghiệp đấu giá viên theo quy định tại Thông tư 14/2018/TT-BTP ngày 12/12/2018 của Bộ Tư pháp.

Thứ sáu, nghiêm cấm đấu giá viên để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá.

Thứ bảy, nghiêm cấm đấu giá viên thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

1.4. Đối với tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và Hội đồng đấu giá tài sản

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm d, khoản 5 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định về các hành vi cấm đối với tổ chức hành nghề đấu giá tài sản như sau:

Thứ nhất, nghiêm cấm tổ chức hành nghề đấu giá tài sản/Hội đồng đấu giá tài sản cho tổ chức khác sử dụng tên, Giấy đăng ký hoạt động của tổ chức mình để hành nghề đấu giá tài sản.

Thứ hai, nghiêm cấm tổ chức hành nghề đấu giá tài sản/Hội đồng đấu giá tài sản lập danh sách khống về người đăng ký tham gia đấu giá; lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động đấu giá tài sản; thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Thứ ba, nghiêm cấm tổ chức hành nghề đấu giá tài sản/Hội đồng đấu giá tài sản cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá.

Thứ tư, nghiêm cấm tổ chức hành nghề đấu giá tài sản/Hội đồng đấu giá tài sản để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá.

Thứ năm, nghiêm cấm tổ chức hành nghề đấu giá tài sản/Hội đồng đấu giá tài sản nhận bất kỳ một khoản tiền, tài sản hoặc lợi ích nào từ người có tài sản đấu giá ngoài giá dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật, chi phí dịch vụ khác liên quan đến tài sản đấu giá theo thỏa thuận

Thứ sáu, nghiêm cấm tổ chức hành nghề đấu giá tài sản/Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

2. Lưu ý một số vấn đề pháp lý cho cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá QSD đất

2.1. Đảm bảo điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.1. Đối với tổ chức

Căn cứ khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của tổ chức bao gồm:

Thứ nhất, tổ chức tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Thứ hai, tổ chức tham gia đấu giá phải bảo đảm:

(i) Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

(ii) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

(iii) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Thứ ba, có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án. Với mục đích nhằm đảm bảo tổ chức trúng đáu giá có nhu cầu thật và năng lực thật để dự án được triển khai có hiệu quả, hạn chế tình trạng lãng phí nguồn lực về đất đai, vì vậy Luật Đất đai 2024 đã bổ sung mới điều kiện này. Mặc dù, việc xác định năng lực và kinh nghiệm trong phát triển dự án vẫn chưa có hướng dẫn hay quy định cụ thể để làm căn cứ, tiêu chí xác định chính xác năng lực và kinh nghiệm của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên có thể nhận định rằng, yếu tố năng lực có thể thể hiện qua quy mô của tổ chức, năng lực về tài chính, nhân sự, khả năng huy động vốn. Còn yếu tố kinh nghiệm có thể được thể hiện qua kinh nghiệm từ các dự án mà tổ chức đã thực hiện bao gồm cả về số lượng và chất lượng (quy mô dự án, kết quả dự án).

Thứ tư, đối với nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ năm, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ sáu, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật.

Thứ bảy, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

Thứ tám, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

2.1.2. Đối với cá nhân

Căn cứ khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của cá nhân. Theo đo cá nhân chỉ được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất ở với điều kiện thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đáp ứng các điều kiện theo quy định về đấu giá tài sản, tức cá nhân không thuộc các đối tượng không được đăng ký tham gia đấu giá theo quy định tại Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 bao gồm:

- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình.

- Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản.

- Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.

- Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại điểm c khoản này.

- Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó.

2.2. Tuân thủ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ mục II Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, quy định về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

Bước 2: Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 3: Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 4: Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt.

Bước 5: Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Bước 6: Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 7: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.

Bước 9: Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng chuyển nhượng.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành.

2.3. Trường hợp kết quả trúng đấu giá bị hủy

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất sẽ bị hủy trong các trường hợp sau đây:

2.4. Một số rủi ro điển hình

2.4.1. Rủi ro về giải phóng mặt bằng

Một thực trạng đáng chú ý sau khi các phiên đấu giá quyền sử dụng đất thành công khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy bức xúc và lo lắng, thậm chí còn gây thiệt hại về tài chính và ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất hoặc tiến độ thực hiện dự án. Đó là vấn đề không bàn giao mặt bằng đúng thời hạn. Mặc dù các nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định tuy nhiên việc bàn giao đất sau đó vẫn chưa thể diễn ra do các vấn đề liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng chưa thể bàn giao đất là do công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều vướng mắc như: chưa hoàn thành công tác thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; một số khu vực còn đang vướng mắc pháp lý về các tranh chấp quyền sử dụng đất, ranh giới đất, thừa kế đất...; hay thiếu sự phối hợp, đồng bộ trong việc quản lý giữa các cơ quan chức năng gây ra sự chậm chễ trong việc thực hiện các công việc cần thiết để giải phóng mặt bằng.

Ví dụ như [1]: Vụ việc của ông Nguyễn Đình Thái trú tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An mua đất đấu giá đã hơn 9 tháng nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì lý do là diện tích đất đưa ra đấu giá chưa được UBND xã Nghi Phong và huyện Nghi Lộc giải phóng mặt bằng. Theo đó, ngày 07/12/2023, ngày 7/10/2023, tại trụ sở UBND xã Nghi Phong, Công ty Đấu giá hợp danh An Lộc Phát đã tổ chức đấu giá 4 lô đất tại xóm 1 và xóm 2 xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. Ông Thái đã trúng 01 lô đất với giá 2,1 tỷ động và đã được UBND huyện Nghi Lộc phê duyệt kết quả trúng đấu giá ngày 07/12/2023. Ngày 22/01/2024, ông Thái đã nộp hơn 2,1 tỷ đồng tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ vào ngân sách địa phương. Tuy nhiên đến tháng 7/2024 ông Thái vẫn chưa được bàn giao lô đất trúng đấu giá do chưa được giải phóng mặt bằng, người được bồi thường không chịu nhận tiền bồi thường, không nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục bàn giao mặt bằng cho người trúng đấu giá.

2.4.2. Rủi ro về cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng đối với khu vực đất đấu giá là một yếu tố cực kỳ quan trọng, cần phải nghiên cứu và xem xét kỹ lưỡng trước khi tham gia đấu giá. Khu đất được đấu giá cần có đầy đủ cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống điện, nước, đường giao thông, hệ thống thoát nước. Một dự án hay một khu đất đấu giá có đầy đủ tiện tích về cơ sở hạ tầng thì sẽ có tiềm năng phát triển cao hơn trong tương lai, làm tăng giá trị bất động sản, tăng khả năng kết nối thuận lợi với các khu vực lân cận giúp giảm chi phí logistic và nâng cao khả năng tiếp cận các dịch vụ, các dự án sẽ dễ dàng hoàn thiện và vận hành từ đó giảm thiểu các rủi ro liên quan đến thời hạn và chi phí phát sinh... Ngược lại, nếu khu đất đấu giá chưa được hoàn thiện về cơ sở hạ tầng hay cơ sở hạ tầng không đảm bảo sẽ có thể làm giảm giá trị quyền sử dụng đất gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh sau này, cản trợ việc triển khai và hoàn thiện dự án khiến dự án bị kéo dài, chi phí phát sinh, không thu hút được các nhà đầu tư làm giảm tính cạnh tranh và cơ hội phát triển của khu vực đất đấu giá, chất lượng cuộc sống không đảm bảo.

Ví dụ như [2]: Một số dự án khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên như Khu dân cư số 6, phường Thịnh Đán; Khu dân cư 11A, Khu dân cư 11B, phường Tân Lập; Khu nhà ở Thăng Long, phường Túc Duyên mặc dù đã được đấu giá quyền sử dụng đất nhưng đến tháng 5/2024 vẫn chưa được hoàn thiện hạ tầng điện, nước. Dẫn đến những người trúng đấu giá gặp nhiều khó khăn trong sinh hoạt như phải kéo điện từ khoảng cách xa, phải khoan giếng để lấy nước, hệ thống điện chiếu sáng chưa được chủ đầu tư lắp đặt dẫn đến nguy cơ tội phạm, trộm cắp, mất an ninh trật tự, an toàn giao thông, thậm chí nhiều trường hợp mặc dù trúng đấu giá nhưng chưa thực hiện các hoạt động đầu tư, xây dựng theo kế hoạch do chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng...

2.4.3. Rủi ro khi mua bất động sản từ đấu giá tài sản thi hành án

Theo quy định hiện hành, trong một số trường hợp cụ thể, tài sản thi hành án dân sự bắt buộc phải được xử lý thông qua hình thức bán đấu giá, trong đó bao gồm cả bất động sản. Việc đấu giá tài sản này không chỉ là một biện pháp thực thi pháp luật mà còn đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quá trình xử lý tài sản. Để thực hiện đấu giá, các bên liên quan cần tuân thủ đầy đủ các trình tự và thủ tục theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, nhằm đảm bảo rằng mọi quy trình được thực hiện một cách hợp pháp và công bằng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên có liên quan. Tuy nhiên, hiện nay việc bán đấu giá quyền sử dụng đất khi thi hành án đang gặp một số vướng mắc nhất định có thể đem lại rủi ro cho người tham gia đấu giá như:

(i) Chủ sở hữu tài sản – người phải thi hành án không tự nguyện bàn giao nhà, đất: Nhiều trường hợp, người trúng đấu giá đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính tuy nhiên do nhà, đất chưa được cưỡng chế thu hồi nên chưa thể bàn giao. Trên thực tế quá trình cưỡng chế thi hành án hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian để thực hiện nhưng vẫn không giải quyết được triệt để, thậm chí sau khi đất đã được bàn giao thì chủ sở hữu cũ của tài sản còn quay lại làm phiền, gây cản trở quá trình sử dụng nhà, đất.

(ii) Người phải thi hành án không giao giấy tờ pháp lý của nhà, đất: Một số người phải thi hành án miễn cưỡng bàn giao nhà, đất nhưng không giao nộp các giấy tờ pháp lý của nhà, đất cho người trúng đấu giá hoặc cơ quan thi hành án. Mặc dù theo Điều 14 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BT, Luật Thi hành án dân sự và Luật Đất đai 2024 quy định người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người phải thi hành án – chủ cũ có thể lợi dụng các giấy tờ sở hữu cũ để gây khó khăn, cản trở việc thực hiện các quyền của người trúng đấu giá như việc mua bán, tặng cho, cho thuê... đối với nhà, đất đã mua. Mặt khác, vấn đề này có thể sẽ làm phát sinh quan hệ tranh chấp mới, gây phiền hà, rắc rối không đáng có cho người trúng đấu giá đất.

(iii) Trong quá trình thi hành, Bản án/Quyết định có hiệu lực của Tòa án án bị kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm, Tái thẩm: Căn cứ Điều 334 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thời hạn kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm có thời hạn là 03 năm kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, trong một số trường hợp thì thời hạn kháng nghị có thể được kéo dài thêm 02 năm. Theo Điều 334 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thời hạn kháng nghị theo thủ tục Tái thẩm là 01 năm. Như vậy, thời hạn xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án là khá dài, trường hợp đang thực hiện hoặc đã thực hiện thi hành án xong, mà bản án, quyết định của Tòa án lại bị kháng nghị thì quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ bị ảnh hưởng, nếu tài sản chưa được bàn giao thì sẽ trở thành tài sản “treo”, tạm dừng thực hiện thi hành án. Nếu đã bàn giao xong thì người trúng đấu giá cũng khó có thể thực hiện việc chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. Hơn nữa, trường hợp bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án bị hủy thì cũng phải mất rất nhiều thời gian để xử lý lại từ đầu, khi đó người trúng đấu giá sẽ phải thương thảo lại với các bên liên quan hoặc thậm chí khởi kiện để yêu cầu bảo vệ quyền lợi.

Ví dụ [3]: Ngày 25/8/2016, Công ty cổ phần Xây dựng Sài Gòn Kim Hảo trúng đấu giá khu đất có diện tích 31.889m2, tại phường An Phú Đông, Quận 12, TP. Hồ Chí Minh, do Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản TP. Hồ Chí Minh bán đấu giá nhằm thu hồi khoản nợ được thế chấp tại ngân hàng Agribank. Tuy nhiên, sau khi trúng đấu giá và thanh toán đầy đủ cho ngân hàng, đến nay đã 3 năm, nhưng công ty vẫn không thể tiếp cận, khai thác và sử dụng khu đất này vì đang bị một số đối tượng chiếm giữ trái pháp luật, làm thiệt hại nặng nề về tài chính, cơ hội kinh doanh và uy tín của Công ty Kim Hảo. Ngoài ra, những cá nhân này còn có hành vi vi phạm về xây dựng với 14 công trình vi phạm xây dựng từ năm 2018 – 2020 đã bị cơ quan chức năng của Quận 12, TP. Hồ Chí Minh xử phạt và cưỡng chế nhưng đến nay khu đất này vẫn bị chiếm giữ và sử dụng trái phép.

2.5. Một số hành vi vi phạm quy định pháp luật về đấu giá của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá

Để bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong hoạt động đấu giá, các tổ chức và cá nhân tham gia cần đặc biệt lưu ý đến các hành vi có thể dẫn đến vi phạm pháp luật như: Thổi giá, đầu cơ, cò mồi, hay tạo ra sự nhiễu loạn trên thị trường... Những hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn có thể gây thiệt hại lớn cho chính những người tham gia đấu giá hợp pháp.

Một Phiên đấu giá 19 lô đất ngoại thành Hà Nội, Kết quả sau 9 vòng đấu có lô đất trúng giá hơn 133 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Điển hình như [4]: Việc đấu giá đất trong tháng 8/2024 ở hai huyện Thanh Oai và Hoài Đức, TP. Hà Nội, tại buổi họp báo thông tin về tình hình kinh tế - xã hội quý III năm 2024 do UBND TP. Hà Nội tổ chức, theo phát biểu của Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Nguyễn Minh Tấn đã chỉ ra việc đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức còn nhiều tồn tại. Trong đó có hai tồn tại lớn đó là:

(i) Một số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất ở thực tế mà tham gia đấu giá nhằm mục đích “đầu cơ”, cùng với đó là tình trạng trả giá cao hơn giá thị trường để trúng đấu giá rồi “bỏ cọc”, không nộp tiền trúng đấu giá, nhằm làm giá, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường.

(ii) Người tham gia đấu giá đất đối với các ô đất nhỏ, lẻ nhằm đầu cơ, không có nhu cầu ở, gây ra phức tạp trong quản lý về đất.

Đối với những hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong công tác đấu giá, khi bị phát hiện sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Trong đó, cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý vi phạm hành chính được quy định tại Nghị định 82/2020/NĐ-CP như sau:

(i) Đối với hành vi cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật, sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá thì sẽ bị xử phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là hủy kết quả đấu giá tài sản nếu tài sản đấu giá là tài sản công nếu người thực hiện hành vi vi phạm là người chúng đấu giá; kiến nghị cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét việc hủy kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá tài sản không phải là tài sản công; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

(ii) Đối với hành vi cản trở hoạt động đấu giá; gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá thì sẽ bị xử phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

(iii) Đối với hành vi không trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá hoặc không ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì sẽ bị xử phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

(iv) Đối với hành vi thỏa thuận trái pháp luật với cá nhân, tổ chức có liên quan trong hoạt động đấu giá tài sản làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba thì sẽ bị xử phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là xem xét việc hủy kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá tài sản không phải là tài sản công; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

(v) Đối với hành vi đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản thì sẽ bị xử phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

(vi) Đối với hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động đấu giá tài sản mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì sẽ bị xử phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là hủy kết quả đấu giá tài sản nếu tài sản đấu giá là tài sản công đối với hành vi vi phạm quy định nếu dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; kiến nghị cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét việc hủy kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá tài sản không phải là tài sản công; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Ngoài ra, trường hợp hành vi vi phạm về việc lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản hoặc thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản mà có đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm, thì người vi phạm còn phải chịu trách nhiệm hình sự quy định tại Điều 218 Bộ luật Hình sự với khung hình phạt cao nhất là bị phạt từ từ 01 năm đến 05 năm, bên cạnh đó người phạm tội còn có thể bị bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Kết luận

Với một số phân tích trên, tác giả mong muốn rằng sẽ cung cấp cho các cá nhân, tổ chức một số vấn đề pháp lý nhìn nhận từ thực tiễn trong đấu giá quyền sử dụng đất để cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá có thể chuẩn bị đầy đủ kiến thức, điều kiện, kinh nghiệm, năng lực cần thiết để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, các cá nhân, tổ chức có thể nhận biết được các rủi ro, hành vi vi phạm luật để cân nhắc, phân tích kỹ lưỡng trước khi tham gia đấu giá nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình cũng như đảm bảo việc tham gia đấu giá được tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật. Qua đó sẽ góp phần giúp việc đấu giá quyền sử dụng đất được công khai, minh bạch, hạn chế những hành vi tiêu cực, vi phạm pháp luật, gây bức xúc cho dư luận xã hội.

------------------------------------------

Tham khảo:

[1] https://vietnamnet.vn/dat-chua-giai-phong-mat-bang-huyen-da-ban-dau-gia-xong-2302076.html

[2] https://baothainguyen.vn/thoi-su-thai-nguyen/202405/ha-tang-dien-nuoc-thieu-nguoi-trung-dau-gia-dat-gap-kho-35e1eb6/

[3] https://tapchitoaan.vn/public/trung-dau-gia-hop-phap-doanh-nghiep-van-khon-kho-vi-bi-chiem-dat6300.html

[4] https://dantri.com.vn/xa-hoi/ha-noi-thua-nhan-co-tinh-trang-dau-co-thoi-gia-gay-nhieu-loan-dau-gia-dat-20241003194415475.htm

1. Đấu giá tài sản năm 2016;

2. Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024;

3. Luật Đất đai 2024;

4. Nghị định 82/2020/NĐ-CP ngày 15/7/2020 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành chính tư pháp; hôn nhân và gia đình; thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã;

5. Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

6. Minh Nguyệt, Quy định đấu giá quyền sử dụng đất có nhiều thay đổi, https://thanhtravietnam.vn/tim-hieu-phap-luat/quy-dinh-dau-gia-quyen-su-dung-dat-co-nhieu-thay-doi-209596.html, truy cập ngày 10/7/2024;

7. Đấu giá quyền sử dụng đất và những điều cần biết, https://vov.vn/kinh-te/dau-gia-quyen-su-dung-dat-va-nhung-dieu-can-biet-post1011916.vov, truy cập ngày 10/7/2024;

8. Phạm Hương, Đấu giá bất động sản, những vấn đề đặt ra hiện nay, https://thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/dau-gia-bat-dong-san-nhung-van-de-dat-ra-hien-nay-202369.html, truy cập ngày 10/7/2024.