Ảnh minh họa
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
Còn đối với định giá đất có thể coi là một trong những quyền quan trọng của Nhà nước để quản lý đất đai, hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như đối với hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Vì định giá đất không chỉ là công cụ để Nhà nước thiết lập cơ chế quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể mà đây còn là căn cứ để các chủ thể sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và được hưởng sự đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
Cho đến nay, Luật Đất đai năm 2013 và các quy định về định giá đất trong Luật đã trở thành nền tảng quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình.
Tuy nhiên, giá đất và định giá đất ở các địa phương hiện nay vẫn còn những tồn tại, bất cập như thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập); quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất…Những bất cập này đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản.
Ảnh minh họa
Để công tác công tác quản lý Nhà nước về giá đất có hiệu quả, tránh tình trạng chậm quyết định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các địa phương, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, ảnh hưởng đến thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, để nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về giá đất, cần tập trung triển khai một số giải pháp như sau:
Thứ nhất, theo dõi chặt chẽ biến động giá đất trên địa bàn quản lý; tổ chức công khai minh bạch Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; hướng dẫn quy trình, thủ tục trong việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất,… để thu tiền sử dụng đất theo quy định;
Thứ hai, theo dõi nắm bắt tình hình biến động về giá đất của thị trường, kiểm soát các giao dịch mua bán, có biện pháp nhằm hạn chế “sốt” giá đất thị trường trong thời gian qua nhằm góp phần bình ổn giá đất trên địa bàn.
Thứ ba, thường xuyên tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản và phổ biến các chính sách đất đai có liên quan cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đảm bảo theo quy định của pháp luật;
Thứ tư, công khai minh bạch thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; có biện pháp ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi đầu cơ đất đai nhằm đẩy giá đất lên cao để trục lợi; thực hiện quản lý, theo dõi biến động giá đất thị trường để có biện pháp kịp thời, nhằm ổn định giá đất thị trường và không ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn; thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quản lý.
Thứ năm, có giải pháp đẩy nhanh công tác giao đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển phép mục đích sử dụng đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp lô đất có giá trị (tính theo bảng giá đất) dưới 10 tỷ đồng trên địa bàn theo quy định. Phối hợp với các ngành chức năng trong công tác xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp lô đất có giá trị (tính theo bảng giá đất) từ 10 tỷ đồng trở lên trên địa bàn tỉnh theo quy định.
Thứ sáu, việc xác định giá đất cụ thể phải tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; kết quả xác định giá đất cụ thể phải đảm bảo khách quan, sát giá thị trường tại thời điểm định giá, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; lựa chọn đơn vị tư vấn định giá đất phải có đủ năng lực, đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ bảy, tổ chức thẩm định giá đất cụ thể, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất kịp thời và đúng quy định, làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
