Thực trạng và đề xuất tăng cường quản lý, sử dụng đất của các đơn vị sự nghiệp công lập và doanh nghiệp Nhà nước

I. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP CÔNG LẬP VÀ DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Trong phạm vi bài viết này chỉ đề cập đến thực trạng, giải pháp quản lý, sử dụng đất của hai nhóm đối tượng đó là các đơn vị sự nghiệp công lập và các doanh nghiệp nhà nước.

Tình trạng vi phạm quy định của Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất đai, gây thất thoát xảy ra ở nhiều DN. Ảnh minh hoạ

1. Thực trạng

Các thông tin về việc quản lý, sử dụng đất của các đơn vị sự nghiệp công lập và doanh nghiệp nhà nước trên toàn quốc chưa được công bố rộng rãi, nên có khó khăn trong đánh giá chính xác, toàn diện về bức tranh toàn cảnh về thực trạng quản lý, sử dụng đất đai của các đơn vị sự nghiệp công lập và doanh nghiệp nhà nước. Bài tham luận được đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước trên ba khía cạnh: (1) Quản lý, sử dụng nhà, đất của đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước; (2) Quản lý, sử dụng nhà, đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; và (3) Quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp nông, lâm nghiệp.

1.1. Thực trạng quản lý, sử dụng nhà, đất của đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước

Tính đến ngày 30/06/2019, các Bộ, ngành, địa phương trong cả nước thực hiện báo cáo kê khai và đề xuất phương án xử lý nhà, đất đối với 202.647 cơ sở nhà đất, với tổng diện tích khoảng 7.287,1 triệu m2 đất (trong đó có 2.377,5 triệu m2 đất rừng quốc gia) và 276,4 triệu m2 nhà. Các cấp có thẩm quyền đã phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý đối với 159.870 cơ sở với tổng diện tích là 3.368,3 triệu m2 đất; 230,1 triệu m2 nhà. Theo tổng hợp từ báo cáo kê khai về Bộ Tài chính, khối doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khoảng 17.564 cơ sở nhà, đất tương ứng 130 triệu m2 đất. Đến nay đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý đối với 15.976 cơ sở nhà, đất tương ứng 124 triệu m2 đất.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Tài chính đối với các cơ quan Trung ương và báo cáo của 20 địa phương, từ ngày 30/6/2019 đến ngày 31/12/2021, cấp có thẩm quyền đã phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thêm được đối với 28.512 cơ sở, trong đó Trung ương là 2.979 cơ sở, địa phương là 25.533 cơ sở.

Việc xây dựng phương án và tiến hành sắp xếp lại, xử lý, chuyển giao cơ sở nhà đất, trụ sở các cơ quan bước đầu có kết quả đáng khích lệ. Đến nay đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý đối với 15.818 cơ sở nhà, đất tương ứng 123 triệu m2. Trên cơ sở đề xuất của các bộ, cơ quan trung ương, các tập đoàn, tổng công ty và ý kiến của UBND các tỉnh, thành phố, Bộ Tài chính đã phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý đối với 29.625 cơ sở nhà, đất do Trung ương quản lý (gồm khối cơ quan, đơn vị và khối doanh nghiệp nhà nước); đã thực hiện thu hồi 122 cơ sở nhà, đất khi thực hiện sắp xếp lại, chuyển giao về địa phương quản lý, xử lý đối với 401 cơ sở nhà, đất.

Qua giám sát của cơ quan có thẩm quyền thấy rằng, việc quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc, nhà công vụ và công trình phúc lợi công cộng tại một số bộ, ngành, địa phương có một số vi phạm, sử dụng không đúng quy định, thiếu chặt chẽ, không hiệu quả, còn nhiều lãng phí, thất thoát. Cụ thể như sau:

- Nhiều thông tin, số liệu liên quan đến quản lý, sử dụng tài sản nhà nước chưa cập nhật đến hết năm 2021 theo quy định.

- Công tác sắp xếp lại nhà, đất, trụ sở làm việc của các bộ, ngành, địa phương và khối doanh nghiệp còn chậm, chưa hiệu quả, gây lãng phí, thất thoát. Số lượng nhà, đất chưa được phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 về sắp xếp lại, xử lý tài sản công và Nghị định số 67/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công của Chính phủ còn khá lớn. Việc xử lý, sắp xếp các trụ sở cũ; sắp xếp, xử lý nhà, đất và huy động nguồn lực ngoài Ngân sách nhà nước để tạo nguồn vốn đầu tư chưa hiệu quả, gây lãng phí, thất thoát. Vẫn còn một số trường hợp chưa đảm bảo thời gian trong xử lý tài sản dự án khi kết thúc.

- Tình trạng đầu tư xây dựng, sử dụng trụ sở sai mục đích, đầu tư xây dựng trụ sở vượt quá khả năng cân đối nguồn vốn, vượt tiêu chuẩn, định mức để lãng phí, nhưng chưa được xử lý dứt điểm.

- Một số bộ, cơ quan trung ương, địa phương chưa xử lý dứt điểm tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp về nhà, đất kéo dài qua các năm; chưa hoàn thành việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực hiện liên doanh, liên kết, cho thuê, mượn đất không đúng quy định; thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chưa đúng quy định và hiệu quả sử dụng tài sản nhà, đất chưa cao; việc quản lý, sử dụng đất, tài sản tại một số bộ, ngành, cơ quan trung ương và địa phương không đúng quy định, thiếu chặt chẽ và không hiệu quả.

- Nhiều đơn vị sự nghiệp công lập đang sử dụng tài sản công với mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết nhưng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đề án. Một số đơn vị sự nghiệp cho thuê tài sản nhưng chưa xây dựng đề án sử dụng tài sản công vào mục đích cho thuê, báo cáo cơ quan, người có thẩm quyền quyết định. Một số đơn vị sự nghiệp công lập khi lập Đề án sử dụng tài sản công là tài sản gắn liền với đất vào mục đích cho thuê đánh giá không hiệu quả về tài chính, song vẫn trình cơ quan chuyên môn thẩm định đề án. Công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện Đề án sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết còn chưa được quan tâm đúng mức.

1.2. Thực trạng quản lý, sử dụng nhà, đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước

 Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước là một giải pháp cơ bản và quan trọng nhất để cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước. Thực chất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước là quá trình chuyển từ sở hữu nhà nước sang đa dạng hóa hình thức sở hữu đối với doanh nghiệp. Quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước chính thức thực hiện từ cuối năm 1992 đến nay với khoảng gần 8.000 doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa. Đa số các doanh nghiệp sau cổ phần hoá đang hoạt động tương đối có hiệu quả, chủ trương này đã thể hiện tính đúng đắn và phù hợp thực tiễn.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước còn nhiều vướng mắc, bất cập, đặc biệt là việc xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước (trong đó có giá trị quyền sử dụng đất) trong phương án cổ phần hoá doanh nghiệp. Gần đây, có nhiều vụ việc liên quan đến sử dụng đất trái quy định của pháp luật sau khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước để lại hậu quả rất nặng nề cho xã hội, nhiều tổ chức, cá nhân liên quan đã bị xử lý hình sự. Một số ví dụ điển hình về việc sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật đã được các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra kết luận như sau:

- Khu đất 30.977m2 tại số 152 Trần Phú, phường 4, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh: Thanh tra Chính phủ đã kết luận: trong hoạt động đầu tư xây dựng, Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam (Vinataba) đã để xảy ra một số sai phạm trong việc thực hiện góp vốn dự án tại số 152 Trần Phú. Theo đó Vinataba là doanh nghiếp nhà nước được UBND thành phố Hồ Chí Minh giao lô đất 30.977m2 từ năm 2008 để thực hiện dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại dịch vụ. Để thực hiện dự án này, Vinataba đã liên danh cùng Công ty TNHH Đô Thành Việt và Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Căn nhà mơ ước (DRH Holdings) tạo thành liên doanh mang tên Công ty TNHH Vina Alliance (Vina Alliance). Trong các tài sản của Vinataba đã góp vốn vào Vina Alliance có bao gồm cả lô đất 30.977m2 tại số 152 Trần Phú. Đến năm 2017, Vinataba thoái vốn tại Vina Alliance và chuyển vốn góp của mình sang cho Công ty TNHH Sơn Đông. Từ thời điểm này khu đất 30.977m2 tại số 152 Trần Phú chính thức đổi chủ sang doanh nghiệp tư nhân khác.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ xác định Vinataba đã vi phạm quy định về quản lý tài sản doanh nghiệp nhà nước do không thực hiện đánh giá lại tài sản. Bên cạnh đó, Vinataba còn làm trái chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, vi phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sản doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ khi chuyển nhượng hơn 30.977m2 đất mà không xin phép Thủ tướng Chính phủ và đồng thời không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có nguy cơ thất thoát tiền của Nhà nước, của doanh nghiệp. Đầu năm 2024, UBND thành phố Hồ Chí Minh có quyết định thu hồi hơn 30.977 m2 đất thuộc thửa số 38, tờ bản đồ số 10 (số 152 Trần Phú, phường 4, quận 5). Tuy nhiên đến nay vẫn chưa thu hồi được.

Hình ảnh Khu đất 6.080 m2 tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

- Khu đất 6.080 m2 tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh: Khu đất này được Nhà nước giao cho Tổng công ty Sabeco (Sabeco) để quản lý, sử dụng, đầu tư, xây dựng khách sạn 6 sao với điều kiện không được thành lập pháp nhân mới. Tuy nhiên, Sabeco vẫn thực hiện liên doanh, liên kết và thành lập Công ty Sabeco Pearl (Sabeco Pearl) trái với quy định. Sau đó, khu đất số 2-4-6 Hai Bà Trưng đã được hoàn thành các thủ tục pháp lý và được Sabeco chuyển quyền sử dụng đất sang Sabeco Pearl. Năm 2016, Sabeco thực hiện thoái vốn và đã bán 26% vốn góp (toàn bộ vốn) trong Sabeco Pearl cho chính các cổ đông sáng lập còn lại của Sabeco Pearl. Dẫn đến, khu đất số 2-4-6 Hai Bà Trưng chính thức trở thành tài sản của Sabeco Pearl, hiện nay là Công ty cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh (Doanh nghiệp 100% vốn tư nhân).

Cơ quan chức năng xác định là khu đất đã bị một số đối tượng lợi dụng làm trái pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, gây thất thoát cho nhà nước 2.713 tỷ đồng. Các đối tượng có liên quan đến sai phạm đã bị xử lý theo quy định của pháp luật. Khu đất này sau đó đã bị thu hồi, bàn giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh quản lý.

- Khu đất 6.202m2 tại số 39 – 39B Bến Vân Đồn, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh: Năm 2021, Thanh tra Chính phủ đã kết luận, khu đất này là đất có nguồn gốc thuộc sở hữu Nhà nước, năm 2010 được UBND thành phố Hồ Chí Minh giao cho Công ty TNHH Phú Việt Tín (Phú Việt Tín) do hai doanh nghiệp nhà nước là Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai và Công ty TNHH MTV Cao su Bà Rịa, thuộc Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam góp vốn thành lập từ năm 2009. Sau đó, hai doanh nghiệp nhà nước nêu trên thoái vốn khỏi Phú Việt Tín, lúc này khu đất số 39 – 39B Bến Vân Đồn chính thức thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp tư nhân Phú Việt Tín, tiếp đó, khu đất này liên tục được thay chủ sử dụng thông qua các hoạt động mua bán, chuyển nhượng vốn góp trong Phú Việt Tín. Cuối cùng khu đất này đến tay một doanh nghiệp bất động sản và trở thành cao ốc phức hợp với nhiều căn hộ cao cấp, có vị trí đắc địa mà không bị thu hồi.

Các ví dụ điển hình nêu trên cho thấy đặc điểm chung của các sai phạm được thực hiện theo cách thức: doanh nghiệp nhà nước mang đất được Nhà nước giao quản lý, sử dụng (giao đất không thu tiền sử dụng đất) đi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, rồi cấu kết với các doanh nghiệp tư nhân để thành lập một pháp nhân mới nhằm đầu tư dự án bất động sản nhà ở thương mại, sau đó tiến hành tư nhân hóa đất công thông qua thủ tục thoái vốn, cổ phần hóa với giá rẻ mà không đánh giá lại tài sản, không xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không qua đấu giá gây thất thoát số tiền lớn của Nhà nước, của doanh nghiệp.

Ngoài các ví dụ nêu trên, một số trường hợp đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước có nhiều đất hoặc đất nằm ở vị trí đắc địa với nhiều lợi thế, sau khi được cổ phần hoá, các cổ đông có quyền chi phối đã không hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực ngành nghề của đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước đã được phê duyệt, mà chỉ tập trung vào quyền sử dụng đất với các mục đích khác, điển hình như trường hợp cổ phần hoá Hãng phim truyện Việt Nam. Vụ việc nói trên gây hậu quả rất nặng nề, xử lý phức tạp, thậm trí đã thanh tra có kết luận nhưng việc xử lý sau thanh tra cổ phần hoá Hãng phim truyện Việt Nam vẫn kéo dài nhiều năm.

1.3. Thực trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp nông, lâm nghiệp

Tổng số công ty nông, lâm nghiệp và chi nhánh sau rà soát là 246 công ty với diện tích giữ lại là 1.909.341 ha, tại 45 tỉnh, thành phố; diện tích đất các công ty nông, lâm nghiệp dự kiến bàn giao về địa phương là 463.088 ha. Quản lý, sử dụng đất của các nông, lâm trường; công ty nông, lâm nghiệp vẫn còn một số tồn tại, hạn chế, như:

(1) Phương án quản lý, sử dụng, đo vẽ, kiểm đếm để lập hồ sơ quản lý, khai thác, sử dụng đất nông, lâm trường triển khai rất chậm;

(2) Có sự chênh lệch lớn về diện tích trước và sau khi rà soát, sắp xếp, chuyển đổi, phê duyệt phương án sản xuất hoặc phương án cổ phần hóa tại nhiều nông, lâm trường, có hiện tượng diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng chênh lệch lớn với thực tế, khi giao đất các địa phương không thực hiện đo đạc, cắm mốc giới cụ thể; tiềm ẩn thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

(3) Còn một phần diện tích đáng kể đang giao khoán hoặc khoán trắng cho hộ gia đình, cá nhân đang bị lấn chiếm, chiếm dụng, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết trái pháp luật; tình trạng người dân tự chuyển nhượng giá trị tài sản trên đất, đất được giao khoán và mua bán hợp đồng giao khoán, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật vẫn còn diễn biến phức tạp; còn nhiều công trình xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp; đang có tranh chấp, nhưng địa phương chưa có phương án giải quyết hoặc chưa phối hợp chặt chẽ với các Bộ, cơ quan trung ương để thống nhất phương án giải quyết dứt điểm;

 (4) Nhiều địa phương chưa có phương án sử dụng đất được phê duyệt, nơi có phương án sử dụng đất được phê duyệt nhưng việc triển khai thực hiện phương án còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó có vướng mắc về cơ chế quản lý sử dụng đất có nguồn gốc từ đất nông lâm trường. Việc rà soát, sắp xếp diện tích đất các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương theo Nghị định số 118/2014/NĐ-CP còn chậm. Sau khi rà soát, sắp xếp tổ chức, tổng diện tích đất các công ty nông, lâm nghiệp dự kiến bàn giao về địa phương là 463.088 ha, trong đó:

(i) Diện tích đất đã có Quyết định thu hồi là 237.715 ha (tại 120/246 công ty có đất bàn giao về địa phương), trong đó: diện tích đất đã có phương án sử dụng đất 158.045 ha (chiếm 66,48% tổng diện tích đã có quyết định thu hồi; chiếm 34,13% tổng diện tích dự kiến bàn giao về địa phương), gồm: phương án giao cho hộ gia đình là 10.983 ha, chiếm 6,89% tổng diện tích xây dựng phương án (trong đó dự kiến giao cho hộ dân tộc thiểu số 1.535 ha); phương án giao cho tổ chức 57.312 ha, chiếm 36,26% tổng diện tích xây dựng phương án (trong phần diện tích này đã bao gồm 35.637 ha của 05 công ty lâm nghiệp chuyển đổi thành thành Ban quản lý rừng); phương án giữ lại chưa giao là 89.750 ha, chiếm 56,79% tổng diện tích xây dựng phương án;

(ii) Diện tích đất đã có Quyết định thu hồi nhưng chưa có phương án sử dụng là 79.670 ha;

(iii) Diện tích đất chưa có Quyết định thu hồi và chưa có phương án sử dụng đất là 305.043 ha.

Việc thực hiện Đề án tăng cường quản lý đối với đất đai có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh do các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp không thuộc diện sắp xếp lại theo Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, ban quản lý rừng và các tổ chức sự nghiệp khác, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ban hành theo Quyết định 32/QĐ-TTg ngày 07 tháng 01 năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ còn chậm. Tính đến ngày 15 tháng 8 năm 2022, mới có 28/34 tỉnh xây dựng và phê duyệt Đề án theo yêu cầu tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 04/4/2016 về thực hiện Nghị quyết số 112/2015/NQ-QH13 ngày 27/11/2015 của Quốc hội về tăng cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường quốc doanh do các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp, ban quản lý rừng và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác sử dụng; 08 tỉnh xây dựng và phê duyệt Thiết kế Kĩ thuật - Dự toán, trong đó có 04 tỉnh đang triển khai thực hiện nhiệm vụ rà soát ranh giới là tỉnh Hà Giang, Lạng Sơn, Khánh Hòa và Đắk Lắk. Tình hình canh tác nông nghiệp trên đất rừng ở Tây Nguyên còn lớn, chưa được hướng dẫn, xử lý triệt để, ảnh hưởng đến đời sống hơn 1 triệu hộ dân, chủ yếu là đồng bào dân tộc thiểu số.

2. Nguyên nhân

2.1. Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công

Trước khi Quốc hội ban hành Luật quản lý, sử dụng tài sản công, việc quản lý tài sản công chỉ được thực hiện theo quy định tại các Nghị định của Chính phủ như: Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 của Chính phủ về quản lý tài sản nhà nước, Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 của Chính phủ quy định việc phân cấp quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước tại cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp công lập, tài sản được xác lập quyền sở hữu của nhà nước. Quy định tại các Nghị định này về quản lý nhà, đất của đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước còn sơ sài, có quy định chưa phù hợp với Luật đất đai nhưng không được sửa đổi, bổ sung kịp thời dẫn đến bất cập trong tổ chức thực hiện.

 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực từ 01/01/2018, nhưng chậm rà soát, sửa đổi ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết về quản lý, sử dụng gây khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện và thất thoát, lãng phí nguồn thu từ quản lý, sử dụng nhà, đất của các đơn vị sự nghiệp công lập và doanh nghiệp nhà nước. Một số quy định của pháp luật hiện hành về quản lý tài sản công là nhà, đất đã bộc lộ những bất cập, vướng mắc cụ thể như:

(1) Cơ chế phân cấp quản lý tài sản công còn có điểm chưa phù hợp, nhất là cơ chế phân cấp thẩm quyền trong việc quyết định bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu hồi nhà, đất của các cơ quan trung ương;

(2) Quy định tài sản công cho thuê, liên doanh, liên kết; mua sắm tài sản công thủ tục hành chính còn phức tạp;

(3) Các quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp tại Luật quản lý, sử dụng tài sản công và Nghị định số 167/2017/NĐ-CP không rõ ràng về đối tượng thực hiện; phân công trách nhiệm giữa các cơ quan (trung ương, địa phương) không rõ ràng (Bộ Tài chính, UBND cấp tỉnh, Sở Tài chính…) dẫn đến việc sắp xếp, xử lý nhà, đất các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước chậm tiến độ thực hiện. Sau 3 năm rưỡi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 67/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 167/2017/NĐ-CP.

2.2. Quy định pháp luật về quản lý đất đai trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước

Mặc dù giai đoạn 2016 - 2020, Chính phủ đã ban hành 30 Nghị định, 03 Nghị quyết, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 05 Quyết định, các Bộ đã ban hành 19 Thông tư, tập trung vào cơ chế, chính sách về cổ phần hoá, thoái vốn tại doanh nghiệp nhà nước cho phù hợp với hệ thống pháp luật mới ban hành, hoàn thiện cơ chế… Tuy nhiên, các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước còn nhiều bất cập, đặc biệt là quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá. Nghị định số 28/CP ngày 07/5/1996 của Chính phủ về chuyển một số doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần quy định “Giá trị quyền sử dụng đất tính theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành”. Nghị định số 48/1998/NĐ-CP ngày 29/6/1998 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần lại không có quy định nào liên quan đến xác định giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp. Các Nghị định ban hành năm 2002, 2004…có quy định chi tiết hơn về xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, nhưng không phù hợp với tình hình thực tế. Pháp luật về cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước cũng quy định “Doanh nghiệp cổ phần hoá được hưởng các quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai trong trường hợp giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá đã bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất”. Đây là kẽ hở pháp luật để các doanh nghiệp sau cổ phần hoá đã lợi dụng để thực hiện việc chuyển nhượng đất đai mang lại nguồn thu lớn cho doanh nghiệp. Ngân sách nhà nước đã thất thu hàng nghìn tỷ đồng từ nguồn đất, mặt bằng kinh doanh, tài sản công do chưa tính, hoặc không tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và các giá trị, lợi thế kinh doanh vô hình khác; do tình trạng “trốn thầu” hoặc lỏng lẻo, hình thức trong triển khai đấu thầu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, kể cả cấp Trung ương, lẫn địa phương đã dẫn đến những lãng phí, gây thất thoát tài sản nhà nước.

Quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước còn nhiều nghịch lý, bất cập trong việc định giá tài sản. Do mặt bằng, đất đai của doanh nghiệp nhà nước đượccổ phần hóa là lợi thế địa điểm (lợi thế địa lý - kinh tế) - là tài sản được đánh giá cao nhất trong tất cả các loại hình tài sản, nhưng trong quá trình cổ phần hóa thực tế, loại tài sản này về nguyên tắc không được mang ra định giá và bán vì đó là tài sản Nhà nước, Nhà nước vẫn giữ quyền chủ sở hữu sau khi cổ phần hóa. Đây chính là mấu chốt làm cho quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thường dễ bị trục lợi mà phần thiệt luôn thuộc về Nhà nước, còn cộng đồng doanh nghiệp tư nhân luôn bị cản trở tiếp cận đến tài sản, nguồn lực và cơ hội phát triển. Với căn nguyên đó, dễ hiểu tại sao việc định giá doanh nghiệp nhà nước để tiến hành cổ phần hóa còn nhiều bất cập, nhất là giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền được thuê đất ở những vị trí đắc địa, thương hiệu, lợi thế kinh doanh và xác định giá bán cổ phiếu lần đầu… Quá trình xác định giá trị doanh nghiệp chủ yếu dựa vào so sánh, chưa có tiêu chuẩn xác định giá trị tiềm năng như thương hiệu, khả năng phát triển trong tương lai.

Ngoài ra, qua thực tế công tác xác định giá trị doanh nghiệp cho thấy chưa có quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đã được đồng ý về mặt chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án công trình hỗn hợp nhà ở thương mại, nhưng tại thời điểm có quyết định chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoạt động theo mô hình công ty cổ phần mới được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thực tế, Dự án được phôi thai từ khi còn là doanh nghiệp nhà nước, đã được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác để thực hiện dự án, xác định được lợi ích của các bên được hưởng từ việc hợp tác đầu tư. Việc hợp tác đầu tư cũng đã được các cơ quan chức năng chấp thuận. Vậy câu hỏi đặt ra lợi ích này thuộc về Nhà nước hay công ty cổ phần. Rõ ràng toàn bộ quá trình thực hiện đầu tư thuộc giai đoạn doanh nghiệp nhà nước, giá trị vốn góp trong hợp tác kinh doanh chính là giá trị từ đất đai Nhà nước mang lại. Tuy nhiên, khi xác định giá trị doanh nghiệp chưa đủ cơ sở để đưa vào giá trị doanh nghiệp do chưa có quyết định cho phép chuyển đổi. Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, giá trị lợi thế đất đai mang lại chính là tài sản Nhà nước. Việc quy định không rõ ràng này đã làm cho Nhà nước mất đi một khoản lợi ích từ đất đai và giá trị này được chuyển từ Nhà nước sang tư nhân.

2.3. Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất

Thời điểm trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì các quy định của pháp luật về quản lý nhà đất tại các đơn vị sử nghiệp và các doanh nghiệp nhà nước còn chưa đồng bộ, chậm được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện. Nhiều nội dung quy định chưa đầy đủ, còn bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn và là kẽ hở để các tổ chức, cá nhân liên quan có thể trục lợi gây lãng phí, tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất. Cụ thể là:

(1) Các hạn chế, vướng mắc trong các quy định pháp luật về xác định giá đất tiềm ẩn rủi ro cho công tác xác định giá đất từ việc xác định giá chưa phù hợp giá thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước;

(2) Pháp luật về đất đai chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do các doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất;

(3) Quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể. Các quy  định này cùng với những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất không sát giá thị trường là kẽ hở cho tiêu cực gây thất thoát ngân sách nhà nước khi chuyển quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp nhà nước sang tư nhân thông qua cổ phần hoá, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải đấu giá…;

(4) Còn nhiều vướng mắc trong thực hiện chính sách tiền thuê đất;

(5) Quy định về trình tự, thủ tục giao đất để thực hiện dự án chưa hợp lý, không cụ thể dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực vẫn được tham gia thực hiện dự án;

(6) Việc thực hiện chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong ưu đãi đầu tư còn chưa cụ thể, chưa rõ ràng;

(7)  Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chưa đầy đủ: các hành vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và hành vi không sử dụng đất chưa có quy định mức xử phạt vi phạm hành chính;

(8) Hương dẫn về các trường hợp bất khả kháng trong các trường hợp thu hồi do vi phạm về quản lý, sử dụng đất chưa cụ thể, dẫn đến tranh chấp khiếu kiện, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước và lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

2.4. Một số nguyên nhân khác

Trên thực tế, những sai phạm và kẽ hở trong quản lý đất đai còn được biểu hiện đa dạng, như: Tỉnh "cho mượn" đất công làm sân tập golf, với thời hạn tới 48 năm không phù hợp Ðiều 17 Luật Ðất đai năm 2013 (Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất); Ký các hợp đồng chuyển nhượng đất vàng với giá rất thấp so với mặt bằng giá thị trường...

Ðáng chú ý là sự thất thoát tài sản công - đất đai trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước không chỉ bởi định giá thấp, mà còn qua việc chuyển sở hữu, "tư nhân hóa" đất công thông qua việc chuyển từ hợp đồng hợp tác kinh doanh, theo tỷ lệ góp vốn và phân chia lãi lỗ, thành chuyển nhượng luôn khu đất vàng sang tay tư nhân theo "quy trình tắt", không công khai và không qua đấu giá…

Trên địa bàn TP. Hà Nội có 69 dự án với tổng diện tích 180 ha đất đã được chuyển đổi chủ yếu từ đất sản xuất, nhà xưởng, trụ sở sang mục đích đất ở, văn phòng và trung tâm thương mại. Qua thanh tra trực tiếp tại 38 dự án, đã phát hiện 36 dự án có sai phạm tập trung ở các nội dung như: Sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (32 lượt dự án); vi phạm quy hoạch xây dựng (20 lượt dự án); nợ tiền sử dụng đất, tiền chậm nộp (8 dự án).

Tổng số tiền sai phạm được phát hiện qua thanh tra tại các dự án chuyển mục đích sử dụng đất có vị trí lợi thế kinh doanh lên tới 3.974 tỷ đồng. UBND TP. Hà Nội đã không có văn bản hướng dẫn, quy định cụ thể nên các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước khi đưa vị trí đất vào hợp tác liên doanh thành lập pháp nhân mới làm chủ đầu tư để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án kinh doanh, xác định giá trị lợi thế kinh doanh chưa sát thị trường.

Việc pháp luật quy định chưa cụ thể về việc xác định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất cũng như đấu giá khi lựa chọn nhà đầu tư kinh doanh, liên kết để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án là một trong những sơ hở chính sách gây thất thoát ngân sách nhà nước, đặc biệt là khi dự án đất ở những vị trí đắc địa.

Theo Tổng cục Thuế từ ngày 01/7/2014 đến ngày 30/11/2016, có tới 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa và không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa (TP. Hà Nội có 24 dự án chiếm gần 50%, TP. Hồ Chí Minh có 11 dự án).

Hiện nay, tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, khi giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước đã không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi chưa được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ. Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa quy định cụ thể về phương pháp xác định giá đất bảo đảm minh bạch, sát giá thị trường. Do đó, nhiều dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi xác định giá đất chưa sát với giá thị trường làm thất thu cho ngân sách nhà nước.

Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn, nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá thị trường. Xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số địa phương chưa thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định. UBND tỉnh, thành phố phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, nhưng chưa xin ý kiến thường trực HĐND và không báo cáo HĐND tỉnh, thành phố tại kỳ họp gần nhất.

Thực tiễn đã, đang và sẽ còn ghi nhận nhiều hình thức đa dạng và hậu quả nặng nề trong kẽ hở và vi phạm quy định quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai, thông qua giao, cho thuê, liên kết kinh doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và sự tùy tiện xâm lấn, chiếm đoạt đất công. Những hành vi đó, dù trực tiếp hoặc gián tiếp, công khai hoặc ngấm ngầm trong nhiều ngành, địa phương và cấp độ quản lý, không chỉ làm tổn hại, thất thoát nguồn lực đất đai và ngân sách nhà nước, làm méo mó môi trường kinh doanh và sự cạnh tranh thị trường lành mạnh; mà còn gây ra hàng loạt vụ khiếu kiện và tố cáo vượt cấp, tụ tập phản đối đông người, đe dọa làm mất uy tín và giảm sút hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, tăng bức xúc và bất đồng thuận, căng thẳng và mất trật tự, an ninh, an toàn xã hội.

II. ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

1. Đánh giá chung

Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội khoá XV thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024 với nhiều chính sách mới được sửa đổi, bổ sung đã giải quyết cơ bản các vướng mắc, bất cập về quản lý đất đai nói chung và việc sử dụng đất của các đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước nói riêng. Chính phủ, các bộ, ngành đang tích cực chỉ đạo, tổ chức thực hiện đầy đủ các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành trong quản lý, sử dụng tài sản công. Theo đó, về chế độ sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập và các doanh nghiệp cụ thể như sau:

1.1. Chế độ sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập có bốn trường hợp

- Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng ổn định lâu dài.

- Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, mà có nhu cầu sử dụng một phần, hoặc toàn bộ diện tích đất được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.

- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì có quyền và nghĩa vụ như đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm không thuộc trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 202 của Luật Đất đai thì có quyền và nghĩa vụ như đối với trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đồng thời, được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai.

Việc quản lý, sử dụng, khai thác quỹ đất thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Những nội dung mà pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công không quy định được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Việc khai thác, sử dụng quỹ đất đã được Nhà nước cho thuê đất kết hợp vào mục đích khác thực hiện theo quy định sau đây:

- Đối với đất đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thì được phép chủ động khai thác, sử dụng kết hợp đa mục đích theo phương án được cơ quan chủ quản phê duyệt phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2024 và pháp luật có liên quan.

- Trường hợp có đầu tư xây dựng công trình trên đất phải phù hợp với pháp luật về xây dựng. Việc khai thác, sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải được hạch toán theo quy định của pháp luật.

- Đối với đất do đơn vị sự nghiệp công lập đang sử dụng mà có nhu cầu cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế thì phải có đề án sử dụng tài sản công vào mục đích cho thuê, liên doanh, liên kết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo hình thức đã được giao đất, cho thuê đất. Trường hợp có nhu cầu thì được chuyển sang hình thức giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Về chế độ sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, có hai trường hợp cụ thể:

Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm: Đất trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác.

Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai, bao gồm cả trường hợp thu hồi đất quốc phòng, an ninh để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Trường hợp bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, người sử dụng đất (cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, sử dụng hoặc tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công) phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

UBND cấp tỉnh giao đất có nguồn gốc từ đất chuyển giao về địa phương quản lý, xử lý, thu hồi do sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, khai thác, trừ trường hợp nhà, đất đó được xử lý theo hình thức điều chuyển hoặc bố trí sử dụng vào mục đích của Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

1.2. Chế độ sử dụng đất đối với các doanh nghiệp

Luật đất đai 2024 quy định hai hình thức giao đất doanh nghiệp gồm: (1) Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc (2) Được Nhà nước cho thuê đất. 

Trường hợp được Nhà nước giao đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để quản lý, sử dụng, bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhưng không được ghi nhận tài sản là tài sản công trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Một số kiến nghị

2.1. Về quản lý, sử dụng tài sản công:

-   Kiến nghị Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và các văn bản quy phạm pháp luật về cổ phần hoá doanh nghiệp cho phù hợp với quy định của Luật đất đai 2024. Trong đó, quy định chặt chẽ hơn, rõ ràng hơn về bán, cho thuê tài sản công của các đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp được giao quản lý tài sản công.

-  Kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật về cổ phần hoá đơn vị sự nghiệp công lập khi có chủ trương cổ phần hoá loại hình này. Trong đó, đặc biệt lưu ý đến quy định về xử lý đất đai khi cổ phần hoá, vì đa số các đơn vị sự nghiệp công lập đang được Nhà nước giao diện tích đất rất lớn, có nhiều lợi thế về địa điểm, tránh bị lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trục lợi như cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước thời gian qua.

- Theo Luật đất đai 2024, đơn vị sự nghiệp công lập, ngoài đất được giao không thu tiền sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp (khoản 4 Điều 118), thì còn được phép thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm nếu có nhu cầu (theo khoản 3 Điều 30). Tuy nhiên, diện tích đất hiện nay các đơn vị sự nghiệp đang quản lý (được giao trước ngày Luật này có hiệu lực) thì không có tiêu chí để đánh giá thừa hay thiếu? mà chủ yếu theo đánh giá chủ quan của đơn vị đang sử dụng. Điều này dẫn đến, một số đơn vị sự nghiệp cho thuê, thu tiền thuê đất không chấp hành nộp các nghĩa vụ thuế, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Vì vậy, cần xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập, tránh tình trạng có nhiều diện tích đất không sử dụng, lập đề án cho thuê để hưởng lợi thông qua hình thức cho thuê trụ sở.          

2.2. Về định giá đất

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định.

Bảng giá đất hằng năm sẽ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất … Đối với giá đất cụ thể sẽ áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, theo 4 phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. Cả 4 phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất hằng năm do HĐND tỉnh công bố. (Điều 158 Luật Đất đai 2024). Đồng thời, đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch cũng như tính độc lập giữa tổ chức, cơ quan trong định giá đất. Việc định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Luật cũng quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm: giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng; giá đất trúng đấu giá đất và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất. Thông tin đầu vào được sử dụng là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng từ thời điểm xác định giá đất trở về trước; ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

Có thể khẳng định, những chính sách mới về giá đất sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường, đặc biệt là doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản. Cụ thể, đối với thị trường bất động sản, chính sách mới về định giá đất sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai, điều này sẽ mang lại cơ hội cho người dân sở hữu nhà, đất để ở, với chi phí hợp lý và tránh được tình trạng bị "thổi giá".

Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hằng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, các khoản thuế bất động sản và phí chuyển nhượng từ đó sẽ tăng lên, làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào lĩnh vực này.

2.3. Về gia hạn quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc, tất cả các dự án hết thời hạn thuê đất đều có thể được xem xét gia hạn thời gian thuê đất. Nhưng để được gia hạn thời gian thuê đất, dự án phải được gia hạn dự án đầu tư. Theo Luật Đầu tư, các dự án đầu tư có thể được gia hạn, điều chỉnh dự án đầu tư. Bên cạnh đó còn phụ thuộc vào quy hoạch của địa phương khi dự án hết thời hạn địa phương có quy hoạch làm gì không.

Trong trường hợp đất dự án một khu công nghiệp tiếp tục được quy hoạch làm khu công nghiệp, nhà đầu tư phải làm thủ tục gia hạn, khi dự án hoàn thành thủ tục gia hạn dự án đầu tư thì các cơ quan quản lý đất đai sẽ làm thủ tục gia hạn thời gian thuê đất.

Tuy nhiên đối với các dự án đầu tư liên doanh (một bên liên doanh là doanh nghiệp nhà nước, sử dụng đất công để góp vốn) có sử dụng đất công thì việc gia hạn dự án sẽ phát sinh rắc rối vì đồng thời phải gia hạn việc sử dụng đất công. Và việc này đang có vướng mắc, thiếu quy định cụ thể để cơ quan chức năng địa phương có thể cho phép gia hạn. Cụ thể: Đối với nhà đất là tài sản công phải áp dụng theo quy định Luật Quản lý sử dụng tài sản công chứ không chỉ là pháp luật về đất đai.

Dưới góc độ Luật Đất đai thì việc gia hạn thời hạn hoạt động dự án (đồng thời gia hạn sử dụng đất) không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai.

Pháp luật về đất đai không có quy định về điều chỉnh thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước để góp vốn vào liên doanh để thực hiện dự án.

Nghị định 167/2017 và nghị định 67/2021 (sửa đổi bổ sung nghị định 167) hướng dẫn thực hiện Luật Quản lý sử dụng tài sản công có quy định đối với tài sản công được đưa vào góp vốn, liên doanh, liên kết thì hết thời hạn góp vốn, liên doanh, liên kết phải sắp xếp, xử lý lại theo 9 hình thức[1], trong đó có hình thức thu hồi, nhưng không có hình thức gia hạn.