#

Dự thảo qui định về thời hạn sở hữu chung cư và mua bán qua sàn: Yếu về căn cứ khoa học pháp lý và gây khó cho người dân

05/10/2022 15:06

(Pháp lý) - Đề xuất bổ sung qui định về thời hạn sở hữu chung cư và mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn là 2 vấn đề lớn nhất gây tranh luận nhiều nhất khi góp ý sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Pháp lý xin tổng hợp lại những phản biện, góp ý xác đáng dựa trên những căn cứ khoa học pháp lý của các chuyên gia, nhà khoa học.

anh-1-du-thao-qui-dinh-ve-thoi-han-so-huu-chung-cu-va-mua-ban-bds-qua-san-1664959552.png
 

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Mua bán qua sàn sẽ khiến bất động sản tăng giá,  gây khó khăn hơn cho người mua

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi), trong đó đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn. Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các chuyên gia.

Theo các chuyên gia, phí dịch vụ của sàn bất động sản khoảng 2% và thường được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà. Vì thế, nếu đề xuất được thông qua, giá nhà sẽ phải chịu thêm chi phí này. Chưa kể, các sàn bất động sản "ôm" xong hàng có thể tạo hiệu ứng khan hàng để đẩy giá lên cao. Trên thực tế, có những dự án khi người mua đợt đầu của chủ đầu tư giá khoảng 25 triệu đồng/m2, nhưng khoảng 3 tháng sau, mua qua sàn, giá đẩy lên 30 triệu đồng/m2.

anh-2-du-thao-qui-dinh-ve-thoi-han-so-huu-chung-cu-va-mua-ban-bds-qua-san-1664959558.jpg
 

Chuyên gia e ngại đề xuất mua bán qua sàn sẽ khiến giá nhà đội lên khoảng 2%. (Ảnh minh họa)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân tích, nếu đề xuất bổ sung quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn" được thông qua, giá bán nhà sẽ tăng, gây bất lợi cho người tiêu dùng.

“Phí dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu. Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản", lãnh đạo HoREA nhấn mạnh.

Ông Châu còn cho rằng, việc bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án bao gồm nhà ở, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công trình thương mại, y tế, giáo dục, dịch vụ…thông qua sàn giao dịch bất động sản là xâm phạm “quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án BĐS được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Đây là một bước đi “thụt lùi”, không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn.

Giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội cũng không đồng tình với đề xuất trên. Ông này cho biết, doanh nghiệp của ông làm nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng đều không bán qua sàn giao dịch bất động sản. Khách hàng đến trực tiếp phòng kinh doanh nghe tư vấn và ký hợp đồng với chủ đầu tư.

“Một dự án hàng nghìn tỷ đồng khi đến giai đoạn bán lại bị đơn vị khác chi phối là điều vô lý. Bản thân các sàn hiện nay chưa chuyên nghiệp, vì họ không gắn bó với chủ đầu tư. Việc bán qua sàn chắc chắn sẽ làm tăng chi phí, đẩy giá bán bởi các sàn đều lấy phí môi giới và nhiều loại phí phát sinh khác. Như vậy, người thiệt cuối cùng là khách hàng. Các chủ đầu tư cũng chịu thiệt liên đới vì khách ngại xuống tiền thì có nghĩa là dự án đó không thành công”, vị này nói.

Còn luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận, việc bán nhà phải thông qua sàn môi giới sẽ làm tăng thêm chi phí cho các chủ đầu tư. Vì khi phải bán hàng thông qua giao dịch qua sàn môi giới, thường chủ đầu tư phải chi hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến từ 1 - 3% giá trị bất động sản.

Điều này sẽ kéo bất động sản tăng giá, tạo khó khăn hơn cho người mua nhà. Khó tránh khỏi trường hợp nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch để huy động vốn trái pháp luật, bán các bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi của Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Quy định thời hạn sở hữu chung cư là can thiệp vào quyền tài sản của người dân

Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, của Bộ Xây dựng trong Dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến cũng đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các chuyên gia.

Theo đó, TS Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, đánh giá việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là can thiệp vào quyền tài sản của người dân. Ông đề nghị khi sửa Luật, phải quan tâm đến gốc rễ là quyền tài sản cũng như quyền tự do giao dịch của người dân, doanh nghiệp. Theo đó, quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản nhận xét: dự thảo đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn. Thêm nữa, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận "kép": Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Luật Nhà ở).

Mặt khác, ông Đỉnh cho biết, giữa 2 mục tiêu: khuyến khích phát triển nhà chung cư, và chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn. "Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào", ông nói.

anh-3-du-thao-qui-dinh-ve-thoi-han-so-huu-chung-cu-va-mua-ban-bds-qua-san-1664959558.jpg
 

Nên quy định "thời hạn sử dụng” thay vì "thời hạn sở hữu” nhà chung cư (Ảnh minh họa)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nói rằng dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) có nhận định đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó đã có một số bất cập, mâu thuẫn với luật Đất đai 2013, luật Nhà ở 2014, Nghị định 43.

“Pháp luật về nhà ở, đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó có chủ sở hữu nhà chung cư. Pháp luật về nhà ở cũng quy định các trường hợp sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở có thời hạn như: cá nhân nước ngoài, nhà ở xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn; căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)”, ông Châu dẫn chứng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Châu cho rằng có thể Bộ Xây dựng đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình. Vì nhà ở, công trình xây dựng có “tuổi thọ” mà “niên hạn sử dụng” được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình để xử lý theo quy định tại luật Nhà ở 2014 (Điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Do đó, nếu vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” là không phù hợp.

“Thực tế hơn 30 năm qua, Nhà nước đã thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê (bán hóa giá nhà) với phần lớn là căn hộ nhà chung cư, Nhà nước đã cho phép người mua nhà có quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. Do đó, đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như Điều 9 dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) và đề nghị giữ nguyên các quy định về quyền sở hữu nhà ở, sở hữu nhà ở có thời hạn đã được quy định tại luật Nhà ở 2014”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng trong Luật Nhà ở, chỉ nên quy định thời hạn sử dụng chung cư thay vì tranh luận quyền sở hữu. Theo ông, tất cả tài sản đều có hạn sử dụng, bao gồm cả nhà chung cư. Do vậy, khi hết hạn sử dụng nhà, các cơ quan liên quan có trách nhiệm thẩm định. "Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại, người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó. Còn nếu di dời phải đền bù thoả đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân", ông Tuyến nói.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cũng đồng tình khi đặt vấn đề nên đổi cụm từ: "thời hạn sở hữu nhà chung cư" thành "thời hạn sử dụng nhà chung cư".

"Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu", ông nói.  Ông cũng lưu ý, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề cần xem xét, đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, đảm bảo phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Tương tự, ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, nói: "Nên có niên hạn sử dụng nhà chung cư, nhưng quyền sở hữu (quyền sở hữu đất đai của lô đất, của chung cư đó) không đụng đến".

Ngoài ra, ông kiến nghị cần làm rõ cách xác định thời hạn sử dụng của từng chung cư vì điều này liên quan đến giá bán nhà. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng cần đánh giá tác động thị trường bởi với những chung cư không chịu chi phối của Luật Nhà ở sửa đổi, tức được sở hữu vô thời hạn, giá nhà có thể tăng đột biến…

Kết mở

Thiết nghĩ, mỗi chích sách được ban hành sẽ tác động lớn đến mọi mặt đời sống xã hội, người dân, doanh nghiệp và sự phát triển của kinh tế xã hội… Chính sách phải phù hợp với cuộc sống, không đi ngược lợi ích chính đáng của người dân. Do đó, đòi hỏi các nhà làm luật khi dự thảo sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật phải thật thấu đáo và lấy kiến rộng rãi nhân dân, tiếp thu, chỉnh lý cho phù hợp, phải khắc phục được tồn tại, hạn chế, bất cập đã phát sinh trong quá trình triển khai thi hành luật. Để khi luật được thông qua có sự đồng thuận cao trong xã hội và đi vào đời sống một cách thực chất, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển.

Xuân Trường (T/h)
Bạn đang đọc bài viết "Dự thảo qui định về thời hạn sở hữu chung cư và mua bán qua sàn: Yếu về căn cứ khoa học pháp lý và gây khó cho người dân" tại chuyên mục Diễn đàn - Luật gia. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin