Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp, tài sản thế chấp là của bên thứ ba và trên đất đó có nhà ở, công trình xây dựng của người khác mà người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp thực tiễn xét xử trong nhiều năm qua là vấn đề có nhiều vướng mắc.
Từ một vụ án cụ thể
Có hai trường hợp thuộc loại tranh chấp này, trường hợp thứ nhất là người nhận thế chấp (Ngân hàng) trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, nhưng chấp nhận nhận thế chấp và trường hợp thứ hai là người nhận thế chấp do thiếu cẩn thận, không kiểm tra thực tế, nên không biết được trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, quá trình khởi kiện tại Tòa án họ mới biết điều này. Tuy vậy cả hai trường hợp trên đều dẫn tới sự việc là ngân hàng biết rõ bên thế chấp không có tài sản thế chấp nhưng vẫn chấp nhận khoản vay trong hợp đồng tín dụng được đảm bảo bằng tài sản của bên thứ ba.
Ngày 22/2/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.” Quan điểm này sau đó tiếp tục được khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “ 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Tuy đã có quy định tương đối cụ thể như vậy, nhưng cho đến nay việc xử lý tài sản thế chấp vẫn còn có những vướng mắc. Để tiện trình bày quan điểm, tác giả xin nêu dẫn chứng vụ án cụ thể sau:
Ngày 22/8/2011 ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T ký hợp đồng tín dụng số NO 1615/LD 1123400300 để vay vốn số tiền 490.000.000 đồng của Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng, chi nhánh QB (VP Bank QB), thời hạn vay 6 tháng, lãi suất 23%/năm, điều chỉnh định kỳ 3 tháng 1 lần, mức điều chỉnh bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, bậc thang thấp nhất của VP Bank đang áp dụng tại thời điểm điều chỉnh, cộng biên độ 9,5%/năm, lãi suất nợ quá hạn 150% lãi suất trong hạn, mục đích vay vốn nhằm bổ sung vốn kinh doanh áo quần, mỹ phẩm, giày dép. Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số 588, tờ bản đồ số 4, phường Đ, thành phố ĐH, tỉnh QB (gọi tắt là thửa đất số 588) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành BE 754307 do Ủy ban nhân dân thành phố ĐH, tỉnh QB cấp ngày 26/5/2011 mang tên ông Bùi Hữu Nghì và bà Hồ Thị Lề, thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0509/11/HĐ-TCTS ngày 19/8/2011 được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh QB, số công chứng 272 quyển số 5TP/CC-SCC/HĐGD và đăng ký giao địch bảo đảm ngày 19/8/2011.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tính đến ngày 26/11/2018 ông Thái, bà Tuyết nợ số tiền 1.727.954.750 đồng, trong đó nợ gốc 490.000.000 đồng, nợ lãi 1.237.954.750. Do đó VP Bank QB đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T phải trả số tiền nợ trên; trong trường hợp ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T không trả được thì buộc ông Bùi Hữu Nghì và bà Hồ Thị Lề có nghĩa vụ trả nợ thay theo hợp đồng thế chấp tài sản đã ký kết bằng các tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của ông Nghì, bà Lề để thu hồi khoản nợ vay cho VP Bank Quảng Bình.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Bùi Thị Lê và anh Hoàng Văn Tô là con gái và con rể của ông Bùi Hữu Nghì và bà Hồ Thị Lề cho rằng quá trình ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản, VP Bank QB không tiến hành thẩm định tài sản trên đất, nên đã không biết trên thửa đất này có ngôi nhà cấp 4, mái bằng, diện tích 86,8m2 mà vợ chồng anh Tô, chị Lê đã xây dựng từ năm 2002, cải tạo lại vào năm 2008 và một cái quán diện tích 43,4 m2, tường gạch bao quanh, mái tôn xà gồ, cửa kéo bằng sắt. Sở dĩ vợ chồng anh Tô, chị Lê xây dựng nhà, quán trên thửa đất số 588 thuộc quyền sử dụng của bố mẹ mình là do được ông bà đồng ý, ông bà còn hứa sau này sẽ làm thủ tục tách thửa để tặng cho vợ chồng anh Tô, chị Lê quyền sử dụng phần diện tích đất trên đó có nhà ở và quán bán hàng mà vợ chồng anh chị đã xây dựng. Vợ chồng ông Nghì, bà Lề cũng thống nhất với lời khai này. Do đó với lý do để bảo đảm quyền lợi cho mình, anh Tô, chị Lê yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bố mẹ mình với VP Bank Quảng Bình là vô hiệu
Còn nhiều quan điểm khác nhau
Về giải quyết vụ án liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong vụ án có những quan điểm khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng căn cứ vào quy định tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 đã trích dẫn trên, khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 thì đối với việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Nghì, bà Lề, người nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Nghì, bà Lề thông qua bán đấu giá tài sản tuy được nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, nhưng quyền sử dụng thửa đất có bị hạn chế, cụ thể phải để vợ chồng anh Hoàng Văn Tô, chị Bùi Thị Lê tiếp tục sử dụng đối với phần diện tích đất mà anh chị đã sử dụng trước đây trên thửa đất số 588, cùng với sở hữu nhưng giữ nguyên hiện trạng nhà ở và công trình xây dựng khác trên phần diện tích đất này.
Quan điểm thứ hai cho rằng cần làm rõ các vấn đề sau đây:
Thứ nhất là cần làm rõ thỏa thuận giữa vợ chồng ông Nghì, bà Lề với vợ chồng anh Tô, chị Lê trong việc vợ chồng ông Nghì, bà Lề cho vợ chồng anh Tô, chị Lê xây dựng nhà, quán và sinh sống trên một phần thửa đất số 588, bởi thỏa thuận này là căn cứ để vợ chồng anh Tô, chị Lê và chủ mới là người mua, người nhận quyền sử dụng thửa đất số 588 thực hiện quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Giải quyết như quan điểm thứ nhất là chưa quan tâm làm rõ vấn đề này. Nếu không làm rõ được thỏa thuận này mà khi xét xử, Tòa án tuyên vợ chồng anh Tô, chị Lê tiếp tục sử dụng đối với phần diện tích đất mà ông Nghì, bà Lề cho anh chị sử dụng trước đây, cùng với giữ nguyên hiện trạng nhà ở và công trình xây dựng khác trên phần diện tích đất này thì không biết là vợ chồng anh Tô, chị Lê được sử dụng đất, được tồn tại nhà ở, quán bán hàng mình đã xây dựng đến bao giờ. Nếu không có tài liệu nào khác về vấn đề thỏa thuận của hai bên ngoài lời khai của vợ chồng ông Nghì, bà Lề và vợ chồng anh Tô, chị Lê, và Tòa án chấp nhận các lời khai này là chứng cứ, thì Tòa án cũng phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đối với phần diện tích đất vợ chồng anh Tô, chị Lê đang sử dụng; vợ chồng anh Tô, chị Lê có được phép sử dụng phần diện tích đất này vô thời hạn hay không?
Thứ hai, đặt ra trường hợp nếu không có việc thế chấp tài sản, hoặc phải xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 588 của ông Nghì, bà Lề, do việc nguyên đơn ông Thái, bà Tuyết không trả được nợ vay và giữa hai bên vợ chồng ông Nghì, bà Lề và vợ chồng anh Tô, chị Lê có thỏa thuận như hai bên đã trình bày ở phần trên, thì về mặt pháp lý Ông Nghì, bà Lề có bắt buộc phải để vợ chồng anh Tô, chị Lê sử dụng vô thời hạn phần diện tích đất này không và tồn tại trên đó nhà ở, các công trình xây dựng khác, trong trường hợp ông bà không muốn cho vợ chồng anh Tô, chị Lê tiếp tục được sử dụng đất, muốn lấy lại quyền sử dụng đất của mình để chuyển nhượng hoặc làm một việc gì khác? Tác giả cho rằng trong trường hợp này vợ chồng ông Nghì, bà Lề hoàn toàn có quyền được lấy lại quyền sử dụng phần diện tích đất mà trước đó ông bà đã cho vợ chồng anh Tô, chị Lê được xây nhà, xây quán bán hàng trên đó và sử dụng phần diện tích đất này, sau khi trả cho vợ chồng anh Tô, chị Lê giá trị nhà, quán mà vợ chồng anh Tô, chị Lê đã xây dựng trước đó và báo trước một thời gian thích hợp để anh Tô, chị Lê có sự chuẩn bị. Bởi lẽ mỗi người sinh ra khi đã đến tuổi trưởng thành đều có trách nhiệm tự lo cho cuộc sống của bản thân mình. Việc vợ chồng ông Nghì, bà Lề cho vợ chồng anh Tô, chị Lê xây dựng nhà, quán trên đất của mình và sử dụng một phần diện tích thửa đất chỉ là sự giúp đỡ mang tính chất tình cảm của cha mẹ đối với con cái, khi con cái đang cần có sự giúp đỡ, chứ đây không phải là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc. Tuy nhiên các công trình xây dựng có đặc điểm là khi tháo dỡ thì giá trị mất đi rất nhiều và đối với hầu hết mọi người, nhà ở, các công trình xây dựng thường là tài sản lớn, nên một khi người nào đó đã cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất của mình, giữa hai bên không có thỏa thuận rõ ràng, cụ thể nào khác, thì cả hai bên đều ngầm hiểu quan hệ này có tính ổn định, lâu dài, không thể thay đổi ngày một ngày hai. Nếu muốn lấy lại quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải sở hữu các tài sản trên đất này, hoàn trả lại giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác cho người đã ở nhờ trên đất và thông báo cho họ thời gian trả lại quyền sử dụng đất thích hợp để người phải chuyển đi có sự chuẩn bị. Do ông Nghì, bà Lề có quyền như vậy, nên sau khi mua tài sản bán đấu giá, chủ sử dụng đất mới cũng phải có quyền mua lại nhà ở, công trình xây dựng khác trên đó của anh Tô, chị Lê và yêu cầu anh Tô, chị Lê chuyển đi nơi khác, trả lại cho mình quyền sử dụng phần diện tích đất mà trước đây ông Nghì, bà Lề giao cho anh chị sử dụng. Do đó việc Tòa án tuyên anh Tô, chị Lê được quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất số 588 trên đó có nhà ở, quán bán hàng mà anh chị đã xây dựng là không rõ ràng, có thể tiếp tục phát sinh tranh chấp sau này.
Quan điểm thứ 3 cho rằng: Nên tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu bởi lẽ Điều 342 BLDS 2005 cũng như Điều 317 BLDS 2015 đã quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Tại Điều 715 BLDS 2005 quy định: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Vấn đề này được làm rõ hơn tại Điều 500 của BLDS 2015: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Có thể thấy, việc dùng tài sản của người thứ ba để đảm bảo cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng trùng với quy định về Bảo lãnh (Điều 361 BLDS 2005), theo đó: Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.
Và Điều 335 BLDS 2015:1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013, không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.
Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Cũng tại khoản 9 Điều 210 Luật đất đai năm 2013 đã quy định rõ:
“ 9. Chính phủ quy định việc xử lý đối với một số trường hợp cụ thể đang sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Từ các quy định trên thì thấy rằng pháp luật dân sự quy định chủ thể thế chấp phải có nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. BLDS 2005 cũng như 2015 không quy định dùng tài sản của người khác để thế chấp hoặc để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Luật đất đai không cho phép bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Do đó, việc ký kết hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là trái với các quy định của pháp luật.
Cần có hướng dẫn để áp dụng thống nhất
Hiện nay, ở nhiều địa phương việc xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng, chấp nhận hay không chấp nhận hợp đồng thế chấp của bên thứ ba; Nếu chấp nhận thì phát mại tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba nhằm giúp người khác vay vốn ngân hàng trong trường hợp người vay không trả được nợ, trên đất đó có nhà ở, công trình xây dựng không phải là của người có quyền sử dụng đất mà là của người khác do người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp cũng đang gặp rất nhiều khó khăn.
Trường hợp nếu chấp nhận hợp đồng thế chấp thì cũng không mấy ai chấp nhận mua loại tài sản mà quyền, nghĩa vụ của các bên đối với tài sản không được rõ ràng mà trên đất đó có người khác được quyền ở và sử dụng một phần thửa đất mình đã mua quyền sử dụng.
Để giải quyết vướng mắc này có Tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Cũng có nơi Tòa án định giá luôn cả phần nhà ở và công trình xây dựng khác của người được chủ sử dụng đất trước đó cho xây dựng và cho phép bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản trên thửa đất đã thế chấp, sau đó thanh toán lại bằng giá trị cho người có tài sản. Cách làm này tuy giúp cho Ngân hàng thu hồi có hiệu quả các khoản nợ xấu nhưng là trái với Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm, các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai, nên khi có kháng cáo, kháng nghị hoặc yêu cầu của đương sự xem xét lại bản án đã xét xử, khả năng các bản án đã xét xử như vậy bị hủy hoặc cải sửa sẽ rất cao.
Thiết nghĩ đây là vấn đề phức tạp, Tòa án nhân dân tối cao nên có văn bản hướng dẫn nhằm giúp các Tòa án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc./.
Theo tapchitoaan.vn
Nguồn bài viết: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/trao-doi-y-kien/xu-ly-tai-san-the-chap-quyen-su-dung-dat-trong-truong-hop-dat-da-cho-nguoi-khac-lam-nha-o
