Tại hội thảo, các chuyên gia đã đưa ra những ý kiến một cách khách quan, chiều sâu nhằm giải quyết các vụ tranh chấp bất động sản trong bối cảnh các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan tranh chấp chuỗi nói chung và giải quyết tranh chấp phát sinh từ lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng.
Tranh chấp chuỗi vẫn còn bất cập
Phát biểu tại hội thảo, GS.TS Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) chia sẻ: “Đi cùng sự vận động mạnh mẽ của thị trường và sự đa dạng trong cấu trúc giao dịch, các tranh chấp phát sinh có xu hướng chuyển dịch từ tranh chấp đơn lẻ sang các chuỗi tranh chấp gồm hàng loạt tranh chấp tương tự, có tính kế thừa, liên quan đến nhau”.
GS.TS Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phát biểu tại hội thảo
“Thời gian tới, với việc nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng được sửa đổi, bố sung, doanh nghiệp phải thay đổi thói quen giao dịch, sự gia tăng của các tranh chấp và sự hình thành nhiều hơn chuỗi các tranh chấp là điều không thể tránh khỏi”, GS.TS. Lê Hồng Hạnh nhấn mạnh.
Được biết, Res Judicata là học thuyết pháp lý ngăn không cho một bên khởi kiện lại một yêu cầu đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án hoặc phán quyết chung thẩm trước đó. Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng trong giải quyết tranh chấp bằng phương thức trọng tài, song hiện nay, cách tiếp cận nguyên tắc này trong trọng tài ở các quốc gia lại đang có sự khác nhau.
Toàn cảnh Hội thảo tại đầu cầu Trường Đại học Ngoại thương
Chia sẻ về tranh chấp chuỗi, PGS.TS Nguyễn Ngọc Hà, cho biết đối với tranh chấp chuỗi trong giải quyết tranh chấp bằng trọng tài là trường hợp các tranh chấp liên tiếp được đưa ra giải quyết tại trọng tài bởi một hoặc nhiều nguyên đơn chống lại một bị đơn để tìm kiếm những kết quả có lợi cho mình.
PGS.TS Nguyễn Ngọc Hà(người ngồi giữa) với mở rộng yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi là việc trong vụ kiện sau nguyên đơn tìm cách mở rộng các yêu cầu khởi kiện so với vụ kiện trước
PGS.TS Nguyễn Ngọc Hà cho rằng, trong một vụ việc có cùng nguyên đơn và bị đơn, thì nguyên đơn tại một giao dịch với bị đơn, phát sinh tranh chấp. Như vậy, vụ việc sau đó được giải quyết bởi trọng tài theo thỏa thuận giữa các bên (vụ kiện trước).
Tuy nhiên, vì nhận được kết quả bất lợi từ phán quyết của trọng tài, nguyên đơn tìm cách khởi kiện lại vụ việc tại chính trọng tài đó (vụ kiện sau) với khả năng cung cấp các tình tiết mới, mở rộng yêu cầu khởi kiện, thay đổi yêu cầu khởi kiện, thay đổi cơ sở pháp lý để khởi kiện…
Cũng theo PGS.TS Nguyễn Ngọc Hà, đối với vụ việc có nhiều nguyên đơn và chỉ có một bị đơn, đây thường rơi vào trường hợp bị đơn tham gia vào nhiều giao dịch với nhiều điểm tương đồng với nhiều nguyên đơn khác nhau. Bên cạnh đó, khi bị đơn vi phạm đồng thời nhiều thỏa thuận, nhiều khách hàng bị vi phạm hợp đồng có thể tìm cách khởi kiện tập thể hoặc riêng lẻ đối với bị đơn.
Trong khuôn khổ hội thảo, các chuyên gia cho biết tùy vào loại thiệt hại, mức độ thiệt hại, thiện chí của bên vi phạm mà bên bị vi phạm sẽ có những hình thức mở rộng, điều chỉnh yêu cầu khởi kiện khác nhau. Điểm cần lưu ý là, tại Việt Nam, hệ quả pháp lý đối vói việc mở rộng yêu cầu khởi kiện nêu trên là không rõ ràng, do các quy định về nguyên tắc Res Judicata chưa được pháp luật Việt Nam quy định cụ thể, đặc biệt là pháp luật trọng tài. Do đó, việc mở rộng yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi cũng tiềm ẩn những rủi ro và hệ quả pháp lý nhất định.
Khác với các lĩnh vực khác, bất động sản là lĩnh vực mà vấn đề thiệt hại tiếp diễn thường được nêu ra trong hầu hết yêu cầu khởi kiện, bởi đối tượng tranh chấp thường là các sản phẩm bất động sản hoặc các dự án chưa hoàn thành, chưa bàn giao.
PGS . TS Dương Anh Sơn, Trưởng khoa Luật Trường Đại học Kinh tế Tài chính TP. HCM trình bày tại hội thảo
Tại hội thảo, PGS.TS. Dương Anh Sơn đã đưa ra tình huống thực tế, đó là tranh chấp hàng loạt, trong đó nhiều cá nhân cùng khởi kiện một bị đơn là đơn vị tư vấn và môi giới bất động sản. Trong vụ việc này, các nguyên đơn ký kết văn bản thỏa thuận với bị đơn để được tư vấn và hỗ trợ đăng ký mua bất động sản khi dự án đủ điều kiện bán. Để đảm bảo thực hiện thỏa thuận, các nguyên đơn đã đặt cọc một khoản tiền lớn nhằm chứng minh năng lực tài chính.
Áp dụng nguyên tắc Res judicata để giải quyết tranh chấp
Để hạn chế nguy cơ phát sinh chuỗi tranh chấp, đặc biệt trong các giao dịch có thời gian thực hiện kéo dài như bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần chú trọng ngay từ giai đoạn thiết kế và đàm phán hợp đồng. Việc xây dựng các điều khoản dự phòng cho các tình huống phát sinh tranh chấp chuỗi cùng là điều cần được xem xét.
Tiến sĩ Trần Vang Phủ, Phó khoa Luật trường Đại học Kinh tế Tài chính TP. HCM
Theo đó, việc quy định rõ ràng về phạm vi yêu cầu, cách thức xác định thiệt hại và cơ chế xử lý nghĩa vụ phát sinh theo thời gian, cần được cân nhắc để giảm thiểu rủi ro phát sinh nhiều vụ tranh chấp liên tiếp có cùng nguồn gốc từ một quan hệ hợp đồng.
Quang cảnh buổi hội thảo về chuyên đề “Yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi và Thực tiễn tranh chấp Bất động sản” tại đầu cầu Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM
Từ những vụ việc tranh chấp còn bất cập, PGS.TS. Dương Anh Sơn đưa ra những giải pháp, cần làm rõ cách áp dụng nguyên tắc Res judicata trong các tranh chấp chuỗi, đặc biệt trong bối cảnh thiệt hại phát sinh theo thời gian.
Tiếp đó, cần chú trọng hơn đến tính nhất quán trong lập luận pháp lý của các phán quyết trọng tài, đặc biệt trong các tranh chấp hàng loạt có cùng bản chất pháp lý. Cuối cùng, việc nghiên cứu và áp dụng các cơ chế tố tụng linh hoạt như hợp nhất tranh chấp hoặc giải quyết tập trung các tranh chấp có liên quan có thể góp phần nâng cao hiệu quả và tính dự đoán của hệ thống trọng tài.
Một số hình ảnh tại Hội thảo:
