Những vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản du lịch và những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn

Dẫn nhập

Bất động sản du lịch ("BĐSDL") vốn là loại hình bất động sản thu hút đầu tư từ nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, và hiện còn nhiều tiềm năng để phát triển tại nước ta. Bên cạnh đó, trong thời điểm Đảng và Nhà nước đang có chủ trương phục hồi ngành du lịch trong giai đoạn bình thường mới sau khi đại dịch Covid-19 đã tạm thời được kiểm soát, bất động sản du lịch đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong quá trình phục hồi và phát triển này.

Tuy nhiên, hàng loạt các vấn đề pháp lý và những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn còn tồn tại và vẫn chưa được giải quyết sẽ tiếp tục cản trở việc sử dụng và phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam. Đã có rất nhiều buổi hội thảo, tọa đàm được tổ chức để trao đổi và đưa ra cách thức giải quyết cho những vấn đề pháp lý của bất động sản du lịch, nhưng dường như vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Do đó, việc nhanh chóng đưa ra các câu trả lời và giải pháp cho những vấn đề pháp lý, vướng mắc là thực sự cần thiết nhằm tạo điều kiện cho loại hình bất động sản này phát triển hơn nữa tại nước ta.

1. Khái niệm bất động sản du lịch

Từ góc độ kinh doanh, bất động sản du lịch được hiểu khái quát là một loại hình các dự án bất động sản được hình thành ở những nơi có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng. Tại đó các dự án được triển khai các loại hình khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, các khu vui chơi giải trí, dịch vụ tiện ích…

Trong những năm qua các dự án bất động sản du lịch được phát triển ở khắp các tỉnh thành của đất nước dọc các vùng núi, cao nguyên hay đồng bằng, tuy nhiên ở một số khu vực ven biển phát triển hơn vì lý do ngành du lịch ở đó thu hút nhiều khách hàng tiềm năng và ổn định hơn.

Mặc dù vậy, Việt Nam hiện chưa có một quy định rõ ràng và đầy đủ về “Bất động sản du lịch”. Vì vậy từ góc độ pháp lý, Bất động sản du lịch sẽ phải được phân tích trên cơ sở tổng hợp các quy phạm pháp luật khác nhau.

Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bất động sản bao gồm: (i) Đất đai; (ii) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và (iv) tài sản khác theo quy định của pháp luật. 

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch 2017, du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác.

Kết hợp các quy định vừa nêu, ta có thể hiểu bất động sản du lịch theo pháp luật Việt Nam là: "đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, được sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục”.

Ngoài các công trình du lịch truyền thống như khách sạn hay khu nghỉ dưỡng (resort), hiện nay tại nước ta có một số công trình bất động sản du lịch vừa có chức năng lưu trú vừa có chức năng kinh doanh du lịch phổ biến như căn hộ du lịch (condotel), biệt thu du lịch (resort villa), nhà phố thương mại (shophouse), nhà phố du lịch (shoptel), nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay), trang trại nghỉ dưỡng (farmstay)… (sau đây gọi chung là "các công trình du lịch kết hợp lưu trú"). Tuy nhiên, trừ condotel và resort villa thì hầu hết các công trình này chưa được định nghĩa bởi pháp luật.

2. Một số vấn đề pháp lý và vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đối với bất động sản du lịch

2.1. Chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình đối với bất động sản du lịch

Việc ghi nhận chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ("Giấy Chứng Nhận") đối với bất động sản du lịch là những vấn đề được dành sự quan tâm của toàn xã hội trong những năm gần đây, đặc biết là đối với condotel, resort villa. Cụ thể, trước đây các cơ quan chức năng địa phương lúng túng không biết nên ghi nhận chế độ sử dụng đất đối với đất được sử dụng để xây dựng condotel, resort villa là đất ở hay đất thương mại, dịch vụ, và bản thân các công trình này có mục đích là để ở hay để kinh doanh.

Hiện tại, vấn đề pháp lý nêu trên đã từng bước được giải quyết bởi các cơ quan chức năng. Đầu tiên, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó có yêu cầu các Bộ ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến condotel và resort villa, bước đầu đạt được một số kết quả như sau:

- Chế độ sử dụng và thời hạn sử dụng đất: Bộ TNMT đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở ("Công văn 703"), theo đó xác định đất đai xây dựng condotel, resort villa là loại đất thương mại, dịch vụ, sử dụng có thời hạn. Thời hạn sử dụng sẽ không quá 50 năm hoặc 70 năm, tùy thuộc vào loại hình dự án; và khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất;

- Cấp Giấy Chứng Nhận cho bên nhận chuyển nhượng căn hộ trong dự án condotel và resort villa: Theo Mục 2 Công văn 703, việc cấp Giấy Chứng Nhận cho bên nhận chuyển nhượng sẽ được tiến hành theo các điều kiện, trình tự, thủ tục được quy định trong: (i) Luật Đất đai 2013; (ii) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (iii) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; (iv) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; và (v) Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT. Theo đó, các Sở TNMT các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo đó thống nhất cấp cho bất động sản du lịch kết hợp lưu trú chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Các kết quả nêu trên đã góp phần làm hoàn chỉnh khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản du lịch. Tuy nhiên, bản thân Công văn 703 mới chỉ là một văn bản hành chính mang tính hướng dẫn, chứ chưa phải là một văn bản quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc thi hành theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015. Trên thực tế, nhiều địa phương, ví dụ như tỉnh Khánh Hòa, vẫn còn lúng túng, chưa dám cấp Giấy Chứng Nhận cho condotel gây khó khăn cho cả chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng condotel lẫn các nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ trong condotel).[1]

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật hiện hành mới chỉ tập trung vào condotel và resort villa, trong khi trên thực tế còn có các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác như shoptel, hometel... Các công trình này đã xuất hiện tại Việt Nam từ rất lâu trên thực tế nhưng chưa được pháp luật nước ta định nghĩa và phân biệt một cách rõ ràng, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy việc xác định chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại công trình này vẫn chưa thực sự rõ ràng.

2.2. Giao dịch căn hộ nằm trong công trình bất động sản du lịch

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ("Nghị định 02"), theo đó yêu cầu việc mua bán, thuê mua căn hộ trong dự án condotel và công trình xây dựng khác giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ phải tuân theo các mẫu được ban hành kèm theo Nghị định này. Mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Mẫu số 02) bao gồm những điều khoản định nghĩa hoặc quy định chi tiết về (i) Phần sở hữu chung; (ii) Phần sở hữu riêng của mỗi bên; (iii) Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; (iv) Dịch vụ quản lý vận hành và bảo trì công trình; (v) Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua; (vi) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (vii) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng (bán lại căn hộ/ chuyển nhượng hợp đồng thuê mua)… Đối với các hợp đồng mua bán các công trình xây dựng nằm trong các bất động sản du lịch khác thì sẽ áp dụng Mẫu số 04.

Các chủ đầu tư và bên mua/ thuê mua cần lưu ý là các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP mang tính bắt buộc áp dụng, chính vì vậy có phải nghiên cứu kỹ các điều khoản có trong hợp đồng mẫu trước khi soạn thảo hợp đồng. Tuy nhiên, trên tinh thần tự do thỏa thuận và tự do kinh doanh, các bên trong hợp đồng có thể đưa thêm các thỏa thuận miễn là không trái với các điều khoản mẫu sẵn có và quy định pháp luật, ví dụ như tại Điều 18 Mẫu số 02 về giải quyết tranh chấp, các bên có thể lựa chọn trọng tại làm cơ quan giải quyết tranh chấp thay vì tòa án.

Vấn đề tiếp theo mà các chủ đầu tư và bên mua/ thuê mua cần lưu ý đó chính là hợp đồng mua bán/ thuê mua căn hộ tuân thủ theo mẫu được ban hành kèm theo Nghị định 02 thì không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư của tất cả các dự án condotel có mục tiêu đầu tư và kinh doanh loại hình này đều được phép mua bán, cho thuê căn hộ. Cụ thể, theo định nghĩa tại Điều 1 Mẫu số 02, thì căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được bán/ cho thuê mua phải thuộc dự án/ tòa nhà có mục tiêu bán/ cho thuê mua được duyệt trong hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế của dự án theo pháp luật về quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch.

Cuối cùng, dường như pháp luật vẫn chỉ tập trung vào loại hình condotel mà chưa chú ý tới các loại hình công trình du lịch kết hợp lưu trú khác khi gộp chung hợp đồng giao dịch các căn hộ thuộc những công trình này vào chung một mẫu, mặc dù giữa chúng đều có những đặc điểm riêng biệt trên thực tế.

2.3. Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư đối với người mua căn hộ

Cuối cùng, một vấn đề dường như Nghị định 02 và các văn bản quy phạm pháp luật khác vẫn còn bỏ ngỏ là lợi nhuận mà chủ đầu tư các dự án condotel và resort villa cam kết đối với người mua căn hộ. Cụ thể là trên thực tế, sau khi mua căn hộ thì người mua (nhà đầu tư thứ cấp) thường giao cho chủ đầu tư sử dụng căn hộ để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và người mua được hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo tình hình thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận). Các tranh chấp về việc chủ đầu tư không thực hiện được cam kết về lợi nhuận đã từng xảy ra phổ biến với các dự án condotel do các nguyên nhân như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp với thực tế, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết…

Nhằm tránh hạn chế tranh chấp và rủi ro cho chủ đầu tư lẫn người mua căn hộ condotel và resort villa thì cần phải có quy định về mức trần đối với lợi nhuận cam kết và chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện đúng cam kết về chi trả lợi nhuận. Mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư và các bên có quyền thỏa thuận (không bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư (như ký quỹ)... Đồng thời, việc bàn giao căn hộ và cam kết lợi nhuận cố định giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư cần phải được lập thành một hợp đồng riêng hoặc phụ lục của hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo Mẫu số 02.

2.4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai

Tương tự như Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 02 vẫn không có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai (bằng việc chỉ có mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán/ thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn). Dường như nhà nước vẫn có quan điểm tương đối dè dặt về vấn đề này. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ) khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình bất động sản du lịch hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước do không có quy định pháp luật trong khi các giao dịch này đã phát sinh rất nhiều trên thực tế.

Do vậy, Chính phủ và các cơ quan liên quan nên xem xét bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư và người mua căn hộ khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, đồng thời sẽ tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

2.5. Chuyển đổi dự án condotel thành chung cư

Liên quan đến Dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng, sau khi chủ đầu tư (Công ty cổ phần Đầu Tư Phát Triển Và Xây Dựng Thành Đô ("Thành Đô")) không đạt được cam kết với khách hàng về mức lợi nhuận 12%/năm, công ty này đã đề xuất chuyển nhiều căn hộ trong các công trình condotel thành chung cư nhằm giảm bớt xung đột với khách hàng và để không phải thực hiện cam kết lợi nhuận theo thỏa thuận.^[2] Dựa trên đề xuất này, UBND Thành phố Đà Nẵng đã cho phép chuyển gần 2000 căn hộ trong các công trình condotel thành căn hộ chung cư, vốn chưa từng có tiền lệ và cơ sở pháp lý.^[3]

Việc Thành Đô yêu cầu chuyển đổi là dựa trên nhu cầu giảm lỗ, tránh thiệt hại chứ không dựa trên quy định pháp luật. Việc chấp nhận cho chuyển đổi cũng có nguy cơ dẫn tới thói quen tùy tiện của cơ quan nhà nước, tạo ra cơ chế “xin – cho”, "đi cửa sau" trong kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, điều này cũng sẽ góp phần phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất cho việc phát triển du lịch nói riêng bởi các yêu cầu về tiện ích đối với một khu dân cư khác rất nhiều so với một khu du lịch.^[4]

2.6. Vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho dự án condotel được xây trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Trong thời gian qua, một số tỉnh như Kiên Giang, Bình Định, Khánh Hòa nhằm thu hút đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch đã sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” trên Giấy chứng nhận để chỉ các khu đất xây dựng condotel và các các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác. Đây là một thuật ngữ không được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào khác. Theo quy định hiện hành, “Đất ở không hình thành đơn vị ở” được hiểu là quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài theo Luật Đất đai 2013, tuy nhiên không hình thành đơn vị ở, không có các hệ thống công trình kèm theo như giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại và không buộc phải đáp ứng quy mô dân số.[5]

Lý do cụ thể cho việc hình thành thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài, trong khi đất thương mại dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng không quá 50 năm, trong một số trường hợp đặt biệt không quá 70 năm. Trong khi đó đó, những nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ trong dự án BDS nghỉ dưỡng) đều mong muốn được sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng/ căn hộ được cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng lây dài. Do đó, các địa phương cam kết các căn hộ trong dự án BĐS nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho công trình trên đất ở (đất ở tại nông thôn hoặc đô thị), có thời gian sử dụng ổn định và lâu dài. Bên cạnh đó, việc dùng thuật ngữ "không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… của người mua căn hộ.

Mặc dù vậy, nhiều tỉnh thành, như tỉnh Khánh Hòa, đã hủy bỏ chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”, dẫn tới các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án condotel và khách hàng mua căn hộ. Hiện nay, khuôn khổ pháp lý cho condotel và các các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác đã dần được hoàn thiện với việc ban hành Công văn số 703 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP, tuy nhiên chính sách về “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hình thành vẫn còn bị bỏ ngỏ.

Một giải pháp tháo gỡ khó khăn được một số cơ quan nhà nước và các chuyên gia pháp lý đề xuất đó chính là:

(i) Đối với các dự án condotel chưa hoàn tất xây dựng nhưng đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở): Đất đang sử dụng sẽ được chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ; và

(ii) Đối với các dự án condotel đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài. Bên cạnh đó, các dự án này sẽ không có những hệ thống dịch vụ công ích kèm theo như trường học, trạm y tế, thương mại (ví dụ: chợ)…

Đánh giá sơ bộ thì giải pháp nêu trên là hợp lý khi tiếp tục tận dụng các ưu điểm của thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở” trên Giấy chứng nhận của các dự án condotel, đồng thời không gây xáo trộn đột biến cũng như hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chính ví vậy, giải pháp này cần được luật hóa một cách cụ thể.

3. Giải pháp tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại đối với bất động sản du lịch

Theo quy định hiện hành thì một số loại hình bất động sản du lịch như condotel và resort villa đã phần nào được bảo đảm về mặt pháp lý, cụ thể là về chế độ sử dụng đất và mục đích sử dụng công trình. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án condotel đều được quyền bán, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản du lịch, và người mua, thuê mua có quyền thế chấp, bán lại và cũng được ghi nhận quyền sở hữu thông qua việc được cấp Giấy Chứng Nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ("Bộ VHTTDL") và Bộ xây dựng cũng đã ban hành các văn bản về quản lý, kinh doanh và xây dựng loại hình condotel, resort villa và các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác.

Tuy nhiên, cũng cần phải nhìn nhận rằng, bất động sản du lịch không chỉ gói gọn trong condotel mà còn rất nhiều loại hình công trình du lịch kết hợp lưu trú khác, và còn nhiều vấn đề khác như quản lý vận hành với tòa nhà là chung cư, bảo lãnh ngân hàng đối với dự án bất động sản du lịch, huy động vốn hoặc việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán… Do đó rất cần có một khuôn khổ pháp lý riêng dành cho loại hình bất động sản này. Mặc dù việc, bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật khác nhau, rất khó để hệ thống lại và sửa đổi một cách toàn diện và đồng bộ.

Theo quan điểm của tôi thì hướng giải quyết cho các vấn đề hiện tại là Chính phủ cần ban hành một nghị định dành riêng cho bất động sản du lịch với những nội dung cơ bản như sau:

1. Đưa ra các khái niệm cho BĐSDL, kinh doanh BĐSDL và định nghĩa cho từng loại công trình du lịch kết hợp lưu trú. Đặc biệt các định nghĩa này phải được sử dụng một cách thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật khác, tránh việc đặt tên tùy tiện như việc condotel được gọi là “căn hộ du lịch” trong Luật Du lịch 2017, “căn hộ lưu trú” trong Quy chuẩn chung của Bộ Xây dựng. Nên sử dụng tên gọi là “căn hộ khách sạn” để đảm bảo sự khái quát và phù hợp đúng theo nghĩa gốc của từ “condotel” (căn hộ và khách sạn);
2. Ghi nhận rõ bất động sản du lịch là một loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản;
3. Đăng ký và thực hiện dự án đầu tư bất động sản: Chủ đầu tư phải thực hiện đăng ký dự án đầu tư, tuân theo các quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu… Trong đó mục tiêu của dự án phải ghi rõ trong văn bản đề nghị và đề xuất dự án đầu tư là xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua… các căn hộ, công trình khác;
4. Chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và mục đích sử dụng công trình thuộc dự án: Ghi nhận các nội dung được quy định trong Công văn số 703 của Bộ TNMT đối với condotel, còn đối với các loại công trình khác như farmstay, homestay… thì đều được xem là xây dựng trên đất kinh doanh thương mại. Riêng đối với farmstay thì khu vực xây dựng công trình (đất phi nông nghiệp) phải tách riêng với khu đất nông nghiệp

Đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Đối với người mua căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, chủ các căn hộ sẽ không được cấp hộ khẩu hay khai báo tạm trú, sẽ không thành lập ban quản trị hay ban đại diện căn hộ, không được tính là căn nhà duy nhất để miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán, không cho thuê để ở lâu dài, không cư trú quá 01 năm liên tục… Còn đối với chủ đầu tư dự án không có nghĩa vụ phải xây các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, siêu thị…

5. Các phương thức kinh doanh đối với bất động sản du lịch của chủ đầu tư là bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua; của cá nhân, tổ chức mua căn hộ trong dự án condotel, nhà trong resort villa là bán, cho thuê, cho thuê lại;
6. Quy định rõ người mua căn hộ, nhà ở trong các loại cơ sở lưu trú du lịch có quyền được cấp Giấy chứng nhận, trong đó ghi nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở;
7. Quy định các mẫu hợp đồng mua bán căn hộ, công trình khác mang tính bắt buộc đối với riêng từng loại hình bất động sản du lịch. Trong đó chỉ rõ điều khoản nào các bên có thể được tự do thỏa thuận hoặc bắt buộc phải theo mẫu;
8. Quy định việc bàn giao căn hộ, công trình khác giữa người mua (của các loại cơ sở lưu trú du lịch) và chủ đầu tư trong các dự án bất động sản du lịch, cam kết về lợi nhuận cố định hoặc không cố định… phải được lập thành văn bản dưới dạng hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng mua bán căn hộ, công trình khác (của các loại cơ sở lưu trú du lịch);
9. Quy định về mức lợi nhuận tối đa mà chủ đầu tư được phép cam kết với người mua căn hộ (dựa trên lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại đối với doanh nghiệp, ví dụ lãi suất của ngân hàng mà chủ đầu tư vay vốn để thực hiện dự án);
10. Quy định cụ thể về vấn đề chuyển đổi dự án condotel thành chung cư: chỉ được phép thực hiện khi quy hoạch sử dụng đất đã có sự điều chỉnh phù hợp cùng với sự điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tại khu vực có condotel;
11. Quản lý và vận hành công trình: Ghi nhận các quy định trong Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ VHTTDL đối với condotel và resort villa, đồng thời tạo thêm các quy chế về quản lý và vận hành đối với các loại công trình du lịch kết hợp lưu trú khác.

Ngoài ra, để đảm bảo tính đồng bộ với Nghị định về bất động sản du lịch thì còn cần xem xét sửa đổi, bổ sung và ban hành mới một số quy định pháp luật hiện hành sau:

1. Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành trong tương lai, tương tự như quy định hiện nay về bán nhà ở hình thành trong tương lai;
2. Bổ sung quy định của Luật Đất đai 2013 về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là condotel, resort villa và công trình du lịch kết hợp lưu trú khác trên đất thương mại, dịch vụ một số nội dung như:

• Chủ đầu tư, người mua căn hộ trong condotel, resort villa và công trình du lịch kết hợp lưu trú khác được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định về Bất động sản du lịch;
• Việc cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở;
• Việc cấp Giấy chứng nhận cho các dự án BĐS nghỉ dưỡng đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng trước ngày Nghị định về condotel/ resort villa có hiệu lực thì sẽ tuân theo các quy định trong Nghị định này. Ban hành các quy định riêng về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho đất ở không hình thành đơn vị ở trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành khác.
• Việc cấp Giấy Chứng Nhận  phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Ban hành quy định riêng về quy chuẩn kỹ thuật đối với condotel vì Quy chuẩn chung cư hiện tại (kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD) chỉ áp dụng đối với condotel được xây dựng trong chung cư hỗn hợp, trong khi phần lớn các condotel trên thực tế đều được xây dựng độc lập trong các khu du lịch, nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó cũng cần xây dựng quy chuẩn kỹ thuật cho các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác; và
4. Bổ sung Nghị định số 168/2017/NĐ-CP các điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ của từng loại công trình du lịch kết hợp lưu trú bên cạnh condotel và resort villa.

KẾT LUẬN

Nước ta là một trong những quốc gia hội tụ đầy đủ những điều kiện về thiên nhiên và kinh tế để phát triển bất động sản du lịch. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường này phát triển một cách minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, mang lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và cả quốc gia.

LS. Lê Thị Tuyết Dung & Khưu Hồng Linh - Công ty Luật DL&Partners