(Pháp lý) - LTS: Chính sách, pháp luật về đất đai được hoàn thiện, sẽ tác động tích cực đến công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Theo ý kiến nhiều chuyên gia pháp luật, một trong những vấn đề mấu chốt hiện nay khi sửa đổi bổ sung chính sách pháp luật đất đai, cần tập trung giải quyết tốt “bài toán” về giá đất. Giá đất phù hợp với giá thị trường sẽ góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững; ngân sách nhà nước không bị thất thoát…
Bài 3: Giá đất “thất thường”, nhiều hệ lụy!
Khiếu kiện về đất đai phức tạp, nhà nước thất thu ngân sách, thị trường bất động sản bất ổn... đó là những hệ lụy đối với xã hội khi chênh lệch giữa giá đất theo quy định của nhà nước với giá đất trên thị trường. Theo các chuyên gia pháp luật, điều này có nguyên nhân từ những quy định của pháp luật và quá trình thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế.
Khiếu kiện vì giá đất Nhà nước thấp, giá thị trường cao
Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất tại các Điều 112, 113, 114… Giá đất được quyết định theo bảng giá đất chung và bảng giá đất cụ thể. Điều 112 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Luật giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Về khung giá đất (Điều 113), Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Về bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) thì căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Theo Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến (Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội), mặc dù luật quy định khá rõ ràng về việc xác định giá đất, nhưng trên thực tế công tác xác định giá đất vẫn còn tùy tiện dẫn đến thiệt hại cho người dân, làm người dân bị thu hồi đất phản ứng bằng khiếu kiện.
Luật quy định việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất…
Thế nhưng thực tế, theo quan sát của tôi thì nhiều địa phương khi xác định giá đất cụ thể chưa thực hiện đúng các quy định này. Họ không căn cứ vào giá đất trên thị trường mà chỉ dùng khung giá chung nhân với hệ số rất tùy tiện (hệ số phổ biến là 1,5 hoặc 2 để tính giá đất), không dựa trên thông tin từng thửa đất cụ thể… Điều này làm giá đất do nhà nước (cụ thể là UBND) xác định và giá đất thị trường khác xa nhau. Ở một số nơi thuộc Hà Nội, TP HCM, giá đất lên tới 1,3 tỷ đến 1,4 tỷ đồng mỗi m2 nhưng khung giá đất cao nhất của nhà nước vẫn chỉ là 162 triệu đồng. Người dân đang sở hữu tài sản lớn là quyền sử dụng đất bị thu hồi vĩnh viễn với giá quá rẻ so với thực tế. Chính những bất cập này, khiến tình trạng khiếu kiện về thu hồi đất phức tạp, nhiều nhất là liên quan đến giá đất.
Thất thu ngân sách
Tại hội thảo diễn ra cách đây vài tháng về "Kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản, môi trường", Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc chỉ ra sự tuỳ tiện trong áp dụng phương pháp xác định, làm giá trị đất chênh nhau vài chục lần. "Đây là cái sai lớn nhất, cũng là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi, thất thoát ngân sách Nhà nước", ông Phớc nói.
Dẫn ví dụ việc chuyển đất trong cổ phần hóa tại Hãng phim truyện Việt Nam sang công ty cổ phần với giá xác định bằng 0, Tổng Kiểm toán Nhà nước cho rằng, khoảng trống và thiếu rõ ràng trong quy định phương pháp xác định giá đất đã biến đất của Nhà nước thành "những mảnh đất màu mỡ phát sinh tham nhũng. Không ít nhà đầu tư khi bỏ tiền mua cổ phần doanh nghiệp Nhà nước, đơn vị sự nghiệp không nhìn vào sức khỏe của doanh nghiệp đó mà chỉ nhắm tới những mảnh 'đất vàng' họ sẽ sở hữu sau chuyển đổi. Vụ việc tại Hãng phim truyện Việt Nam, hay Vinaconex gần đây là ví dụ điển hình", ông Hồ Đức Phớc nêu.
Bất cập trong xác định giá đất, theo Tổng Kiểm toán nhà nước, xuất phát từ áp dụng tùy tiện phương pháp xác định giá đất. Quy định hiện hành đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Vì thế, chủ đầu tư thường chọn phương án nào có lợi nhất, trục lợi được nhiều nhất. Chẳng hạn phương pháp xác định giá đất theo thặng dư được áp dụng phổ biến nhất hiện nay phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản, so sánh chọn mẫu thiếu chính xác; thời gian xây dựng giá, giao đất và chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau. "Cách xác định này phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán đã tác động, làm thay đổi giá đất định giá, gây thất thu ngân sách", ông Phớc nhận xét. Nêu quan điểm cá nhân ông nói, không nên định giá đất, thay vào đó giữ nguyên mục đích sử dụng trước và sau khi chuyển nhượng. Nhà nước sẽ thu hồi nếu doanh nghiệp sử dụng sai mục đích và bồi hoàn tài sản trên đất. Số còn lại tổ chức đấu giá, phần thu được nộp vào ngân sách. "Làm như vậy sẽ không còn việc lợi dụng lỗ hổng để định giá đất 0 đồng rồi chiếm đoạt “đất vàng” như lâu nay xảy ra", Tổng Kiểm toán nhà nước nhấn mạnh.
Do đó, bên cạnh hoàn thiện giám sát về quản lý, sử dụng đất đai, việc hoàn thiện pháp luật về đất đai liên quan đến giá đất, phân phối lợi ích khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được Tổng Kiểm toán Nhà nước nhấn mạnh "cốt lõi là để tránh bị lợi dụng, bịt lỗ hổng thất thoát lãng phí".
Cụ thể hơn, Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc đề xuất, không dùng phương pháp giả định mà nên dùng phương pháp xác định cụ thể. Đơn cử, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và hệ số (giá đất UBND tỉnh ban hành x hệ số K hàng năm), sẽ phản ánh đúng theo giá thị trường. Phương án nào cho kết quả cao hơn thì lấy mốc đó là giá khởi điểm để đấu giá, tính thuế đất…
Cần lộ trình hợp lý để xây dựng giá đất
Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga (Đại học Luật Hà Nội) trong một trao đổi với Phóng viên Pháp lý thì nêu quan điểm: Giá đất trên thị trường không có chuẩn, khó xác định mức thỏa đáng. Cũng cần lưu ý, hiện nay khung giá đất mà UBND các tỉnh quy định không chỉ để bồi thường giải phóng mặt bằng mà điều tiết trong nhiều quan hệ như để giao đất, cho thuê đất, nộp thuế đất, lệ phí trước bạ...
Như vậy, áp giá bồi thường chỉ là một căn cứ được áp dụng. Nếu đẩy giá trong khung giá đó lên thì dựa trên căn cứ đó để tính các nghĩa vụ cho gần 90 triệu dân nộp thuế hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác đối với nhà nước, thì người dân có chịu nổi không? Bởi vậy, theo tôi nhà nước phải đảm bảo công bằng, chính sách phải hợp lý trên bình diện chung. Những bất cập phát sinh cần được điều chỉnh bằng chính sách chung của nhà nước với thị trường nhà và bất động sản. Theo tôi, hiện nay nhà nước đang cố gắng điều chỉnh thị trường bất động sản, giá nhà theo hướng tránh nhảy dù, tránh leo thang từ đó thanh lọc thị trường, tránh đầu tư ảo... Điều này cũng giảm đi những bất cập về giá đất so với thực tế. Tiếp đến, ngoài hỗ trợ về giá đất thì tùy theo tình hình của các địa phương, nên tính đến các phương án hỗ trợ cụ thể như hỗ trợ việc làm, hỗ trợ tái định cho người dân bị thu hồi đất.
Ngoài ra, có thể quy định bồi thường theo giá thị trường thông qua cơ chế định giá đất độc lập. Ở ta có chỉ định một trung tâm định giá đất nhưng giá mà trung tâm này đưa ra chỉ được coi là mức giá tham khảo, cuối cùng vẫn do nhà nước quyết. Ý kiến của cơ quan định giá chưa được xem trọng.
Ở nhiều nước trên thế giới, họ có trung tâm độc lập định giá đất hoạt động rất chuyên nghiệp. Người được cấp chứng chỉ định giá đất phải được đào tạo 6 tháng liên tục, trải qua kỳ thi cấp quốc gia, thực tập trong 2 năm, tư vấn thành công cho 10 thương vụ thì mới được công nhận là chuyên gia thẩm định giá đất. Hiện nay, ở ta người thẩm định giá đất chưa chuyên nghiệp. Theo tôi cần một lộ trình hợp lý để ta có thể xây dựng ngành định giá đất hợp lý hơn, TS. Nguyễn Thị Nga chia sẻ.
Phan Tĩnh
