(Pháp lý) - LTS: Thực hiện đăng tải loạt bài góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, trong số báo trước, Tạp chí Pháp lý đã phân tích chỉ ra những lỗ hổng về cơ chế chính sách pháp luật trong quá trình khai thác, quản lý đất vàng và đưa ra những khuyến nghị của chuyên gia nhằm quản lý, sử dụng đất vàng hiệu quả, chặn lãng phí, tham nhũng từ nguồn lợi đất vàng.
Trong số báo cuối tháng 3 này, Pháp lý tiếp tục “mổ xẻ” một vấn đề lớn khác khi thực thi Luật Đất đai. Đó là những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quá trình thực thi những quy định này trong thực tế. Từ đó kiến nghị sửa luật nhằm hạn chế, ngăn chặn tiêu cực, trục lợi trong hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay.
Bài 4: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất và những sai phạm thách thức pháp luật
Có thể nói, qua các lần sửa đổi Luật Đất đai, các quy định điều chỉnh hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, trước những biến động của thực tế, giá trị về đất ngày một tăng, hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra rầm rộ cũng đồng thời xuất hiện không ít những vi phạm trong hoạt động này, có những vi phạm thách thức pháp luật, gây nhức nhối dư luận.
Từ các quy định của pháp luật
Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về nguyên tắc, đất đai phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất chung quanh; người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Về quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thế nhưng có một thực tế là khi những quy định trên khi đi vào cuộc sống đều dễ dàng bị lợi dụng.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất phớt lờ quy hoạch
Trong số báo trước, chúng tôi có nhắc đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng của những khu đất vàng ở Hà Nội. Theo phân loại đất thì đất đó được xếp vào nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) . Tuy nhiên qua biến tấu của các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất, các khu đất này trở thành những khu đất ở của đô thị.
Xin dẫn chứng một ví dụ. Là doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất trong ngành, Sabeco nắm quyền quản lý số bất động sản lớn, nằm ở những vị trí đắc địa tại TP HCM. Theo các tài liệu đã công bố, hiện Sabeco đang nắm trong tay khu đất gần 4.000m2 tại số 46 Vân Đồn (quận 4, TP HCM), 187 Nguyễn Chí Thanh, quận 5 (hơn 17.000m2), 474 Nguyễn Chí Thanh, quận 10 (hơn 7.700m2), Phan Huy Ích (hơn 2.200m2), số 4 Thi Sách (gần 500m2)... Tổng giá trị các khu đất này hiện ghi nhận giá trị sổ sách bằng với mức đã định giá doanh nghiệp năm 2006, xấp xỉ hơn 735 tỷ đồng và lô 4 mặt tiền trên phố Hai Bà Trưng (TP HCM) rộng hơn 6.000m2.
Có quỹ đất lớn nằm ở những vị trí đắc địa nên từ năm 2008, Sabeco có ý định lấn sân sang lĩnh vực địa ốc thông qua việc liên kết đầu tư xây dựng nhiều cao ốc văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại... Cùng với đó, doanh nghiệp cũng thành lập các công ty liên kết đầu tư cơ sở hạ tầng, một số công ty bất động sản để khai thác các khu đất vàng này như Công ty Cổ phần Bất động sản Sabeco; Công ty cổ phần Bất động sản Bến Vân Đồn, Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại Tân Thành, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển không gian ngầm, Công ty Cổ phần Kinh doanh Hạ tầng Khu công nghiệp Sabeco...Tiêu biểu trên lô đất lô 4 mặt tiền trên phố Hai Bà Trưng (TP HCM) rộng hơn 6.000m2. Có thể nói mục đích sử dụng đất của ngành bia là để phục vụ sản xuất, dịch vụ về bia. Thế nhưng đến năm 2015, Tổng Công ty này đã góp vốn thành lập Công ty Cổ phần Sabeco Pearl cùng 4 cổ đông để đầu tư dự án khu thương mại văn phòng cao cấp tại đây.
Sẽ hoàn toàn là việc bình thường nếu việc cấp phép xây dựng nhà cao tầng trong nội đô, đặc biệt là các trung tâm thương mại, cao ốc có tính toán đến quy hoạch tránh được việc gây ùn tắc giao thông. Tuy nhiên việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp này lại không hề quan tâm đến quy hoạch chung. Chẳng hạn như tòa nhà Saigon Center, Trung tâm thương mại Saigon Square nằm cạnh giao lộ của các tuyến đường giao thông chính gây ùn tắc thường xuyên.
Cũng tại khu vực ven đô Hà Nội, vì là một đô thị lớn nên nhu cầu về đất ở rất cấp bách. Chính vì thế phổ biến tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở thành đất ở nhưng không tính toán đến quy hoạch rất phổ biến. Tình trạng xây dựng các cao ốc chung cư vượt quá quy hoạch được phê duyệt ban đầu. Trong khi hạ tầng giao thông không “chạy kịp” theo các dự án nhà ở.
Tháng 7/2016 UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 3740/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết hai bên đường Tố Hữu (đoạn từ nút giao thông Khuất Duy Tiến - Lê Văn Lương đến đoạn giao với sông Nhuệ) có chiều dài 2,1km thuộc quận Thanh Xuân và Nam Từ Liêm. Nhìn bản quy hoạch thì thấy trên chiều dài chừng 7km, đường Tố Hữu (Lê Văn Lương kéo dài) được dự báo sẽ là điểm nóng quá tải về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Như vậy không thể nói việc chuyển mục đích sử dụng đất là phù hợp với quy hoạch?!.
Bất chấp pháp luật, cố tình sử dụng đất sai mục đích để thu tiền tỉ
Dư luận những ngày qua đang nóng lên vì những vi phạm có dấu hiệu hình sự của Tập đoàn Đại Thanh. Theo đó, ngày 28/2, Thanh tra Chính phủ đã ban hành kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách pháp luật trong hoạt động thanh tra, chống thất thu ngân sách nhà nước đối với Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế và Cục Thuế Hà Nội. Tại Kết luận này, trong khi chỉ ra những thiếu sót khuyết điểm trong thu nộp ngân sách của ngành tài chính, Thanh tra Chính phủ cũng nêu rõ UBND TP.Hà Nội đã có những vi phạm trong xây dựng, quản lý đất đai dẫn đến nhiều chủ đầu tư sử dụng đất của Nhà nước từ lâu nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.
Trong nội dung Thanh tra nêu ra, sai phạm tại Dự án xây dựng công trình có chức năng hỗn hợp Đại Thanh (xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì) đến thời điểm thanh tra dự án chưa có quyết định giao đất, chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, mục đích sử dụng đất là sản xuất gạch ngói. Các bên tham gia dự án đã chuyển nhượng bất hợp pháp. Chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước nhưng đã khởi công xây dựng từ tháng 3/2012, trong quá trình xây dựng có nhiều vi phạm.
Vì sao ở ngay giữa lòng Hà Nội, lại có những sai phạm động trời như thế? Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng khó khăn hay doanh nghiệp coi thường phát luật, không sợ chế tài? Rất nhiều câu hỏi về trách nhiệm cần được làm rõ hậu kết luận Thanh tra. Thế nhưng có một điều chắc chắn là có sự buông lỏng thiếu trách nhiệm trong việc quản lý đất đai trên địa bàn, dẫn đến các chủ đầu tư sử dụng đất của Nhà nước có nhiều vi phạm. Thanh tra Chính phủ có kiến nghị xử lý hình sự vi phạm về đất đai này, tuy nhiên ta cũng phải chờ hậu quá trình điều tra, công trình của Đại Thanh liệu có bị cưỡng chế tháo dỡ, xử lý ?
Người viết bài nhớ về một vụ việc xảy ra từ năm 2015 tại Hà Nội. Đó là sai phạm của 58 căn nhà xây trên đất ruộng chỉ là “do chủ tịch xã buông lỏng trong quản lý đất đai và trật tự xây dựng”. 58 căn nhà đó được xây tại địa bàn thôn Chóng, xã Yên Bài, huyện Ba Vì, TP Hà Nội (thời gian qua thường được báo chí nhắc đến nhiều với cái tên khu nghỉ dưỡng Điền Viên thôn), được xây dựng một phần đất là thổ cư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn lại là đất người dân khai hoang, được chủ đầu tư - Công ty CP Đầu tư Thăng Long Xanh - mua lại để xây dựng khu nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư đã xây dựng hoàn chỉnh 53 căn và 4 căn đang hoàn thiện. Hầu hết biệt thự được xây dựng ở đây là trái phép. Chủ đầu tư sau khi thực hiện việc mua gom đất của các hộ gia đình, cá nhân đã không lập quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng mà đã tổ chức xây dựng các công trình nhà vườn. Đây là một vụ việc lớn, dư luận cũng theo dõi sát sao, tuy nhiên kết luận sai phạm và xử lý sai phạm khiến dư luận thất vọng.
Thời gian qua, báo chí, người dân cũng phanh phui nhiều khu biệt thự của các đại gia, tướng tá mọc lên trên đất rừng từng khiến dư luận bức xúc. Gần đây nhất, một khu biệt thự tráng lệ gần 1.700m2 với vườn tược, hồ nước, bao phủ bởi bạt ngàn cà phê đã mọc lên ngay tại khu vực rừng phòng hộ thuộc huyện Bắc Bình, Bình Thuận. Chủ của khối tài sản này là ông Nguyễn Hy ở TP Đà Lạt (Lâm Đồng).
Rừng phòng hộ là diện tích xung yếu, có ý nghĩa quan trọng. Thế nhưng ở ta có chuyện xây dựng nhà, biệt thự trong rừng phòng hộ. Đáng nói là từ năm 2013, Ban quản lý rừng phòng hộ Cà Giây đã phát hiện sai phạm này, lập biên bản nhưng “ém” lại, không báo cáo với các cơ quan liên quan để xử lý đến cùng vụ việc. Mãi đến khi dư luận phát hiện, chính quyền mới đứng ra kiểm tra. Những vụ việc trên đã gióng lên báo động về tình trạng quản lý đất đai cũng như những hạn chế, yếu kém khi xử lý các vi phạm về đất đai theo kiểu “bắt cóc bỏ đĩa”.
Kết mở
Những vi phạm trong việc sử dụng đất sai mục đích hiện nay rất nhiều. Sai phạm đó, theo Thanh tra chính phủ ước tính ngân sách Nhà nước đã bị thất thu một khoản tiền sử dụng đất là hơn 7.166 tỉ đồng (năm 2014). Con số này e cũng chưa phản ánh được đầy đủ những thất thu do quản lý về đất đai còn nhiều hạn chế. Có phải chỉ riêng là lỗi của con người? Các bài tiếp theo của chuyên đề, mở ra những góc nhìn, suy ngẫm về hạn chế của chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định trong Luật hiện hành.
Minh Hải
