#

Kỳ 6: Cần bít lại 3 điểm hở của Luật để hướng tới thị trường đấu giá minh bạch và chuyên nghiệp

19/11/2021 08:27

(Pháp lý) - Luật Đấu giá tài sản được Quốc hội thông qua và có hiệu thi hành từ ngày 1/7/2017 là một văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản, nhằm bảo đảm hoạt động đấu giá công khai, minh bạch, thu hút nhiều người tham gia trả giá, để tối đa hóa giá trị của tài sản đấu giá. Tuy nhiên sau 4 năm đi vào cuộc sống, Luật ĐGTS đã bộc lộ nhiều bất cập, nếu không được sửa đổi bổ sung sẽ khó hướng tới một thị trường đấu giá chuyên nghiệp đúng nghĩa…

>> Kỳ 5: Những “rào cản” trong một số qui định chính sách về thuế TNDN làm khó doanh nghiệp

image001-1634799913.jpg
 Một phiên đấu giá tài sản

Luật đang bỏ ngỏ quy định về thẩm quyền hủy kết quả đấu giá

Điều 72 Luật ĐGTS quy định có 5 trường hợp bị hủy kết quả ĐGTS. Tuy nhiên chỉ duy nhất tại khoản 2 có quy định về thẩm quyền: “Hợp đồng dịch vụ ĐGTS, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật này”. Có nghĩa chỉ khi người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b, khoản 5 Điều 9 của Luật ĐGTS (cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá; thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản) mà hợp đồng dịch vụ ĐGTS, hợp đồng mua bán tài sản bị Tòa án tuyên bố vô hiệu thì kết quả đấu giá mới bị hủy. 

Quy định trên cũng có thể hiểu, nếu như người trúng đấu giá không có hành vi vi phạm quy định tại điểm b, khoản 5 Điều 9, thì Tòa án không thể tuyên vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán TSĐG, cho dù 4 trường hợp còn lại rơi vào các trường hợp bị hủy kết quả ĐGTS. Tòa án bị khu trú quyền hạn nhưng Luật lại bỏ ngỏ thẩm quyền hủy kết quả đấu giá tài sản đối với các trường hợp còn lại. Trong khi đó, khoản 2 và khoản 3, Điều 46 Luật ĐGTS quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”; và người trúng đấu giá “được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá... Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”. 

Như vậy, đối với những trường hợp hợp đồng bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 mà không thuộc trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật ĐGTS thì xử lý như thế nào. Trường hợp này Tòa án có được tuyên vô hiệu Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hay không. Về nguyên tắc sau khi ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì các bên đã thực hiện quan hệ giao dịch dân sự, nếu hợp đồng, giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự thì được Tòa án tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, với cách quy định tại khoản 2 Điều 72 Luật ĐGTS sẽ vô tình hạn chế các trường hợp hủy kết quả đấu giá đối với các trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng, giao dịch dân sự.

BOX: Luật sư Bùi Phú Tuyên (Đoàn Luật sư TP HCM), cho rằng: Khoảng trống trên của Luật ĐGTS không những làm phát sinh việc bỏ sót, không xử lý được các hành vi vi phạm pháp luật về ĐGTS; mà còn gây khó khăn lúng túng cho tổ chức ĐGTS, cơ quan quản lý nhà nước, người có tài sản đấu giá và người mua tài sản đấu giá khi bị rơi vào các trường hợp cụ thể (quy định tại khoản 1,3,4 và 5 Điều 72 Luật ĐGTS), có nhu cầu được tuyên bố hủy kết quả ĐGTS. Càng khó hơn trong bối cảnh liên quan đến việc ĐGTS đang còn có nhiều cách hiểu khác nhau về mối quan hệ hành chính hay quan hệ dân sự trong từng giai đoạn ĐGTS.

Câu chuyện Vipico thắng kiện UBND TP. Đà Nẵng ( hồi tháng 3/2020) đối với khu đất vàng tại 2 cấp tòa sơ thẩm phúc thẩm là bài học đắc giá về “lỗ hổng” thẩm quyền. Năm 2017, Vipico đã trúng đấu giá khu đất nằm mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, có diện tích 11.487 m2 với mức giá cao nhất 56.800.000đ/m2 (tổng số tiền phải nộp vào ngân sách 652 tỷ). Tuy nhiên, đến ngày 16/11/2018, UBND TP. Đà Nẵng ban hành Quyết định hủy Quyết định về công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất và thu tiền cọc nộp vào ngân sách nhà nước, vì lý do Vipico chậm nộp 52 ngày đối với 50% số tiền sử dụng đất còn lại so với thông báo của cơ quan thuế.  

image002-1634799913.jpg
Lúng túng vì Luật bỏ ngỏ quy định về thẩm quyền hủy kết quả đấu giá

Phí và thù lao chưa trở thành động lực cho doanh nghiệp đấu giá

Thông tư 45/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản và Thông tư 48/2017/TT-BTC quy định chế độ tài chính trong đấu giá tài sản là rất cần thiết. Cả 2 Thông tư này ra đời nhằm để hướng dẫn thực hiện quy định tại khoản 2 Điều 66 và khoản 1 Điều 4 Luật ĐGTS. Tuy nhiên từ thực tế triển khai, các tổ chức đấu giá cho rằng, hệ lụy từ những bất cập của 2 Thông tư này là rất lớn, làm thất thoát tài sản nhà nước, gây phiền toái cho người tham gia đấu giá và làm phát sinh không ít tiêu cực trong khâu bán tài sản.

Một là, mức thu (bao gồm tất cả chi phí cho một cuộc đấu giá) của các tổ chức bán đấu giá không đủ bù chi. Trong khi đó, quy định phần thưởng bán vượt giá khởi điểm quá thấp, chỉ là 1% (bán vượt giá khởi điểm 1 tỷ đồng chỉ được trích thưởng 10 triệu đồng) nên rất khó chống tiêu cực. Hai là, người được giao nhiệm vụ bán tài sản thuộc đơn vị có tài sản bán đấu giá “không được gì” trong quá trình bán tài sản, kể cả khi bán vượt giá khởi điểm.

Những bất cập trong cơ chế trả thù lao bán vượt giá khởi điểm đã làm nảy sinh tiêu cực thông qua hành vi thông đồng giữa đơn vị có tài sản với tổ chức bán đấu giá, như: Không đăng thông tin lựa chọn tổ chức bán đấu giá theo quy định tại Điều 56 Luật ĐGTS. Trong khi đó các DN, tổ chức đấu giá chân chính, làm nghiêm túc, làm tốt và không có tiêu cực thì thường ít được lựa chọn, mặc dù các cuộc đấu giá trước đã bán thành công và bán được giá cao hơn giá khởi điểm rất nhiều. Tiêu cực còn phát sinh khi tổ chức bán đấu giá tạo điều kiện cho khách hàng thông đồng, liên kết dìm giá, chia nhau phần chênh lệch và tổ chức bán đấu giá sẽ được chia một phần lợi nhuận đó.

Luật gia Lê Công Tâm (Hội Luật gia tỉnh Bình Định) – nguyên Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tỉnh Bình Định, phân tích: Điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 45 quy định mức tối đa thù lao dịch vụ ĐGTS của một hợp đồng dịch vụ ĐGTS là không quá 300 triệu đồng. Như vậy, với hợp đồng có giá khởi điểm khoảng 3.000 tỷ đồng, sau khi bán thành công, giá trúng đấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm khoảng 2.000 tỷ đồng thì thù lao dịch vụ đấu giá chỉ là 300 triệu đồng. Trong khi đó, nếu hợp đồng có giá khởi điểm 200 tỷ đồng, giá trúng đấu giá vượt giá khởi điểm khoảng 100 tỷ đồng thì mức thù lao cũng vẫn là 300 triệu đồng. Như vậy là quá bất hợp lý. 

Cũng theo Luật gia Tâm, bản chất của chi phí dịch vụ là tiền công dịch vụ mà người có tài sản đấu giá phải trả cho tổ chức ĐGTS, còn các chi phí thực tế khác mà tổ chức ĐGTS đã bỏ ra để thực hiện việc bán đấu giá thì người có tài sản phải trả lại cho tổ chức đấu giá là hợp lý. Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 45 lại quy định: “Thù lao dịch vụ ĐGTS quy định tại khoản 1 Điều này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng bao gồm các chi phí hợp lý, hợp lệ mà người có tài sản đấu giá trả cho tổ chức đấu giá để thực hiện ĐGTS theo quy định”. Theo ông Tâm, quy định như vậy là không hợp lý…

Tiền đặt trước và thời gian nộp tiền sau khi trúng đấu giá đang bị lạm dụng và lợi dụng.
    
Khoản 1 Điều 39 Luật ĐGTS năm 2016 quy định, “người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước này do tổ chức đấu giá tài sản (ĐGTS) và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá”. Có thể nói tiền đặt trước được pháp luật quy định có khung quá rộng, vô hình trung trở thành “môi trường” thuận lợi để các bên tổ chức đấu giá và tham gia ĐGTS có động cơ không trong sáng lạm dụng. Bởi một khi các bên đã móc nối được quyền lợi với nhau thì khoản tiền đặt trước này (một trong những yếu tố làm nên giá thành của giá trị đất sau khi đấu giá thành) sẽ được hạ xuống chạm mức tối thiểu mà không phạm luật.

Trong vụ án “Đường Nhuệ” xảy ra hồi tháng 9/2020, không phải ngẫu nhiên mà Công ty BĐS Đường Dương bỏ tiền ra đấu giá trúng cả 20 lô gần Chợ Vàng tại phiên đấu giá diễn ra ngày 26/10/2018, với mức giá chỉ cao hơn giá khởi điểm vài ngàn đồng. Hay tại xã Lô Giang (huyện Đông Hưng) tổng cộng có 24 lô đất ở được đưa ra đấu giá thì Đường “Nhuệ” đã ẵm trọn 21 lô… Năm 2019, huyện Hoài Nhơn (Bình Định), quy hoạch và đưa ra đấu giá 114 lô đất ở tại xã Hoài Sơn và xã Hoài Thanh; thì tất cả 114 lô đất được đấu trúng thuộc về nhóm “đối tượng” đến từ một công ty bất động sản có trụ sở đóng tại thành phố Quy Nhơn… 
     
Trong khi đó, Luật ĐGTS và Nghị định hướng dẫn lại “bỏ quên” quy định về thời gian nộp tiền sau khi đấu giá trúng, càng gia tăng “điều kiện thuận lợi” cho các đối tượng hướng đến mục tiêu trục lợi. Không có quy định cụ thể về thời gian nộp tiền cũng có nghĩa lúc nào nộp cũng được, không quan trọng. Sự thiếu chặt chẽ của Luật dẫn tới sự tùy tiện của mỗi địa phương trong quy định về thời gian nộp tiền hậu đấu giá trúng, thậm chí có địa phương không có quy định. Kể từ năm 2019, tỉnh Thái Bình mới có quy định sau 30 ngày trúng đấu giá phải thanh toán nếu không sẽ bị huỷ quyết định trúng đấu giá và 10% tiền đặt cọc bị sung nộp vào ngân sách nhà nước. Có nghĩa, trước đó các cá nhân và tổ chức tại Thái Bình sau khi trúng đấu giá đất được quyền “ngâm” nghĩa vụ tài chính đến vô hạn (?)

Khoảng trống trên là nguyên nhân làm phát sinh động cơ trục lợi của nhóm lợi ích. Tại huyện Hoài Nhơn (Bình Định), nhóm đầu cơ đất đã bỏ ra số tiền gần một tỷ đặt trước cho 114 lô, nhưng sau khi trúng đấu giá 114 lô, nhóm đối tượng chỉ nộp tiền 5 lô đất có người nhận chuyển nhượng, số lô còn lại do không giao dịch được nên “bỏ của chạy lấy người”. Tại huyện Vũ Thư (Thái Bình), sau khi trúng đấu giá 10 lô đất ở trung tâm thị trấn xã Song An, vợ chồng Đường “Nhuệ” chỉ nộp tiền 2 lô đất để làm sổ đỏ và “lướt sóng” để thu hồi vốn. Còn lại 7 lô bỏ trống, lãnh đạo xã và huyện nhiều lần gọi lên thuyết phục hoàn thành nghĩa vụ tài chính song Đường “Nhuệ” bất hợp tác… Hồi tháng 4/2021, Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ T-S.HOME (TP.HCM) vượt qua 19 DN khác trong phiên đấu giá để giành quyền khai thác mỏ cát trên sông Tiền với giá trúng đấu giá không tưởng 2.811 tỷ đồng (trong khi giá khởi điểm chỉ 7,2 tỷ đồng). Vụ việc gây chấn động dư luận vào thời điểm đó, không loại trừ có xuất phát từ việc pháp luật bỏ ngỏ quy định về thời gian nộp tiền sau khi đấu giá trúng…

Đất bị gom để đầu cơ, theo đó người có nhu cầu mua đất thực sự sẽ bị hất ra ngoài. Đối với tổ chức bán ĐGTS chân chính (không vì động cơ vụ lợi) cũng phải chịu thiệt, vì nếu đẩy giá khởi điểm lên cao sẽ khó cạnh tranh. Mà không tiêu thụ được sản phẩm là đồng nghĩa với tổ chức đấu giá sẽ không được hưởng thù lao dịch vụ bán ĐGTS theo quy định…

Ba kiến nghị 

1. Để ngăn chặn thực trạng đầu cơ đất kiểu mới và nhóm lợi ích, Luật ĐGTS hiện hành cần được sửa đổi bổ sung quy định chặt chẽ hơn về tiền đặt trước và thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi đấu giá trúng. Đối với khoản tiền đặt trước, nên thu hẹp đến mức có thể về khoảng cách giữa mức tối đa và tối thiểu; hoặc loại bỏ khung giá, bắt buộc người tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước cố định là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Cũng như vậy, đối với tiền sử dụng đất phải nộp, Luật cần có quy định cụ thể, có thời gian nộp chậm nhất không quá 30 ngày, kể từ ngày đấu giá trúng. Nếu để quá thời gian thì người đấu giá trúng phải chịu phạt lãi suất quá hạn của ngân hàng nhà nước quy định; hoặc bị hủy kết quả đấu giá tài sản.

2. Những bất cập về thẩm quyền hủy kết quả ĐGTS tại Điều 72 gây khó cho tổ chức, cá nhân tham gia dịch vụ bán ĐGTS, đòi hỏi Luật ĐGTS phải hoàn thiện về thẩm quyền hủy kết quả ĐGTS đối với từng trường hợp cụ thể, theo hướng giao quyền về Sở Tư pháp trực tiếp quyết định, khi các trường hợp thỏa mãn điều kiện hủy kết quả ĐGTS theo luật định. Trong đó riêng đối với khoản 2, kiến nghị của UBND TP Đà Nẵng “về hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự” là thỏa đáng. Bỡi không chỉ tương thích với Bộ luật Dân sự (theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự) mà còn phù hợp với khoản 2 và khoản 3, Điều 46 Luật ĐGTS quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”; và “kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

3. Với cơ cấu giá dịch vụ (theo quy định tại Thông tư 45 và 48 của Bộ Tài chính), từ thực tế cho thấy chưa bù đắp đủ chi phí, tiền thù lao dịch vụ không đủ để chi trả cho các chi phí liên quan của các tổ chức, doanh nghiệp hành nghề dịch vụ đấu giá tài sản. Do đó, Luật ĐGTS nên cân nhắc giải pháp khi sửa đổi bổ sung: Không quy định mức tối đa thù lao dịch vụ đấu giá của một hợp đồng ĐGTS; thù lao dịch vụ ĐGTS chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và chưa bao gồm các chi phí thực tế hợp lý, hợp lệ đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đấu giá… 

Cùng với tháo gỡ các “điểm nghẽn, điểm hở” nói trên, việc sửa đổi bổ sung Luật ĐGTS đảm bảo cho các DN hành nghề đấu giá tài sản chân chính “sống được”, theo chúng tôi không những góp phần hạn chế được tệ nạn tiêu cực, nhóm lợi ích trong lĩnh vực ĐGTS mà còn góp phần hướng tới một thị trường đấu giá chuyên nghiệp đúng nghĩa, phù hợp với xu thế hội nhập.

UBND tỉnh Bắc Giang: “Đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tại Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 theo hướng quy định về hủy kết quá đấu giá tài sản trong trường hợp cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền phát hiện việc đấu giá tài sản có vi phạm về trình tự, thủ tục”

BOX: UBND Lào Cai: “Đề nghị sửa đổi quy định về thời gian tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá tại khoản 2 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản. Theo đó để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức đấu giá tài sản, nên quy định thời gian tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trùng với thời gian nộp tiền đặt trước và đều trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá”.

UBND Bình Phước: “Quy định thời gian thẩm định hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 trong 02 ngày (quá ngắn) không đáp ứng với tình hình thực tế. Đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 cho phù hợp với tình hình thực tế”

VŨ LÊ MINH

Bạn đang đọc bài viết "Kỳ 6: Cần bít lại 3 điểm hở của Luật để hướng tới thị trường đấu giá minh bạch và chuyên nghiệp" tại chuyên mục Diễn đàn - Luật gia. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin