(Pháp lý) - Cần xác định giá khởi điểm khi đấu giá, hướng dẫn cụ thể hơn và hạn chế các trường hợp không qua đấu giá mà giao quyền sử dụng đất, có cơ chế giám sát chặt chẽ hoạt động đấu giá để đấu giá quyền sử dụng đất không làm thất thoát tài sản nhà nước… - là những giải pháp mà các chuyên gia pháp luật đề xuất.
Đấu giá quyền sử dụng đất: Phương thức đúng đắn để chặn tiêu cực
Dẫn quan điểm của Đảng về hoạt động phát huy nguồn lực đất đai, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, Đảng và Nhà nước ta rất coi trọng công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, tại Kết luận số 22-KL/TW ngày 25/05/2012 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng "về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước" đã đánh giá chính sách, pháp luật đất đai từ sau khi có Nghị quyết Trung ương 7 đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn một số hạn chế. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn. Thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến.
Theo đó, định hướng cần tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai nhằm sử dụng đất đai đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả; Phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản; Kiểm soát chặt chẽ việc phát triển đô thị, các dự án kinh doanh bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường; Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân. Đổi mới chính sách tài chính về đất đai, nhất là chính sách thuế theo hướng tạo nguồn vốn ổn định, lâu dài cho thị trường bất động sản; Điều tiết và sử dụng tốt nguồn lực từ đất đai phục vụ xây dựng và phát triển đất nước; Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng bỏ hoang đất đã giao và cho thuê.
Hiệu quả từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có thể nhìn thấy rõ nhất từ ví dụ của TP. Hồ Chí Minh. Chỉ tính từ năm 2011 đến tháng 03/2017 (là thời điểm tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Công văn số 342/TTg-V.I ngày 07/03/2017 của Thủ tướng Chính phủ), "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh" đã tổ chức đấu giá thành công 215 cuộc, với giá khởi điểm là 3.211,8 tỷ đồng, giá trúng đấu giá là 4.467,9 tỷ đồng, chênh lệch tăng thêm 1.256 tỷ đồng, tăng 1,39 lần so với giá khởi điểm. Chỉ riêng cuộc đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, đã có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá và phải qua 16 vòng đấu thì mới xác định người trúng đấu giá là Công ty Tân Hoàng Minh; Giá khởi điểm 550 tỷ đồng, giá trúng đấu giá 1.460 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng đến 32,68% tổng giá trúng đấu giá của 215 cuộc đấu giá), chênh lệch tăng thêm 910 tỷ đồng, tăng 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá. Như vậy, có thể nhận định, thực hiện đấu giá tài sản, trong đó, có quyền sử dụng đất, theo hình thức đấu giá rộng rãi, công khai, để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Qui định rõ để hạn chế những trường hợp không qua đấu giá
Để hạn chế tình trạng trục lợi từ nguồn lợi đất đai, ngăn chặn nhiều trường hợp lách tránh đấu giá khi giao quyền sử dụng đất, theo Luật sư Nguyễn Mạnh Thuật: Cần có văn bản giải thích rõ các các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 118 Luật Đất đai. Thống nhất quy trình, thủ tục đấu giá đất, tránh hiện tượng mỗi địa phương làm theo một cách.
Điều 35, Điều 57 Luật Đấu giá mặc dù đã có quy định niêm yết tại UBND xã phường và thông báo trên báo in hoặc báo hình của Trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản nhưng thực tế nhiều vùng sâu xa, dân trí thấp thì họ không có điều kiện tiếp cận thông tin báo giấy hay internet. Do vậy, cần đưa thông tin lên trang tin, bảng tin của địa phương quận, huyện, thị xã, thị trấn hoặc khu dân cư (nơi có bất động sản). Việc công khai rộng rãi nhất trong hoạt động đấu giá sẽ hạn chế phần nào tiêu cực của hoạt động này.
Điều 40 Luật Đấu giá quy định có bốn hình thức đấu giá, gồm đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp, đấu giá trực tuyến. Theo chúng tôi, để tránh hiện tượng thay phiếu, lộ giá thì đối với việc đấu giá đất nên chỉ áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá để đảm bảo công khai, khách quan và có chứng cứ kiểm tra giám sát. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, khi xây dựng quy chế Điều 34 Luật Đấu giá cũng nên có hạn chế nhất định đối với những người liên quan với người tổ chức, điều hành cuộc đấu giá hay số lượng đơn đăng ký của mỗi người.
Theo khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai quy định: “đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”. Đây là quy định hay nhưng lại là khe hở lớn để các đối tượng lợi dụng cản trở, phá hoại cuộc đấu giá để được vận dụng quy định này. Do vậy, theo chúng tôi, đối với đấu giá quyền sử dụng đất không cho áp dụng quy định này.
Khắc phục xung đột pháp luật giữa Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai
Hiện có xung đột pháp luật giữa Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai, cụ thể: Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định "Tổ chức phát triển quỹ đất" (tổ chức dịch vụ công về đất đai – Trung tâm phát triển quỹ đất ) trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, có chức năng "tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác", trong khi đó Luật Đấu giá tài sản quy định "Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản" có trách nhiệm "Trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản, chính sách, chiến lược phát triển nghề đấu giá". Do vậy, đã phát sinh xung đột pháp luật giữa Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai (trực tiếp xung đột với Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP và số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC). Trên thực tế, tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay, chỉ có "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" do Ủy ban nhân dân thành phố thành lập, có chức năng tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất; "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" trực thuộc Sở Tư pháp. Bên cạnh đó, "Trung tâm phát triển quỹ đất" của thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, chỉ "có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (...) và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai". Trong thời gian qua, "Trung tâm phát triển quỹ đất" không thực hiện chức năng đấu giá quyền sử dụng đất.
Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng của địa phương. Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đông người.
Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ theo hướng không giao cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" (tổ chức dịch vụ công về đất đai) chức năng tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, để thống nhất một đầu mối là "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập có chức năng tổ chức thực hiện việc đấu giá tài sản, trong đó, có quyền sử dụng đất; "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" trực thuộc Sở Tư pháp như mô hình tổ chức thực tế hiện nay tại TP. Hồ Chí Minh.
Một vấn đề lớn khi sửa Luật Đất đai 2013, các cơ quan cần phải giải quyết đó là phải làm rõ, hoàn thiện các căn cứ định giá đất (Điều 112 Luật Đất đai). Khi định giá cần tính đầy đủ lợi thế sử dụng đất khi ở khu đông dân cư, gần ngã 3, ngã 4 đường, khả năng sinh lời và đặc biệt điều kiện hạ tầng hay quy hoạch trong tương lai. Cũng phải dự kiến được cách định giá đất khi thời điểm định giá không có giao dịch tương tự để so sánh. Đối với khung giá đất (Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai), cần xem xét sửa đổi rút ngắn định kỳ dưới 5 năm một lần vì nếu thị trường liên tục biến động thì kỳ hạn đó quá dài dẫn đến giá sẽ không sát với giá giao dịch thực tế tại thời điểm.
Cần cơ quan giám sát độc lập
Để hoạt động đấu giá được công khai minh bạch thì việc giám sát hoạt động này rất quan trọng. Theo Luật sư Nguyễn Mạnh Thuật, để thiết lập sự giám sát hiệu quả của các cơ quan chức năng với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thì cần áp dụng một số biện pháp sau: Công khai, minh bạch hoạt động đấu giá để toàn dân đều có quyền tham gia giám sát, khiếu nại, tố cáo. Đương nhiên, chúng ta cũng cần điều chỉnh cơ chế tiếp nhận thông tin khiếu nại, tố cáo liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng, hiệu quả và thuận lợi cho bất kỳ người dân nào. Ví dụ tiếp nhận thông tin, hình ảnh, đơn từ thông qua hòm thư tại địa điểm đấu giá, thư tín, email, tin nhắn điện thoại, tin nhắn từ các công cụ mạng xã hội.
Nên tiến hành lưu trữ âm thanh, hình ảnh, tài liệu để thuận lợi cho việc kiểm tra giám sát. Rất cần thiết phải có cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động của "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, khách quan, vô tư. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 77, Điều 79 Luật Đấu giá tài sản thì Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm "Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản" là chưa đủ, mà rất cần thiết phải có quy định về cơ chế kiểm soát, giám sát hiệu quả hoạt động của "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" theo hướng cử đơn vị độc lập có kinh nghiệm giám sát tuân theo pháp luật của các tổ chức đấu giá.
Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, theo hướng giao trách nhiệm cho Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động của "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, để không xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", "quân xanh, quân đỏ" làm sai lệch kết quả đấu giá, có thể làm thất thoát tài sản Nhà nước. Và đối với những đơn vị tổ chức đấu giá thì cần được sát hạch, thẩm định để tìm được đơn vị tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, trách nhiệm và uy tín. Nếu đơn vị tổ chức đấu giá vi phạm thì cấm tuyệt đối tái tham gia.
Vũ Anh Tâm
