(Pháp lý) - Xuất phát từ thực tiễn và đặc biệt từ vụ án Đường “Nhuệ” thao túng đấu giá QSDĐ tại Thái Bình, PV Pháp lý và chuyên gia sẽ thông tin đến bạn đọc một góc nhìn sâu hơn về những kẽ hở của pháp luật vô hình trung tiếp tay cho những đối tượng kinh doanh “ bắt tay” quan chức làm giàu bất chính. Từ đó kiến nghị các giải pháp ngăn chặn tiêu cực trong đấu giá QSD đất.
Lật tẩy các chiêu Đường “Nhuệ” và quan chức lách luật
Việc Công ty Đường Dương của vợ chồng Đường “Nhuệ” chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đấu giá trúng thu lời với giá “khủng” (mà điển hình là 27 lô đất đấu trúng tại xã Lô Giang, huyện Đông Hưng vào tháng 1/2019 và tháng 4/2019), trước hết phải nói là “nhờ vào” giá khởi điểm của các lô đất. Trước đó các lô đất này được cơ quan có thẩm quyền xác định có mức khởi điểm quá chênh lệch so với thị trường. Theo giới bất động sản, tại thời điểm năm 2018, khi huyện Đông Hưng tổ chức đấu giá khu đất xã Đông Phương với giá khởi điểm 1,5 triệu đồng/m2 thì giá đất trên thị trường cao hơn gần gấp 2 lần. Vấn đề đặt ra là việc xác định giá khởi điểm như vậy của cơ quan có thẩm quyền có trái với quy định của pháp luật (?)
Lật lại quy định tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật Đất đai năm 2013, được hình thành từ diện tích đất x giá đất cụ thể. Theo đó, giá đất cụ thể (theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013) do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá trị đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp (bao gồm các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ); và căn cứ trên kết quả tư vấn xác định giá đất của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể được thuê, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Trong khi đó khung giá đất, một trong những điều kiện bắt buộc để xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 là do Chính phủ ban hành định kỳ cố định 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Việc điều chỉnh khung giá đất phù hợp với thực tế trong thời gian thực hiện của Chính phủ, chỉ khi nào giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất.
Theo chuyên gia, quy định về thời gian như vậy là quá dài không theo kịp với sự biến động của giá cả thị trường. Thực tế cho thấy từ trước đến nay cũng chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ TNMT điều chỉnh bảng giá đất. Vậy nên việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất xã Đông Phương, huyện Đông Hưng (tỉnh Thái Bình) chỉ có 1,5 triệu/m2, thấp hơn một nửa so với giá thị trường tại thời điểm không thể nói là cơ quan có thẩm quyền cố ý làm trái luật, mà là họ lợi dụng bất cập của luật pháp để lách.
Cũng như vậy đối với bước giá, Luật Đấu giá 2016 quy định: “Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá”.
Có thể thấy, việc quy định về bước giá của Luật còn tùy tiện chưa theo một nguyên tắc nào cả mà phụ thuộc vào ý chí chủ quan của tổ chức bán đấu giá. Do vậy không có gì lạ khi có những lô đất nhóm đối tượng thuộc Công ty BĐS Đường Dương trúng đấu giá với giá chỉ cao hơn giá khởi điểm 10.000 đồng. Mới nghe thì thấy vô lý bước giá quá bèo, nhưng lại hợp lý vì bước giá do cơ quan có thẩm quyền “đặt” ra không hề trái với quy định của pháp luật. Ngược lại có những trường hợp giá khởi điểm tài sản bán đấu giá thấp, nhưng bước giá quy định lại lên tới gần một nửa, dẫn tới nhiều cuộc bán đấu giá bất thành.
Theo tìm hiểu, tình trạng này diễn ra phổ biến trong hoạt động bán đấu giá. Ðó là kẽ hở cho các tổ chức hành nghề bán đấu giá tài sản Nhà nước “lách” luật, thông đồng để trục lợi từ những tài sản bán đấu giá, hoặc tạo điều kiện cho khách hàng dìm giá để trục lợi.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá 2016, có 4 hình thức tiến hành cuộc đấu giá để tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn. Tuy nhiên chỉ có 2 hình thức được lựa chọn phổ biến, đó là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá.
Đây là các hình thức đấu giá được thực hiện nhanh gọn, không mất thời gian nhiều, chi phí thấp, thu hút được nhiều khách hàng đăng ký tham gia. Đối với những tài sản có giá trị cao như đấu giá quyền sử dụng đất, để hạn chế tiêu cực, các tổ chức có tài sản và tổ chức đấu giá thường chọn hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá. Với hình thức đấu giá này sẽ hạn chế được tình trạng khách hàng dìm giá để trục lợi, vì phiếu trả giá của người tham gia đấu giá được giữ bí mật trong hòm phiếu trải qua từ 2 – 3 vòng đấu giá.
Thời gian đầu hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá tỏ ra có hiệu quả, tưởng chừng Luật không có kẽ hở. Tuy nhiên chỉ sau một thời gian ngắn, lực lượng băng nhóm “xã hội đen” tham gia đấu giá đất núp bóng dưới danh nghĩa các công ty bất động sản đã nhanh chóng vô hiệu hóa hình thức đấu giá này bằng “động tác” chấp nhận nộp tiền đặt trước toàn bộ các lô đất hay nói cách khác là đầu cơ đất. Mặc dù theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá số tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm tài sản bán đấu giá nhưng so với lợi nhuận thu về từ những lô đất có giá khởi điểm và bước giá quá thấp là không đáng kể. Bỡi chỉ cần bán từ 01 - 02 lô đất ở vị trí đắc địa là có thể bù đủ số tiền đặt trước đối với hàng loạt lô đất đăng ký đấu giá trước đó.
Vậy nên không có gì lạ khi tại huyện Vũ Thư, cách thành phố Thái Bình gần 10 km, Công ty Đường Dương của vợ chồng Đường “Nhuệ” sau khi sử dụng “băng nhóm xã hội đen” can thiệp trúng đấu giá hơn 10 lô đất ở trung tâm thị trấn, xã Song An. Ngoài 02 lô đất đã sang tên cho người khác kiếm lời, số còn lại lãnh đạo xã và huyện nhiều lần gọi điện thuyết phục hoàn thành nghĩa vụ tài chính song vợ chồng Đường “Nhuệ” bất hợp tác.
Quy định của Luật Đấu giá, trong vòng 30 ngày kể từ ngày đơn vị tổ chức đấu giá phát hành thông báo về việc nộp tiền trúng đấu giá. Song ở Thái Bình, vợ chồng Đường “Nhuệ” chỉ nộp tiền cho chính quyền sau khi đã bán thu lời. Sự đặc cách này chỉ có thể giải thích bằng 2 lý do, một là sức mạnh băng nhóm “xã hội đen” dưới trướng của vợ chồng Đường “Nhuệ” quá lớn làm “tê liệt” bộ máy công quyền và hai là chính quyền địa phương thông đồng làm ngơ để trục lợi (?!).
Để không còn những “phiên bản Đường “Nhuệ” trong các cuộc đấu giá đất
Như vậy kẽ hở của luật đã tạo ra cơ chế định giá đất, đấu giá đất “lỏng lẻo” đã biến những khu đất công trở thành mảnh đất màu mỡ để những cán bộ có thẩm quyền biến chất (điển hình là 04 cán bộ thuộc Sở Tư pháp và Sở TNMT tỉnh Thái Bình vừa bị Cơ quan CSĐT khởi tố, bắt giam) bắt tay với băng nhóm “cò đất” trục lợi, làm thiệt hại tài sản của Nhà nước. Để khắc phục thực trạng trên, các chuyên gia cho rằng phải ngăn chặn từ gốc. Trước hết là phải điều chỉnh sửa đổi các quy định trong Luật Đất đai hiện hành để đưa giá khởi điểm về đúng bản chất, tức là phải sát với giá đất trên thị trường. Trong khi đó giá đất cụ thể để xây dựng giá khởi điểm được hình thành từ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần. Do vậy giải pháp để khắc phục sự bất cập này, là việc xây dựng khung giá đất phải thực hiện linh hoạt trong ngắn hạn, để kịp thời điều chỉnh giá đất phù hợp theo diễn biến thị trường.
Chủ thể để thực hiện công việc này không còn ai thích hợp hơn là chính quyền cấp tỉnh. Sự điều chỉnh về thẩm quyền đó sẽ không méo mó khi vai trò Chủ tịch UBND cấp tỉnh không còn kiêm Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất; đồng thời tăng cường vai trò giám sát thực chất của HĐND cùng cấp… Thay đổi quy định này chắc chắn sẽ góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn thông đồng, dìm giá, nhất là hạn chế sự can thiệp của các băng nhóm “xã hội đen” khống chế, đe dọa người có nhu cầu mua tài sản để trục lợi.
Luật Đấu giá tài sản (LĐGTS) năm 2016 có hiệu lực thi hành đã cơ bản khắc phục được những nhược điểm, hạn chế trong tổ chức bán đấu giá. Tuy nhiên theo các chuyên gia, việc quy định để ngăn chặn các hành vi, vi phạm trong tham gia đấu giá còn chung chung, chưa cụ thể như “ hành vi thông đồng”, “dìm giá” ; chưa có chế tài mạnh, nên dẫn tới chưa ngăn chặn triệt để về hành vi thông đồng trong tham gia đấu giá, nhất là trong đấu giá QSD đất.
Từ thực tế các vụ đấu giá QSD đất diễn ra trong thời gian gần đây, cho thấy các Đấu giá viên điều hành các cuộc đấu giá rất khó bắt lỗi vi phạm người tham gia đấu giá, trong khi đó Luật ĐGTS cũng chưa có quy định chế tài xử lý, việc trả giá thấp hơn giá khởi điểm theo phương thức trả giá lên. Từ hạn chế của Luật ĐGTS dẫn tới công tác quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá QSD đất ở các địa phương còn bộc lộ nhiều bất cập, lúng túng. Đó chính là nguyên nhân làm tiếp tục phát sinh các nhóm đối tượng tham gia đấu giá QSD đất làm ăn bất chính, đầu cơ thao túng (còn gọi là nhóm “cò đất”, băng nhóm “xã hội đen”) lộng hành.
Kinh nghiệm chặn tiêu cực trong đấu giá đất nhìn từ Bình Định
Với mong muốn sẽ lấp được “khoảng trống” của Luật ĐGTS, ngày 17/8/2018 UBND tỉnh Bình Định đã ban hành Quyết định 43/2018/QĐ-UBND về đấu giá QSD đất, theo hướng tăng cường bảo mật thông tin.
Trao đổi với PV Pháp lý, Đấu giá viên Lê Công Tâm - Giám đốc Công ty Hợp danh đấu giá Công Minh xác nhận, kể từ khi có Quyết định 43 của tỉnh ban hành đã hạn chế đáng kể mặt trái phát sinh trong các cuộc đấu giá QSDĐ. Ông Tâm cho biết, đầu năm 2018, Công ty Công Minh trúng 02 gói thầu, với 543 lô đất ở 14 xã, thị trấn thuộc huyện Hoài Nhơn. Thực hiện QĐ của tỉnh, Công ty đã ban hành Quy chế đấu giá tài sản theo phương thức đấu giá mới, bằng việc bổ sung thêm quy định về bảo mật thông tin. Cụ thể, đối với phiếu thu tiền đặt trước của Ngân hàng và phiếu thu phí mua hồ sơ đấu giá không ghi trước ký hiệu lô, thửa đất đăng ký đấu giá; phiếu trả giá bỏ vào bì thư nhỏ dán kín ký giáp lai. Các giấy tờ đăng ký đấu giá, đều bỏ vào bì hồ sơ dán kín, ký giáp lai, ngoài bì hồ sơ không ghi, bằng hình thức nộp hồ sơ bỏ vào thùng (hòm) phiếu kín đã niêm phong, trước sự chứng kiến của bên có tài sản.
Đến ngày kết thúc đăng ký đấu giá, Công ty đấu giá đưa thùng phiếu về tại UBND xã nơi có đấu giá QSD đất để người đăng ký đấu giá (ĐKĐG), nộp hồ sơ ĐKĐG bỏ vào thùng phiếu. Thời gian kết thúc nhận hồ sơ ĐKĐG chậm nhất vào lúc 16h30 cùng ngày và niêm phong miệng hòm phiếu, với sự chứng kiến đại diện UBND xã. Sau đó Công ty đấu giá giao nhận thùng phiếu hồ sơ đấu giá cho UBND xã nơi có đấu giá QSD đất cất giữ. Sau 2 ngày, Công ty đấu giá mở cuộc đấu giá, nhận giao, mở niêm phong thùng phiếu hồ sơ ĐKĐG theo quy định, thu đếm hồ sơ hiện có và tổ chức đấu giá. Đến khi đó, Công ty mới lập danh sách người ĐKĐG từng lô, thửa đất. Đại diện tổ giám sát kiểm tra từng hồ sơ đấu giá, Đấu giá viên mời người đấu giá chứng kiến việc mở bì thư trả giá, công bố giá trả của từng người, chọn ra ba phiếu cao nhất (số 1,2,3) để tổ chức đấu giá vòng tiếp theo (vòng 2). Đấu giá viên tổ chức đấu giá liên tục trong một buổi hết số lượng lô đất đã đăng ký, không dừng lại giữa chừng để chuyển sang buổi chiều hoặc ngày khác như lâu nay…
Với các quy định bảo mật chặt chẽ như trên, khiến cho lực lượng “cò đất” rất bức xúc vì không còn “đất” để thao túng. Tại xã Hoài Hảo (huyện Hoài Nhơn) năm 2019, ông Tâm kể lại, trước khi mở cuộc đấu giá, các nhóm “ cò đất ” đến từ Quảng Ngãi đã có hành vi gây rối tại hội trường UBND xã, phản đối các quy định bảo mật đề ra trong Quy chế đấu giá. Vì không biết trước được số lượng người đăng ký tham gia đấu giá thực tế trước khi cuộc đấu giá bắt đầu, do đó để được vào vòng 02, “cò đất” phải chấp nhận “cuộc chơi” sòng phẳng như những người có nhu cầu đấu giá thực sự nên đã phải trả giá cao và phải tiếp tục đấu, trả ít nhất một bước giá.
Kết quả đấu giá theo phương thức mới tại Bình Định đã mang lại hiệu quả bất ngờ, góp phần làm gia tăng giá trị của tài sản được đấu giá. Hầu hết các lô đất đấu giá thành do Công ty Công Minh thực hiện có tỉ lệ vượt hơn giá khởi điểm của từng lô đất từ 20,81% đến 24,40%. Sau 03 tháng đấu giá, Công ty Công Minh đã bán thành công 397 lô đất, vượt giá khởi điểm (132.751.078.700 đồng/ lô) trên 44,403 tỷ đồng, tỷ lệ vượt bình quân 33,45%.
Từ cách làm của tỉnh Bình Định có thể rút ra kết luận: Việc bảo mật thông tin trong đấu giá là yếu tố quyết định quan trọng, cùng với thay đổi phương thức đấu giá mới (bỏ phiếu gián tiếp, chọn 3 phiếu cao nhất, vào vòng đấu thứ 2; Đấu giá viên điều hành trả giá và đấu liên tục để tìm người trả giá cao nhất trúng đấu giá) sẽ góp phần triệt tiêu sự lộng hành của các băng nhóm “xã hội đen” trong các cuộc đấu giá đất. Tuy nhiên sự thành công của Bình Định chỉ mới là bước khởi đầu, cần có thời gian để tiếp tục theo dõi, để có đánh giá thật xác đáng./.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định, thực trạng xuất hiện các nhóm “xã hội đen” tham gia các cuộc đấu giá đất gây ra những hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản. Việc xử lý tình trạng “xã hội đen” lộng hành trong đấu giá đất, đấu thầu dự án lúc này là cấp bách và cần thiết. Cũng theo ông Châu, HoREA đã nhiều lần kiến nghị, trong quá trình đấu giá, đấu thầu, đề nghị có cơ chế kiểm soát để khắc phục hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” trong đấu giá hoặc “chân gỗ” cần thực hiện phổ biến hình thức đấu giá đất công khai; Đấu thầu rộng rãi trong nước, hoặc đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư đối với các dự án…
Đại biểu Quốc hội hội Phạm Văn Hòa - Phó Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp, Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá là hai hình thức đấu giá dễ phát sinh tiêu cực trong khi đó đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp là một trong những hình thức phát huy được tính hiệu quả nhất, giúp ngăn chặn được phần lớn những tiêu cực trong đấu giá tài sản. Tuy nhiên, để đảm bảo khách quan thì hình thức đấu giá trực tuyến cần được quan tâm và đầu tư.
GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, cho rằng cần phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng không quy định Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần mà nên giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất, đảm bảo thực hiện theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Cùng với vai trò giám sát của HĐND các cấp được phát huy thực sự thì không những giá đất do UBND tỉnh đề xuất và ban hành hàng năm không bị lỗi nhịp với giá thị trường mà còn góp phần triệt tiêu được mầm mống trục lợi của các tổ chức và cá nhân được giao quản lý sử dụng nhà – đất công.
VŨ LÊ MINH
