(Pháp lý) - Trao đổi với Phóng viên Pháp lý, Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm (Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam) cho rằng: Có nhiều bất thường trong quản lý, sử dụng đất vàng hiện nay. Từ quy hoạch sử dụng đất, đấu giá đất, quản lý đất... Các bất thường đó nếu chỉ dùng công tác thanh tra, kiểm tra đơn thuần thì e rằng không phát hiện được bất thường và có độ tin cậy không cao”. Cần thiết phải có giải pháp mới. Vậy những giải pháp mới được đặt ra là gì? Sau đây là những góp ý của TS. Phạm Sỹ Liêm.
Nhiều bất thường, bất cập trong quản lý đất vàng
Phóng viên: Thưa ông, dưới con mắt chuyên gia, xin ông chia sẻ góc nhìn về khái niệm “đất vàng”?
TS. Phạm Sỹ Liêm: Trong quy hoạch, người ta chia đô thị thành 3 khu vực. Bao gồm: Khu đô thị hiện có (đã xây dựng rồi); khu đô thị mới (với những dự án đang phát triển và thường ở trên đất nông nghiệp chuyển thành đất xây dựng); khu vực hạn chế xây dựng (danh lam thắng cảnh, chùa triền). Khu đất vàng thường ở trong khu đô thị hiện có, đắt đỏ nhất là những khu đất ở vị trí trung tâm của khu đô thị hiện có với cơ sở hạ tầng đầy đủ, thuận tiện về giao thông. Từ vị trí đó đã tạo ra giá trị cao hơn ở những khu vực khác.
Tác động của chính sách nhà nước cũng tạo ra những khu đất vàng. Tôi còn nhớ năm 2008, Thủ tướng Chính phủ có chỉ thị với chủ trương di dời trường học, bệnh viện, nhà máy ra khỏi khu vực trung tâm, nội thành để tránh ùn tắc giao thông. Khi di dời thì để lại những khu đất vàng. Đồng thời, quá trình phát triển mạnh mẽ của các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh khiến nó càng ngày càng mở rộng khiến nhiều khu ngoại thành thành nội thành và trở thành đất có giá trị cao cũng vô tình tạo ra những khu đất có giá trị lớn gọi là đất vàng.
Có ý kiến cho rằng, với cung cách quản lý những khu đất vàng hiện nay, kết hợp với kẽ hở của pháp luật đất đai, dễ dẫn đến tiêu cực, tham nhũng từ đất vàng? Ông có thể cho vài ý kiến?
Từ trước đến nay đã có nhiều cảnh báo về hiện tượng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là đất vàng. Lý do là các khu đất vàng đều được chuyển nhượng, sang tên hoặc chỉ định đầu tư mà hiếm khi qua đấu giá công khai, nên không loại trừ xảy ra thất thoát, lãng phí rất lớn.
Xin ông dẫn chứng về những bất thường trong việc quản lý một số khu đất vàng ?
Về lý thuyết, một số khu đất vàng sau khi doanh nghiệp di dời phải được bàn giao lại cho địa phương hoặc các bộ ngành quản lý. Khu đất ấy sẽ được xác định lại để sử dụng cho những hạng mục mà cộng đồng cần. Trong trường hợp muốn bán lại, nhượng lại cho chủ đầu tư khác phải tổ chức đấu thầu công khai. Tuy nhiên hiện nay, nhiều diện tích đất vàng đang bị lạm dụng, bị sử dụng sai mục đích, bị tư nhân hóa...
Tôi cho rằng đó là những yếu kém trong quản lý. Chủ trương chuyển các nhà máy đi nhằm giảm bớt căng thẳng giao thông nhưng sau khi các nhà máy, công sở chuyển đi thì quy hoạch lại xây vào đó một khu nhà cao tầng lớn, dân cư đông đúc, làm thành phố ngày càng tắc nghẽn.
Thực thi pháp luật về quy hoạch và quản lý đất cũng có “vấn đề”?
Từ dẫn chứng trên, theo ông, có những bất thường gì về việc thực thi pháp luật về quy hoạch và bất cập gì trong các quy định của pháp luật về quản lý đất đai?
Tôi cho rằng họ đã làm trái chỉ thị của Chính Phủ. Chỉ thị đó nhằm mục đích chuyển nhà máy đi ra ngoài, giảm bớt căng thẳng giao thông nhưng việc làm của họ đã làm thêm ách tắc giao thông như vậy trái Chỉ thị của chính phủ.
Thêm vào đó, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất sản xuất sang mục đích đất khác thì phải phù hợp với quy hoạch). Theo Luật Quy hoạch thì việc quy hoạch chung của đô thị phải công khai, lấy ý kiến nhân dân. Và việc điều chỉnh quy hoạch phải xem xét quy hoạch chung. Hiện nay, việc điều chỉnh quy hoạch được làm rất âm thầm, chủ yếu để phục vụ mục đích của doanh nghiệp, quên đi lợi ích chung. Theo tôi có hiện tượng ngược đời ở đây là quy hoạch đã chạy theo dự án. Tôi có thể khẳng định rằng hiện nay có tình trạng nhà kinh doanh bất động sản dắt mũi những người có trách nhiệm trong xây dựng và phát triển của Hà Nội. Họ “dắt mũi” bằng cái gì thì chỉ nhìn dấu hiệu tự diễn biến thì người dân sẽ biết.
Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là do hạn chế của các quy định của pháp luật. Trong Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị cũng có những quy định về quy hoạch. Tuy nhiên theo tôi, một số quy định trong Luật này rất trừu tượng và sơ sài. Đặc biệt chủ thể quyết định quy hoạch (trong Luật Đất đai) là cơ quan Tài nguyên môi trường thì chưa thực sự hợp lý. Nếu chỉ biết về đất đai thì không thể quyết định quy hoạch.
Ở nước ngoài, vấn đề này họ quy định thế nào?
Tôi đã từng tham khảo pháp luật về quy hoạch của một số nước . Chẳng hạn như Đài Loan, họ quy định rất cụ thể. Khi quy hoạch một khu đất, họ quy định quy hoạch phải tính đến đất cho giao thông, thương mại, đất ở, đất kinh doanh, đất dịch vụ, đất dịch vụ xã hội... Tóm lại khi quyết định quy hoạch phải xem xét tổng thể nhiều yếu tố chứ không chỉ tính toán hay để dành phần đất cho xây dựng nhà ở để bán kiếm lời. Đặc biệt, đối với những khu đô thị hiện có, cần phải có những nguyên tắc rất chặt khi sửa đổi quy hoạch. Không thể dễ dàng băm nát quy hoạch. Thị trường bất động sản đòi hỏi có lợi, còn quy hoạch đòi hỏi đảm bảo đời sống của người dân và phồn vinh của đất nước.
Khẩn trương thay đổi cách thức tính giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Thưa ông, thời gian vừa qua đã có nhiều cảnh báo về việc xác định giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa DNNN. Một số trường hợp đã làm đất vàng chảy vào túi vàng nhưng vẫn đúng quy trình. Theo ông có hiện tượng này do đâu?
Thời bao cấp, đất có giá trị rất thấp nên các doanh nghiệp nhà nước thường được cấp đất rất rộng..
Tuy nhiên khi cổ phần hóa, không ít doanh nghiệp đã tìm cách định giá đất thấp nên giá trị đất đó chiếm một phần rất thấp trong giá trị của doanh nghiệp. Cổ đông nhà nước chiếm % thấp thì các cổ đông khác sẽ hưởng lợi nhiều.
Đó là hiện tượng theo tôi cũng khá phổ biến xảy ra trong cổ phần hóa một số doanh nghiệp nhà nước.
Mấu chốt ở đây liên quan đến giá đất. Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường trong điều kiện bình thường nhưng cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều.
Vậy theo ông, những quy định nào của Luật Đất đai cần siết lại để đảm bảo tài sản của nhà nước không chảy vào túi cá nhân hay nhóm lợi ích?
Giá đất trong đô thị là vấn đề rất nhạy cảm. Ở cùng một khu đất, chỉ cách nhau vài mét thì giá đã khác nhau. Giá đất trong đô thị phải do thị trường quy định. Để xác định được giá đất khi cổ phần hóa, khi tiến hành các hoạt động kinh tế trên đất thì phải để thị trường quyết định thông qua đấu giá để đạt được cạnh tranh giá. Hoặc có thể quyết định giá đất thông qua những chuyên gia định giá độc lập. Tuy nhiên thực tế hiện nay, ngay cả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thông tin phản ánh là “có vấn đề”.
Theo tôi, trước tiên phải hoàn thiện những quy định pháp luật về đấu giá và hoàn thiện ngành định giá với những chuyên gia định giá chuyên nghiệp. Hiện nay ở ta, chuyên gia định giá thường là công chức thuộc các Sở Tài Chính. Người định giá có thể dễ bị mua chuộc, nguy cơ tham nhũng cao. Ta cần các chuyên gia định giá độc lập, giỏi, hành nghề công tâm. Họ có quyền kí xác nhận giá đất. Họ thuộc một tổ chức độc lập hành nghề như luật sư hay công chứng viên. Họ được đào tạo, kết nạp và chịu sự quản lý của tổ chức xã hội nghề nghiệp, bị kiểm tra tư cách thường xuyên, có thể bị tước thẻ hành nghề, bị mất nghề nếu vi phạm. Chính vì sợ mất nghề, hoặc thậm chí phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, họ mới có thể nghiêm túc trong quyết định giá đất.
Trân trọng cảm ơn ông đã dành thời gian trả lời TCPL.
Phan Tĩnh (thực hiện)
