(Pháp lý) - Qua điều tra ban đầu xác định, khu đất có diện tích 43ha tại phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một là tài sản Nhà nước giao cho TCT Bình Dương quản lý, sử dụng để thực hiện chủ trương của tỉnh về đầu tư dự án khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ – Đô thị Bình Dương. Tuy nhiên, năm 2016, TCT Bình Dương đã chuyển nhượng khu đất này cho Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú (Công ty Tân Phú). Việc chuyển nhượng 43ha đất do TCT Bình Dương thực hiện không đúng quy định về thẩm định giá, đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 27, Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn Nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp, gây thất thoát số tiền hơn 126 tỷ đồng.
Hiện, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương đã tiến hành bàn giao khu đất 43ha cho UBND tỉnh Bình Dương và UBND phường Hòa Phú để bảo quản theo quy định tại Điều 90 Bộ luật Tố tụng Hình sự.
Vấn đề mà dư luận quan tâm hiện nay là Công ty Tân Phú (do Công ty Kim Oanh làm chủ) đã tổ chức mở bán và huy động vốn của hàng trăm cá nhân, đơn vị thông qua “hợp đồng vay tiền”, “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”… Vậy “ số phận” pháp lý của những Hợp đồng này sẽ ra sao? Khách hàng có lấy lại được tiền hay mất trắng? Câu hỏi này sẽ được PV Pháp lý và các luật sư phân tích trong bài viết sau.
Chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý đã huy động vốn từ hơn 600 khách hàng
Qua điều tra, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương khẳng định, khu đất 43ha nêu trên chưa được Công ty Tân Phú đăng ký biến động sau khi Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh) mua lại toàn bộ Công ty Tân Phú. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, Công ty Tân Phú (do Công ty Kim Oanh làm chủ) chưa đủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Trước đó, theo phản ánh, sau khi thâu tóm được khu “đất vàng” thông qua việc mua lại 100% cổ phần của Công ty Tân Phú, Công ty Kim Oanh đã tiến hành động thổ dự án Khu đô thị Tân Phú, rao bán và huy động vốn rầm rộ. Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã tiến hành kiểm tra, lập biên bản vi phạm hành chính và ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Tân Phú và yêu cầu ngừng thi công cho tới khi đủ thủ tục xin phép xây dựng theo quy định…
Dù chưa đủ điều kiện thi công, song thông qua nhiều hình thức khác nhau, Công ty Kim Oanh đã tổ chức mở bán và huy động vốn của hàng trăm cá nhân, đơn vị thông qua “hợp đồng vay tiền”, “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”… Chỉ tính từ thời điểm tháng 7/2018 đến hết tháng 10/2019, Công ty Kim Oanh đã có 615 giao dịch được chuyển tiền qua ngân hàng, theo số tài khoản của Công ty Tân Phú, với tổng số tiền hơn 466,4 tỷ đồng (chưa kể lượng giao dịch tiền mặt). Thậm chí, có giao dịch với tổng giá trị chuyển nhượng lên đến hơn 37 tỷ đồng và tháng 1/2019 , đã chuyển cho Công ty Tân Phú hơn 33,3 tỷ đồng.v.v…
“Số phận” pháp lý của những “Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư” …?
Trao đổi với PV Pháp lý, Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Mạnh Thuật – Giám đốc, Chủ tịch Công ty Luật Hợp danh Đông Nam Á cho rằng, theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó…
Tuy nhiên, trong vụ này, Công ty Tân Phú (do Công ty Kim Oanh làm chủ) chưa đủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… nhưng đã mở bán, huy động vốn rầm rộ thông qua nhiều hình thức khác nhau như “hợp đồng vay tiền”, “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”… để triển khai hạ tầng và sớm đưa sản phẩm ra kinh doanh. Sau đó “khách hàng” quyền chọn mua sản phẩm với các chính sách ưu đãi tại thời điểm công bố chính thức “quyền chọn” khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật.
Do đó, trong vụ việc này, nếu những “khách hàng” đã biết rõ về tình trạng pháp lý của dự án nhưng với mục đích lách luật, nhận giữ chỗ, ham rẻ… vẫn tham gia ký hợp đồng với Công ty Kim Oanh thì xét về mặt pháp lý, những “khách hàng” đã ký hợp đồng với Kim Oanh không thể được coi là khách hàng với danh nghĩa là nạn nhân mà chính là những người góp vốn , những nhà đầu tư và phải chịu rủi ro lời ăn lỗ chịu. Và nếu quá trình giải quyết vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” xảy ra tại TCT Bình Dương, Tòa án xác định các giao dịch giữa TCT Bình Dương với Tân Phú liên quan đến 43ha “đất vàng” bị vô hiệu và yêu cầu thu hồi tài sản Nhà nước thì những “khách hàng” đã ký hợp đồng với Kim Oanh có nguy cơ mất trắng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, “khách hàng” sẽ phải thông qua khởi kiện tại Tòa án.
Một tình huống cần phải bàn trong vụ này nữa là, nếu bằng cách nào đó khi mời chào những “khách hàng” tham gia dự án, Công ty Kim Oanh đã che dấu sự thật về tình trạng pháp lý của dự án, làm cho khách hàng tin tưởng và giao tiền cho Công ty Kim Oanh và nếu Công ty Kim Oanh không sử dụng số tiền này vào dự án mà dùng vào việc khác thì có dấu hiệu của tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, còn nếu Công ty này sử dụng tiền vào việc hoàn thiện dự án thì cũng không loại trừ dấu hiệu của tội “Lừa dối khách hàng”.Dù là gì đi nữa, nếu có dấu hiệu của tội phạm thì cơ quan chức năng sẽ vào cuộc điều tra. Và nếu khởi tố vụ án, thì sau khi có kết quả điều tra của Cơ quan Công an, vụ án sẽ được xét xử tại Tòa án. Khi đó khách hàng tham gia góp vốn sẽ tham gia vụ án với tư cách là người bị hại và được Tòa án xem xét giải quyết bảo vệ quyền lợi trong vụ án hình sự. Luật sư Thuật phân tích.
Phân tích sự việc ở khía cạnh khác, Luật sư Phạm Quang Biên - Giám đốc Hãng Luật IMC (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này, hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở, hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Ngoài ra, các Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng góp vốn, hoặc hợp tác đầu tư, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn theo các quy định này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.
Như vậy, nếu Chủ đầu tư là Công ty Kim Oanh không đáp ứng được qui định trên mà đã huy động vốn của các cá nhân vào dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản khác có liên quan.
Theo Bộ luật Dân sự, một giao dịch dân sự khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật thì giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Và nếu không giải quyết được, các bên sẽ phải khởi kiện ra Tòa để giải quyết.
Đây là một trong những bài học rất đắt cho người dân và các nhà đầu tư. Trước khi quyết định tham gia vào những dự án bất động sản, cần phải tìm hiểu rõ ràng tình trạng pháp lý. Nếu không, sẽ có nguy cơ rất lớn vướng vào những tranh chấp làm tổn thất thời gian và tiền bạc, Luật sư Biên khuyến cáo.
Văn Chiến
