(Pháp lý) - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình làm gia tăng giá trị khai thác của đất đai. Với ý nghĩa đặc biệt quan trọng đó, lẽ ra các quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải hết sức kín kẽ. Tuy nhiên, thực tế áp dụng cho thấy còn không ít các quy định của Luật Đất đai hiện thời đã tạo ra kẽ hở lớn làm thất thu ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích cho rất nhiều ông chủ kinh doanh bất động sản, du lịch...
Yêu cầu khắt khe đối với cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng...
Từ phân loại trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn theo đó. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Bàn về quy định trên, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến cho rằng: Luật 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất chặt chẽ hơn Luật Đất đai 2003, tuy nhiên tính thực tế của những quy định này không cao. Cụ thể Luật 2013 quy định một hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn (trong cùng một thửa đất đã có nhà) thì phải thực hiện việc xin chuyển đổi đất với cơ quan chức năng và nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên từ thủ tục đến quy trình thực hiện rất khó khăn, phức tạp với người ở trên thửa đất. Nó dẫn đến tình trạng người dân ở trên cùng một thửa đất “tự làm tắt”, họ có thể tự xây dựng mà không xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, hiện nay quy định xin chuyển đổi đất xen kẹt trong khu dân cư để thành đất ở còn gây khó cho người có đất. Để chuyển đổi được những mảnh đất này, người dân phải chứng minh đất chuyển đổi phù hợp với quy hoạch chung, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất... Dù những mảnh đất xen kẹt, ở gần đất ở (đáp ứng tiêu chí về phù hợp với quy hoạch) nhưng trong quá trình chuyển đổi, phí chuyển đổi cao (nộp 100% giá tiền đất ở), tạo gánh nặng tài chính cho người dân... Thêm vào đó, hầu hết đất xen kẹt hiện nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hạn chế của việc cấp và quản lý đất đai. Theo ông Nguyễn Hồng Tuyến, vì những quy định quá chặt trên làm người dân không muốn thực hiện, không thể thực hiện vì điều kiện, dẫn đến tình trạng “mặc kệ vi phạm”... Khi người dân không thực hiện thủ tục chuyển đổi đúng luật, sẽ làm thất thu nguồn tài chính của nhà nước.
Bằng kinh nghiệm thực tế, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho rằng: Gần đây chúng ta kêu gọi dồn điền đổi thửa để quy hoạch đất nông nghiệp, thực hiện nông thôn mới và cánh đồng mẫu lớn. Đất phục vụ trồng lúa, sau đó người dân muốn đào ao thả cá, trồng cây. Tuy nhiên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất này, người dân buộc phải xin chuyển đổi ở nhiều cấp khác nhau... Bắt người dân đi xin như vậy có hợp lý không? Luật sư Ngọc cảnh báo: Quy định của chúng ta hiện nay như thế tạo ra nhiều thủ tục, làm khó người dân. Ở cấp độ thực thi, cán bộ công chức lại không nghiêm túc thực hiện làm nảy sinh nhiều thủ tục rườm rà, làm nản lòng dân.
Kẽ hở giúp không ít chủ các dự án thu lợi tiền tỷ
Quá trình chuyển mục đích sử dụng đất ở các dự án lớn là quá trình làm đất đai có thể sinh lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, nguồn lợi nhuận không góp vào ngân sách mà thường bị thất thoát hoặc chảy vào túi các doanh nghiệp. Là một Luật sư của không ít doanh nghiệp lớn, ông Nguyễn Quang Ngọc đã chia sẻ với chúng tôi những băn khoăn như vậy về hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các dự án kinh tế hiện nay.
LS. Ngọc phân tích: Theo Điều 61, Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ tiến hành việc thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh và theo Điều 62, Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Cụ thể Điều 62 thường được doanh nghiệp vận dụng hơn cả để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 62, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất... Theo đó, việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Kẽ hở của luật được lợi dụng phổ biến ở đây là: Doanh nghiệp lập dự án ban đầu là phục vụ công cộng, công ích để được bồi thường giải phóng mặt bằng với giá rất ưu đãi nhưng sau đó lại chuyển đổi mục đích dự án. Luật sư Ngọc nêu thực tế: Hiện nay có rất nhiều dự án do các ông chủ tư nhân đã cố tình bẻ vỡ quy hoạch ban đầu. “Ngay sau khi thu hồi được đất sạch, họ lập tức xin chuyển đổi mục đích dự án. Từ dự án công cộng thành dự án kinh tế, điều này gây ra bất bình cho người bị thu hồi đất và đặc biệt nghiêm trọng là gây thất thoát rất lớn cho ngân sách nhà nước. Luật sư Ngọc cho biết: từ thực tế làm việc, tôi nhận thấy không doanh nghiệp bình thường nào có thể làm được những điều này (mà chủ yếu là những doanh nghiệp thường có quan hệ với quan chức địa phương – PV)
Người dân có đất bị thu hồi trong trường hợp này, thiệt thòi cũng rất lớn. Từ những mảnh đất nông nghiệp, đất đai chuyển thành đất thương mại, dịch vụ, giá trị đất được đẩy lên rất nhiều. Tuy nhiên họ - những người có đất không phải là người được lợi. Vì quá trình trước đó, người dân đã nhận được khoản bồi thường, dựa trên quyết định của các cơ quan, Hội đồng trực thuộc nhà nước. Luật không cho người dân “hồi tố” lại khi thấy doanh nghiệp “lật kèo”, chuyển đổi mục đích của chính dự án họ lập ra ban đầu.
Trong một trao đổi với Phóng viên Pháp lý, ông Đỗ Văn Đương (Phó Ban Dân nguyện của Quốc hội) cho rằng: Để hạn chế những khiếu kiện kéo dài của người dân, doanh nghiệp muốn có đất thực hiện dự án phải đứng ra thỏa thuận với người dân về giá đất thu hồi. Thực hiện triệt để Điều 73 của Luật Đất đai: “Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; 1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh....
Có ý kiến cho rằng, để tạo một môi trường đầu tư thuận lợi, tự do kinh doanh thì việc tạo điều kiện để doanh nghiệp xin chuyển mục đích của dự án là điều bình thường. Tuy nhiên để tránh những thất thoát, lãng phí cho nhà nước, cần có cơ chế để thu lại các khoản chênh, lợi nhuận chảy vào túi doanh nghiệp thân quan chức.
Ngoài ra, cần nghiên cứu chính sách thuế chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng bền vững, thu đúng, thu đủ, hướng đến mục tiêu khuyến khích nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhằm phù hợp sát với cơ chế thị trường, tạo điều kiện để nhà nước giảm dần, đi đến chấm dứt việc thu hồi đất để giao hoặc cho thuê vào mục đích phát triển kinh tế.
Phan Phan
