#

Kỳ 7: Những vấn đề trọng tâm trong sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

02/12/2021 10:25

(Pháp lý) – Mặc dù đã được sửa đổi, hoàn thiện lần đầu vào năm 2014 nhưng Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) được đánh giá vẫn chưa theo kịp sự phát triển rất nhanh chóng, mạnh mẽ của thị trường BĐS cũng như nền kinh tế vĩ mô trong nước và sự phát triển hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.

Hơn lúc nào hết, thực tế đòi hỏi cần phải tiếp tục hoàn thiện Luật KDBĐS lần thứ hai để từng bước đưa hoạt động kinh doanh BĐS vào quỹ đạo, tranh thủ ngoại lực, tạo ra nguồn thu cho ngân sách trong dài hạn…

>> Kỳ 6: Cần bít lại 3 điểm hở của Luật để hướng tới thị trường đấu giá minh bạch và chuyên nghiệp

31-1637306560.jpg
Luật KDBĐS 2014 đã bộc lộ nhiều qui định bất cập, chưa theo kịp hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay

Gỡ khó cho nhà đầu tư FDI về thủ tục nhận chuyển nhượng dự án 

So với Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS 2014 có tiến bộ là cho phép chuyển nhượng “một phần” dự án BĐS, điều mà pháp luật trước đó không cho phép. Tuy nhiên điểm hạn chế liên quan quan đến nội dung này nằm ở thủ tục chuyển nhượng.

Điều 51 Luật KDBĐS 2014 và Điều 14 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS không nói rõ từ bước nộp hồ sơ đến lúc quyết định có được phép chuyển nhượng hay không. Trong khi đó, Điều 45 Luật Đầu tư 2014 và các văn bản dưới luật quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư, bao gồm cả thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS. Ngay cả nơi tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cũng “đá” nhau, theo quy định tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP thì là Sở Kế hoạch & Đầu tư; còn theo Nghị định 76/2015 thì là Sở Xây dựng… Sự khác nhau này là một trong những nguyên nhân khiến cho việc chuyển nhượng dự án BĐS khó thực hiện trên thực tế và thường được thực hiện bằng con đường khác (như chuyển nhượng vốn chẳng hạn)

Thứ hai, quy định về thủ tục thực hiện chuyển nhượng dự án BĐS khi bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng rất khó hiểu. Cụ thể tại khoản 3 Điều 51 Luật KDBĐS quy định: “Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ”. Được hiểu là bên chuyển nhượng phải “trả lại đất” cho Nhà nước khi bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Không những vậy, quy định “trả lại đất” cho Nhà nước cũng không thống nhất với quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất (bao gồm cả dự án BĐS). Tại khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định này. Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất”. 

Như vậy theo pháp luật đất đai thì việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện đồng thời với việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất, hoàn toàn không phân biệt bên nhận chuyển nhượng dự án là nhà đầu tư trong nước hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là quy định hoàn toàn hợp lý. 

Từ sự phân tích trên cho thấy quy định tại khoản 3 Điều 51 Luật KDBĐS 2014 là thiếu cơ sở và gây ra sự rắc rối không cần thiết. Vì rằng, giá trị của QSDĐ là một trong những yếu tố cấu thành giá trị của dự án chuyển nhượng. Nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án BĐS phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai cho Nhà nước. Việc Luật KDBĐS 2014 buộc “chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước” thì nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng đã thực hiện với Nhà nước sẽ được giải quyết như thế nào ? Bên chuyển nhượng có phải nộp thuế thu nhập từ chuyển chuyển QSDĐ không ? Và khi bên nhận chuyển nhượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất gắn liền với dự án mà mình nhận chuyển nhượng thì có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai không ?

Từ đó cho thấy Luật KDBĐS 2014 đã quá cứng nhắc, “hành chính hóa” thủ tục trong quy định về cách thức dịch chuyển đất đai đối với bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nếu không muốn nói là đã vượt quá phạm vi điều chỉnh của một đạo luật chuyên ngành. Quy định này cần phải được sửa đổi bổ sung để không làm hạn chế chủ trương thu hút nguồn lực FDI.

Bổ sung hành lang pháp lý đối với loại hình BĐS du lịch

Condotel thực chất là loại hình bất động sản (BĐS) du lịch hay nói cách khác là một thực thể không thể tách rời trong kinh doanh BĐS. Thời gian qua loại hình này đã phát triển như một quy luật tất yếu, bất chấp pháp luật điều chỉnh còn chưa rõ ràng. Theo HoREA, hiện cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch với tổng nguồn vốn đầu tư ước khoảng 100.000 tỷ đồng.

Xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2009, condotel được kỳ vọng góp phần tạo ra diện mạo mới cho ngành BĐS cũng như du lịch. Sau một thập kỷ, condotel đã có nhiều sự phát triển nhưng kèm theo đó là rủi ro pháp lý bắt đầu bộc lộ. Đỉnh điểm là “sự vỡ trận” của dự án Cocobay Đà Nẵng từ đó đã khởi lên nhiều vấn đề pháp lý trong việc quản lý condotel.

Nhìn từ thực tế, các căn hộ condotel đáp ứng các tiêu chuẩn về thiết kế, an toàn, khai thác tương đồng khách sạn, đồng nghĩa cao hơn nhiều so với tiêu chuẩn căn hộ chung cư. Thế nhưng nếu căn hộ chung cư đã có khung pháp lý riêng hoàn chỉnh, điều chỉnh bỡi các quy định pháp luật về nhà ở, thì khái niệm condotel gần như nằm ngoài vùng “phủ sóng” của các luật có liên quan từ Luật Luật KDBĐS, đến Luật Đất đai. Công văn hướng dẫn số 703 của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) ban hành hồi giữa tháng 2/2020 là cơ sở để các địa phương dễ dàng hơn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ condotel đủ điều kiện. Tuy nhiên nội dung hướng dẫn của Bộ TN&MT còn nhiều tranh cãi vì rất chung chung, khó thực thi trên thực tế, có thể gây nên những hiểu lầm cho nhiều đối tượng…

Tại Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Đại học Luật Hà Nội vừa tổ chức mới đây (16/11), ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đồng quan điểm với các chuyên gia khi cho rằng, các quy định của Luật Đất đai hay Luật KDBĐS hiện hành không có các khái niệm riêng cho loại hình BĐS du lịch, trong đó có condotel, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ. Còn theo Luật Du lịch 2017 (Điều 47), condotel là dạng căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách du lịch có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Trong khi đó theo quy định tại Điều 56 của Luật KDBĐS, khi chủ đầu tư dự án bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (bao gồm kể cả căn hộ condotel) không phải là nhà ở thì không bắt buộc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư phải bàn giao công trình xây dựng cho người mua, thuê mua đúng chất lượng, thời điểm cam kết trong hợp đồng. Điều này dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhiều khi không được bảo vệ đầy đủ, thường thua thiệt khi có tranh chấp. Cụ thể như các trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ condotel, officetel nhưng cung cấp thông tin sai về bất động sản, không thực hiện đúng hợp đồng đã ký…

Do nằm ngoài “vùng phủ sóng”, loại hình condotel đã và đang phát triển không trật tự. Thực tế áp dụng pháp luật có sự không thống nhất giữa các địa phương. Tại tỉnh Khánh Hòa (4/2019) đã xảy ra tình trạng cơ quan quản lý đất đai địa phương “phát minh” khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi cấp “sổ đỏ” cho condotel. Theo đó cho phép các khu du lịch, khu biệt thự nghỉ dưỡng ở Nha Trang và các khu vực khác, tỉnh Khánh Hòa cấp đất ở không hình thành đơn vị ở. Đây là cách vận dụng hoàn toàn trái luật và cũng phi logic. Bởi lẽ, không thể khái niệm “đất ở” mà lại “không hình thành đơn vị ở”. Đồng thời với đó cũng đã có một số địa phương, rất nhiều dự án condotel được chủ đầu tư lén lút rao bán với thông tin quảng bá về chế độ sử dụng đất lâu dài, thậm chí vĩnh viễn.

Đặc biệt là “bánh vẽ” về cam kết lợi nhuận 12% năm, thậm chí là 15% được các chủ đầu tư chào mời vô tội vạ đã đẩy các nhà đầu tư thứ cấp vào thế nắm đằng lưỡi. Bỡi nếu xảy ra tranh chấp thì dựa vào quy định tại Điều Bộ luật Dân sự điều chỉnh. Khi đó cho dù nhà đầu tư thứ cấp thắng kiện cũng phải “lên bờ xuống ruộng” vì sự phức tạp của quy trình tố tụng dân sự và quá trình thi hành án. Điển hình là vụ tranh chấp koong có hồi kết xảy ra tại khách sạn Bavico International Nha Trang (số 2, Phan Bội Châu, tỉnh Khánh Hòa)… 

32-1637306560.jpg
Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Đại học Luật Hà Nội vừa tổ chức tại Hà Nội (16/11)

Siết dịch vụ môi giới bất động sản đảm bảo chất lượng

Một trong những bất cập của thị trường bất động sản thời gian qua là tình trạng “sốt” giá gây ảnh hưởng xấu đến đời sống xã hội, mà “thủ phạm” là lực lượng môi giới hiện đang thừa nhân lực nhưng thiếu chất lượng. Đâu là nguyên nhân ?

Khoản 2 Điều 5 và Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là “phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”. Với sự thông thoáng của Luật Doanh nghiệp hiện nay và quy định đơn giản tại khoản 1 Điều 68 Luật này (điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; và đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS – nghĩa là không cần phải đào tạo trường lớp), các tổ chức, cá nhân dễ dàng thỏa mãn điều kiện này.

Ngoài điều kiện trên, tại khoản 2 Điều 62 Luật KDBĐS lại mở ra điều kiện khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực “có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”. Điều kiện được cho là sẽ điều chỉnh dịch vụ môi giới BĐS đi đúng hướng, đó là: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS”, tuy nhiên theo các chuyên gia, quy định này dễ dàng bị lách…

Sự điều chỉnh lỏng lẻo của Luật KDBĐS là hệ quả tất yếu hình thành nên một đội quân làm dịch vụ môi giới BĐS đông về số lượng (theo HoREA, cả nước ước tính lên tới khoảng 320.000 người); nhưng yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, thiếu chuyên nghiệp (chỉ có 10% nhân viên môi giới BĐS đạt trình độ theo chuẩn quốc tế. Nhóm đối tượng này cơ bản được đào tạo qua các khóa học cơ bản, nâng cao hoặc được đào tạo từ nước ngoài), đặc biệt là yếu kém về đạo đức kinh doanh… Từ đó dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn “sốt ảo” để kiếm lợi. 

Điển hình trong đội quân môi giới BĐS chụp giật nói trên là bị cáo Nguyễn Thái Luyện – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Alibaba, cùng với 2.500 nhân viên ăn theo trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, trốn thuế xảy ra tại Công ty này. Luyện nguyên là một nhân viên môi giới đất nền, nhưng nhờ có “năng khiếu nổ” và biết lợi dụng kẽ hở của luật mà vươn lên “làm mưa làm gió” suốt thời gian dài các tỉnh phía Nam, đẩy hơn 6.700 nhà đầu tư thứ cấp trở thành khổ chủ vì 43 dự án trên giấy…

33-1637306560.jpg
Sự điều chỉnh lỏng lẻo của Luật KDBĐS là hệ quả tất yếu hình thành nên một đội quân làm dịch vụ môi giới BĐS đông về số lượng nhưng yếu kém về năng lực, góp phần gây ra những cơn sốt đất ảo như thời gian qua…

Ba kiến nghị góp phần hoàn thiện Luật KDBĐS

Kinh doanh BĐS là một hoạt động kinh doanh có những đặc thù nhất định. Hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS an toàn và ổn định hơn. Nói lên điều này để thấy rằng việc tiếp tục hoàn thiện Luật KDBĐS để xây dựng một hành lang pháp lý vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện kinh doanh BĐS là vô cùng cần thiết.

1. Từ phân tích trên, để loại bỏ việc “hành chính hóa” thủ tục trong quy định về cách thức dịch chuyển đất đai đối với bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, để không làm ảnh hưởng chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước; cần phải sửa đổi quy định tại khoản 3 Điều 51 Luật KDBĐS theo hướng phù hợp với sự điều chỉnh theo quy định tại khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Có nghĩa là việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện đồng thời với việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất, hoàn toàn không phân biệt bên nhận chuyển nhượng dự án là nhà đầu tư trong nước hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Sự tồn tại và phát triển của loại hình condotel trong kinh doanh BĐS là không thể phủ nhận. Do đó càng không thừa nhận và tiếp tục để kéo dài loại hình condotel ngoài vùng “phủ sóng”, gây “thiệt đơn thiệt kép” cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt là làm thất thu ngân sách Nhà nước. Vì vậy chúng tôi đồng tình với quan điểm của HoREA kiến nghị bổ sung loại hình “căn hộ condotel” vào Điều 54 Luật KDBĐS về “quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tương tự như quy định hiện nay về bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.

Về lâu dài, để phát triển ngành du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn thì rất cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng bổ sung “đất sử dụng cho du lịch” (được hiểu là sử dụng duy nhất cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình) vào loại đất phi nông nghiệp “đất thương mại, dịch vụ, du lịch”, và cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài, để người mua căn hộ condotel an tâm. Đồng thời cho phép người nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững…

3. Trước thực trạng bát nháo của dịch vụ môi giới BĐS, trong dự thảo sửa đổi Luật KDBĐS, Bộ Xây dựng đề xuất 2 thay đổi cơ bản, đó là bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn; và “nâng cấp” năng lực các tổ chức cá nhân hoạt động môi giới nhà đất. Theo đó, hành nghề môi giới BĐS phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ và kiên quyết không cho cá nhân hoạt động môi giới độc lập (Được biết tại Mỹ, người làm môi giới phải qua khóa đào tạo 180 giờ, sau đó làm việc tại các văn phòng giao dịch từ 2 năm trở lên mới được dự thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới; đồng thời, cần thêm quy định bổ sung, cập nhật kiến thức hằng năm để hành nghề).

Đề xuất giao dịch BĐS phải qua sàn của Bộ Xây dựng đang nhận nhiều ý kiến trái chiều (HoREA cho rằng giao dịch BĐS phải qua sàn là bước thụt lùi, không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, đầu tư và thương mại). Quan điểm của chúng tôi, Nhà nước không nên bắt buộc mà là khuyến khích các chủ đầu tư tự quyết định qua sàn hoặc không qua sàn khi giao dịch BĐS. Khi đó để tồn tại, bắt buộc các sàn giao dịch phải tự đổi mới để thu hút chủ đầu tư tìm đến, coi đó như là một kênh giao dịch không thể thiếu để đưa sản phẩm đến với người mua. Có như vậy mới góp phần tạo ra một thị trường giao dịch BĐS minh bạch, bình đẳng và chuyên nghiệp…

VŨ LÊ MINH

Bạn đang đọc bài viết "Kỳ 7: Những vấn đề trọng tâm trong sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản" tại chuyên mục Diễn đàn - Luật gia. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin