Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành về đề xuất xây dựng các sàn giao dịch về việc làm, bất động sản và quyền sử dụng đất. ( Nguồn ảnh: VGP/MK)
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và những nội dung lớn tiếp tục được quan tâm, nghiên cứu kỹ lưỡng
Kì họp thứ 5, QH khóa XV đã đặt ra một số yêu cầu với Chính phủ và một số Bộ liên quan, đặc biệt Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo đó, Bộ TN và MT cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội, nghiên cứu kỹ lưỡng những bất cập của pháp luật hiện hành, yêu cầu đặt ra từ thực tiễn, tiếp tục thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW về đổi mới, hoàn hiện thể chế, chính sách nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; kịp thời báo cáo cấp có thẩm quyền những vấn đề mới phát sinh, nhạy cảm, quan trọng.
Việc tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung đánh giá tác động, làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý, khoa học, thực tiễn của các vấn đề mới so với dự thảo Luật mà Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5; bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật; hoàn thiện các quy định cụ thể, bảo đảm tính khả thi; giải trình đầy đủ các ý kiến và nêu rõ lý do giải trình để tăng tính thuyết phục về các đề xuất chính sách.
Ngày 24/7/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp cho ý kiến về việc tiếp thu, hoàn thiện Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trên cơ sở báo cáo của lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, ý kiến của lãnh đạo các bộ, cơ quan, tổ chức tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà kết luận về các nội dung cụ thể, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện một số vấn đề sau:
- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực thúc đẩy lẫn nhau để phát triển nhất là quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị để gắn kết phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ với hệ thống hạ tầng hướng tuyến (TOD); đảm bảo tĩnh, động, linh hoạt; việc xác định các chỉ tiêu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính ổn định về các chỉ tiêu quan trọng như: đất lúa, đất rừng, bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hóa, các khu dân cư đã phát triển ổn định... các chỉ tiêu khác theo các nguyên tắc của thị trường.
Để đảm bảo chủ động trong lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm đi trước một bước nhưng vẫn đảm bảo sự linh hoạt theo nhu cầu của thị trường cần có quy định cho phép điều chỉnh linh hoạt kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
- Tiếp tục rà soát, chỉnh lý theo hướng tăng cường phân cấp quản lý cho địa phương kết hợp với phân bổ nguồn lực, phù hợp với khả năng thực hiện của các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân; cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp sử dụng đất hiệu quả, nhất là đất lúa, đất rừng, khai thác khoáng sản,...
- Rà soát, hoàn chỉnh các quy định về đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số theo hướng tăng cường nhận thức đầy đủ, theo địa bàn, đảm bảo đất sản xuất, các quyền và lợi ích hợp pháp, đặc thù của đồng bào dân tộc thiểu số.
- Nghiên cứu sửa đổi, hoàn thiện cơ chế quản lý và sử dụng các loại đất, chú ý các loại đất có tiềm năng như: đất ven biển, đất lấn biển, đất để phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch, đất xen kẹt,... Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu hoàn thiện các quy định về đất khu kinh tế, khu công nghiệp.
- Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các tiêu chí để áp dụng phương thức đấu giá hay đấu thầu theo hướng tính toán giá trị tổng thể của dự án mang lại cho xã hội, thúc đẩy đầu tư vào đất, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất.
- Về các phương pháp định giá đất cần tiếp thu kinh nghiệm quốc tế; nghiên cứu, đánh giá đầy đủ, khách quan, toàn diện nguyên nhân tồn tại của từng phương pháp; điều kiện áp dụng, đảm bảo bao quát hết các trường hợp, không để xảy ra khoảng trống, dẫn đến cách tắc, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh. Trên cơ sở đó, bổ sung vào dự thảo Luật các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất được áp dụng phổ biến rộng rãi trên thế giới đã được áp dụng phổ biến tại Việt Nam (phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số), điều kiện áp dụng.
Để khắc phục những tồn tại hạn chế về dữ liệu đầu vào cần tiếp tục hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, giám sát, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác, tin cậy phù hợp với thị trường cho từng phương pháp khắc phục được những tồn tại, hạn chế như trong thời gian vừa qua. Quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp vùng giá trị, thửa đất chuẩn khi có cơ sở dữ liệu giá đất thị trường; đồng thời giao cho Chính phủ quy định trình tự thủ tục, các trường hợp phải áp dụng các tổ hợp phương pháp để đảm bảo phù hợp với thực tiễn, dữ liệu và sự phát triển của khoa học công nghệ.
Tại buổi làm việc với Thường trực Ủy ban Kinh tế và các cơ quan hữu quan về công tác tiếp thu, giải trình, chỉnh lý và một số nội dung lớn của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vào chiều ngày 2/8, Chủ tịch Quốc hội đã điểm lại những nội dung lớn cần tiếp tục được quan tâm, nghiên cứu kỹ lưỡng như: Chính sách về đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, quyền nghĩa vụ đơn vị sự nghiệp công lập, điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; Thu hồi đất, về giá đất và các phương pháp định giá đất, thu tiền sử dụng đất, vấn đề thu hồi đất, phát triển cơ sở dữ liệu thông tin đất đai, việc sử dụng khai thác thêm về đất không gian ngầm, công trình ngầm, phát triển thị trường bất động sản…
Đồng thời, đề nghị tiếp tục hoàn thiện đồng bộ các dự thảo nghị định và có danh mục, văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai và các văn bản cần phải sửa đổi bổ sung để phù hợp với Luật Đất đai.
Đề xuất 4 phương pháp định giá đất và các điều kiện áp dụng
Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 4 phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
- Tại dự thảo mới, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 4 phương pháp định giá đất như sau:
1- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
2- Phương pháp thu nhập được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.
3- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
- Dự thảo nêu rõ, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất như sau:
1- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, 3 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
2- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1, 3 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
3- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, trừ trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
4- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá thửa đất, khu đất đối với các trường hợp sau:
a) Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;
b) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
d) Với quy định này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 2 phương án: Phương án 1: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá có tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 90 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 60 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Phương án 2: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp quy định tại các điểm b khoản 4 Điều 114; khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
đ) Xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này.
Sớm hình thành sàn giao bất động sản quốc gia để hạn chế tình trạng đầu cơ, phòng, chống tham nhũng và rửa tiền…
Tại kỳ họp thứ 5,Quốc hội khoá XV, nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng chưa đủ cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn để bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản như quan điểm của bộ Xây dựng đưa ra. Tuy nhiên, trên thực tế, sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, nhưng hiện nay do Luật Kinh doanh BĐS đang thiếu các quy định trách nhiệm, quyền hạn đối với các Sàn giao dịch BĐS dẫn đến các Sàn chỉ tập trung theo đuổi mục tiêu lợi nhuận mà không cần quan tâm đến lợi ích của thị trường. Do vậy sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần quan tâm đến việc làm thế nào nâng cao tính chuyên nghiệp của Sàn giao dịch bất động sản và đội ngũ Môi giới bất động sản.
Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật đã chỉnh lý khoản 7 Điều 8 theo hướng “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản". Hiện nay, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi và vẫn còn ý kiến khác nhau liên quan đến việc có cần bắt buộc giao dịch qua Sàn với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai hay không? Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, dù phương án nào thì việc chuẩn hoá Sàn giao dịch trong Luật Kinh doanh bất động sản sưả đổi lần này là cần thiết và tạo bước tiến tạo sự minh bạch hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam, tránh hiện tượng bong bóng bất động sản
Mới đây, chiều 21/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành về đề xuất xây dựng các sàn giao dịch về việc làm, bất động sản và quyền sử dụng đất. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ: Hiện nay, căn cứ chính trị, pháp lý đối với các thị trường việc làm, bất động sản, đất đai, khoa học công nghệ ở Việt Nam rất rõ ràng. Việc hình thành, vận hành mô hình trung tâm môi giới giao dịch, sàn giao dịch đã từng bước đáp ứng nhu cầu của người dân, doanh nghiệp nhưng cũng bộc lộ không ít bất cập, hạn chế.
Vì vậy, các bộ, ngành cần nghiên cứu, phân tích toàn diện, sâu sắc thực tiễn hoạt động của các thị trường việc làm, bất động sản, đất đai, khoa học công nghệ; kinh nghiệm quốc tế, trong đó có vai trò quản lý, điều chỉnh của Nhà nước.
Tại cuộc họp, các đại biểu đã trao đổi về kinh nghiệm quốc tế và đưa ra những đề xuất liên quan đến hoàn thiện hành lang pháp lý, quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với hoạt động của sàn giao dịch, các loại hàng hoá được giao dịch trên sàn, hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung…
Lãnh đạo các Bộ LĐTB&XH, Xây dựng, TN&MT cho rằng việc thiết lập sàn giao dịch quốc gia về việc làm, bất động sản, quyền sử dụng đất có đầy đủ căn cứ chính trị, pháp lý, cơ sở khoa học và thực tiễn - Ảnh: VGP/MK
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết tính đến hết năm 2020, cả nước có trên 1.600 sàn giao dịch bất động sản đã góp phần hạn chế các giao dịch phi chính thức, chống thất thu thuế, cung cấp thông tin về thị trường bất động sản cho cơ quan quản lý Nhà nước.
Tuy nhiên, luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, quản lý Nhà nước và người dân. Các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch bất động sản lách luật để hoạt động kinh doanh.
Bộ Xây dựng đề xuất tiếp tục hoàn thiện và duy trì hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản theo hướng bổ sung thêm các loại hình bất động sản phải giao dịch qua sàn để bảo đảm quyền và lợi ích của người dân; chống thất thu thuế; tạo môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, minh bạch; hình thành công cụ quản lý thông tin của Nhà nước để đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Đối với hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân cho biết thị trường quyền sử dụng đất đã hình thành nhưng hoạt động thiếu ổn định, thiếu minh bạch, chưa bền vững, chưa có sự liên thông với thị trường sản xuất khác. Hệ thống thông tin về thị trường quyền sử dụng đất chưa đầy đủ dẫn đến việc tiếp cận nguồn lực đất đai của nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn; chưa có cơ chế, chính sách để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá đất giao dịch thực tế trên thị trường để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về giá đất.
Lãnh đạo Bộ TN&MT kiến nghị thành lập sàn giao dịch bất động sản bao gồm giao dịch quyền sử dụng đất bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa đất đai và tài sản gắn liền với đất; phù hợp với Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản.
Kết luận nội dung này, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu quan điểm cần hình thành sàn giao dịch quốc gia về bất động sản và quyền sử dụng đất, áp dụng cho cả tài sản công và khu vực tư nhân; cũng như tạo điều kiện cho các sàn giao dịch tư nhân phát triển lành mạnh.
Các bộ, ngành cần nghiên cứu, xây dựng, ban hành văn bản pháp lý quy định vị trí, mối quan hệ giữa sàn giao dịch bất động sản công lập và tư nhân; quy chuẩn, tiêu chuẩn của doanh nghiệp, hàng hoá tham gia giao dịch trên sàn; cơ cấu tổ chức, cơ chế vận hành và trách nhiệm của các sàn giao dịch đối với doanh nghiệp, hàng hoá giao dịch trên sàn; cơ chế kết nối thông tin, dữ liệu giữa các sàn giao dịch…
Phó Thủ tướng cũng lưu ý, "các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh hay thu lợi nhuận thì không bắt buộc thực hiện trên sàn giao dịch nhưng cần có chính sách khuyến khích để góp phần công khai, minh bạch giá bất động sản cũng như thu thập dữ liệu về thị trường đất đai".
