#

Để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội: Cần sửa nhiều Luật

23/08/2022 14:04

Đảng và Nhà nước luôn quan tâm nhằm thu hút đầu tư về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân, người lao động gặp khó khăn về chỗ ở. Tuy nhiên, hành lang chính sách pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này đang có nhiều bất cập…

https://media.vneconomy.vn/w800/images/upload/2022/08/01/z3609322491141-a854c0d34d492f663b7e93d8d442f3c0.jpg

Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp.

Doanh nghiệp chỉ ra loạt vướng mắc, bất cập về chính sách

Trong báo cáo gửi tới Thủ tướng, Tổng giám đốc Tập đoàn Vingroup Nguyễn Việt Quang đã nêu ra 8 vướng mắc cần khắc phục trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay.

Trong đó Vingroup đề nghị làm rõ khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo nghị định 49 năm 2021 của Chính phủ; ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây nhà ở xã hội; đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Vấn đề phạt vi phạm hành chính liên quan đến phát triển nhà ở xã hội; chính sách truy thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội; hỗ trợ vay vốn đối với chủ đầu tư, khách hàng mua nhà ở xã hội; phát triển mô hình khu đô thị nhà ở xã hội tập trung… cũng đang còn nhiều bất cập

Vingroup cho rằng quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại các đô thị loại 3 trở lên để xây dựng nhà ở xã hội mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù từng địa phương và nhu cầu xã hội là bất cập, vì nhiều địa phương miền núi, trung du chưa có nhu cầu nhà ở xã hội nhưng vẫn phải bố trí quỹ đất trong dự án để xây nhà ở xã hội.

Đối với 20% diện tích đất thương mại trong dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, theo quy định nghị định 100 năm 2015 hướng dẫn Luật nhà ở thì chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất để bù đắp một phần chi phí xây dựng nhà ở xã hội, giảm giá nhà ở xã hội. Nhưng theo Luật đất đai thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ vẫn phải nộp tiền sử dụng đất với 20% diện tích đất thương mại trong dự án nhà ở xã hội khi bán nhà. Hai quy định này đang trái ngược nhau.

Đối với quy định hỗ trợ 2% lãi vay thương mại cho chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở xã hội theo chương trình phục hồi kinh tế - xã hội 2022 - 2023, Vingroup cho rằng theo nghị định 31 năm 2022 của Chính phủ thì điều kiện để được hỗ trợ lãi suất 2%/năm, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân phải đáp ứng điều kiện hết sức khắt khe như: dự án phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được giao đất, cho thuê đất, hoàn thành giải phóng mặt bằng và được cấp phép xây dựng. Mức hỗ trợ 2% lãi suất theo Vingroup là quá thấp, chỉ cần chủ đầu tư dự án tồn kho 50% căn hộ trong 2 năm là không có lãi.

Vingroup cũng kiến nghị đẩy mạnh phát triển mô hình nhà ở xã hội tập trung, vì mô hình này giúp địa phương chủ động bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, khắc phục được nhược điểm phát triển nhà ở xã hội rải rác trong khu nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, đề cập đến “nút thắt" phát triển Nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ông Lễ Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, thông thường, kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến khi kết thúc mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện và trải qua quy trình 5 bước. Thế nhưng lợi nhuận định mức của Nhà ở xã hội tối đa theo quy định là 10%, mức lợi nhuận này còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm, đây là lý do nhiều doanh nghiệp “ngại" phát triển nhà ở xã hội.

Nhiều vướng mắc, bất cập khi thực thi Nghị định 49/2021/NĐ-CP

Theo quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1-4-2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô 2-5ha phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng, quá trình triển khai quy định này đang phát sinh nhiều bất cập.

 Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu thông tin: Từ khi áp dụng Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đến Nghị định số 49/2021 /NĐ-CP, hầu hết chủ đầu tư xin nộp trả quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội tại dự án bằng tiền. “Nếu có cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội”.

Còn Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận xét: Có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như yêu cầu đề ra. Đơn cử như người có thu nhập thấp thì mức sống không thể đáp ứng yêu cầu trong các khu đô thị cao cấp. Việc xếp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội chung nhau dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư, bởi không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa bình dân, lại vừa cao cấp.

Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: “Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.

Nhiều ý kiến cho rằng, quy định bắt buộc dành “quỹ đất 20%” được thực thi một cách rất hình thức, mang tính đối phó và hệ quả là địa phương “đẩy việc” lên Thủ tướng quyết định đối với tất cả mọi dự án không phân biệt quy mô lớn nhỏ, trong khi không có bộ tiêu chí rõ ràng làm căn cứ quyết định.

 

Khu nhà ở xã hội CT3, CT4 ở xã Kim Chung, huyện Đông Anh. Ảnh: Minh họa

 

Dễ dàng nhận thấy Nghị định 49/2021/NĐ-CP được ban hành để hướng dẫn thi hành luật nhưng lại có quy định không phù hợp với tinh thần của Luật Nhà ở 2014.

Luật Nhà ở 2014 quy định tất cả các chủ đầu tư dự án ở các khu đô thị đều phải dành một phần diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Có thể hiểu rằng, với quy định hiện nay, các dự án dưới 2ha hoặc dưới 5ha nêu trên sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội. Điều này là mâu thuẫn với Luật Nhà ở 2014.

Trên thực tế có dự án được xây dựng ở trung tâm thành phố lớn, khả năng đạt lợi nhuận cao nhưng chỉ có quy mô 1,9ha thì sẽ không có nghĩa vụ dành 20% quỹ đất dự án để phát triển nhà ở xã hội. Nhưng nếu một dự án có quy mô 2,1ha được xây dựng ở ngoại thành, khả năng phát sinh lợi nhuận thấp hơn thì lại phải dành 20% đất dự án để phát triển nhà ở xã hội. Điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư cũng như không đảm bảo sự công bằng cho cho các dự án vốn không có sự chênh lệch quá lớn về quy mô đầu tư. Như vậy, Nghị định 49/2021/NĐ-CP ra đời vẫn chưa xử lý triệt để bất cập về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị phải để 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Đối với các dự án lớn (từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, từ 5ha trở lên đối với các đô thị loại II và loại III) phải để lại 20% diện tích đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho xây dựng nhà ở xã hội; đối với các dự án nhỏ thì chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ nộp bằng tiền. Đối với các đô thị loại IV và loại V, UBND cấp tỉnh tự quyết định dựa trên nhu cầu thực của địa phương.

Sự thực là giải pháp này khả thi nhất, nhưng khi thực hiện lại tạo ra 5 bất hợp lý sau:

Thứ nhất, chính sách này xung đột với chính sách Nhà nước miễn tiền sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội, tạo nên tư duy không nhất quán trong hoạch định chính sách.

Thứ hai, bắt những người có thu nhập trên mức thu nhập thấp mà mua nhà ở thương mại phải chi trả một phần tiền của mình để phát triển nhà ở xã hội, tạo nên sự bất công bằng xã hội. Về nguyên tắc, chỉ có thể khuyến khích tùy tâm sự trợ giúp đối với người nghèo, không thể hình thành chính sách bắt buộc phải trợ giúp.

Thứ ba, chính sách này làm tăng giá nhà ở thương mại vốn đã quá cao ở nước ta, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia trong quá trình hội nhập sâu hơn với kinh tế quốc tế thông qua các hiệp định thương mại tự do kiểu mới (CPTPP và EVFTA).

Thứ tư, chính sách này gây khó cho phát triển không gian đô thị theo hướng hiện đại, phát triển xanh, phát triển thông minh gắn với tổ chức cung cấp dịch vụ đô thị phù hợp với thu nhập của các nhóm dân đô thị. Khi có sắc thuế bất động sản phù hợp với thông lệ quốc tế, dân cư đô thị sẽ tự phân bổ lại các vùng định cư cho phù hợp, làm đảo lộn rất lớn đối với quy hoạch đã thực hiện.

Thứ năm, bố trí xen lẫn các nhóm dân cư đô thị có thu nhập khác nhau sẽ dẫn tới phá vỡ cảnh quan đô thị cần có để tạo điểm nhấn dựa vào kiến trúc, cảnh quan trong phát triển đô thị.

Chính sách nhà ở cho công nhân đang “vướng” nhiều Luật

Tại cuộc gặp gỡ, đối thoại của Thủ tướng Chính phủ với công nhân, lao động năm 2022, Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang cũng đã nêu những điểm vướng trong luật khi triển khai xây dựng nhà ở cho công nhân.

Thứ nhất, quy định giao đất sạch có giải phóng mặt bằng để làm nhà ở xã hội nhưng sẽ phải đấu thầu nhưng giá đấu thầu như nào thì vướng Luật Đất đai; Thứ hai là vướng về Luật Nhà ở; Thứ ba là vướng Luật Kinh doanh bất động sản vì liên quan đến việc vận hành tòa nhà sau khi xây dựng…

Theo pháp luật nhà ở hiện hành, chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong KCN đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội, áp dụng chung cho 10 loại đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014. Trong khi đó, công nhân lao động là đối tượng có một số đặc điểm khác biệt so với các đối tượng còn lại nên khó tiếp cận để mua, thuê nhà ở do các DN đầu tư phải chứng minh các điều kiện hưởng chính sách về nhà ở xã hội.

Cùng với đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở cho công nhân KCN hiện cũng còn bất cập. Theo Phó Cục trưởng Cục Phát triển nhà và bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng, trường hợp bố trí quỹ đất cho nhà ở công nhân KCN ở ngoài KCN thì lựa chọn chủ đầu tư qua đấu giá, đấu thầu theo pháp luật đất đai, pháp luật đấu thầu. Trường hợp bố trí quỹ đất trong KCN thì chỉ định chủ đầu tư theo pháp luật nhà ở. Luật Nhà ở quy định nhà ở cho công nhân KCN sẽ chỉ định chủ đầu tư cho 1 trong 3 loại hình DN: DN kinh doanh hạ tầng KCN; DN sản xuất trong KCN hoặc DN có chức năng kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nếu có từ 2 DN đủ điều kiện trở lên đăng ký tham gia thì việc chỉ định cho DN nào lại chưa có quy định trong luật. Bất cập này dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở công nhân KCN tại các địa phương còn lúng túng, khó triển khai.

Bên cạnh việc DN gặp khó trong xây dựng, nhiều đơn vị Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội có các nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước có thể đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê nhưng trong Luật Đầu tư công lại chưa có quy định dẫn đến không phát huy được hiệu quả các nguồn vốn này.

Thay lời kết

Có thể nói, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân trong thời gian tới, cần nhiều giải pháp để các cơ quan quản lý hoàn thiện chính sách pháp luật. Theo đó, cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Thuế… trong đó quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện thụ hưởng; việc quy hoạch, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; các cơ chế chính sách ưu đãi của nhà nước đối với DN… đồng thời cần tách riêng chính sách nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội  để có cơ chế khuyến khích, ưu đãi huy động sức mạnh và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp vào phát triển nhà ở xã hội  trong tương lai.

Thành Chung
Bạn đang đọc bài viết "Để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội: Cần sửa nhiều Luật" tại chuyên mục Diễn đàn - Luật gia. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin