Đó là quan điểm của luật sư Phạm Công Út, Đoàn luật sư TP.HCM khi trao đổi với BizLIVE về quy định mới của Ngân hàng Nhà nước trong việc buộc các ngân hàng thương mại phải đứng ra bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 13 về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Quan điểm của luật sư về việc này thế nào?
Việc Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 13 về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một quy định mới đảm bảo về rủi ro. Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi chung là bên mua) sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Việc quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ góp phần hạn chế rủi ro cho bên mua, đồng thời buộc bên có nghĩa vụ (bên chủ đầu tư) phải có trách nhiệm trong việc thực hiện tiến độ của dự án. Hạn chế những trường hợp chủ đầu tư bỏ trốn để trốn tránh nghĩa vụ và bên mua là những người chịu thiệt hại và không biết kêu ai.
Mặt khác, góp phần tạo điều kiện cho nhiều cá nhân, hộ gia đình có cơ hội được mua nhà bởi giao dịch bảo lãnh từ ngân hàng. Khi chủ đầu tư không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận trước, chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại. Việc chuyển giao nghĩa vụ “đòi nợ” cho ngân hàng cũng đảm bảo tốt hơn việc thu hồi lại khoản tiền đã chuyển giao.
Tuy nhiên, việc này có thể đẩy giá thành mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ cao hơn so với giao dịch không có bảo lãnh.
Thưa luật sư nếu so với quy định của Thông tư 07/2015, Thông tư 13/2017 đã quy định chặt chẽ hơn trong việc ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng. Tuy nhiên, theo ông, liệu việc này có dễ áp dụng trong thực tế?
Trước đây trong Thông tư 07/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, tại Điều 12 cũng quy định về “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Tuy nhiên, thông tư chỉ quy định đối với việc bảo lãnh mà không quy định đối với việc chuyển giao nghĩa vụ nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng
Việc Thông tư 13hướng dẫn cụ thể hơn về điều kiện, trình tự và thủ tục cần thiết để được bảo lãnh và những ngân hàng đủ điều kiện thực hiện nhận bảo lãnh được quy định cụ thể sẽ dễ dàng trong việc áp dụng.
Tuy nhiên, việc không quy định rõ chế tài như thế nào khi không đảm bảo thực hiện đúng quy định, cũng như việc không bắt buộc tất cả các doanh nghiệp phải áp dụng sẽ gây không ít khó khăn khi quy định được đưa ra không được bảo đảm thực hiện, các doanh nghiệp sẽ không có ý thực tự nguyện thực hiện bảo lãnh trên để “mua gông buộc vào mình”.
Thưa luật sư, thực tế thời gian qua cho thấy, mặc dù quy định khá đầy đủ nhưng do không có chế tài và không có sự kiểm soát cho nên không thể biết được có bao nhiêu doanh nghiệp đang áp dụng quy định này trong thực tế. Quan điểm của luật sư về việc này thế nào?
Việc không biết thông tin có bao nhiêu doanh nghiệp đang áp dụng quy định này trong thực tế xuất phát từ việc hệ thống quản lý thông tin doanh nghiệp trên dữ liệu điện tử của nước ta còn nhiều hạn chế, chưa có sự đồng bộ và thống nhất trên toàn hệ thống lãnh thổ trong cả nước, nên việc không biết rõ thông tin doanh nghiệp cũng là điều dễ thấy.
Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra vấn đề cần có sự hoàn thiện hơn về hệ thống thông tin dữ liệu của các doanh nghiệp công khai, điều này góp phần vào việc hạn chế rủi ro cho khách hàng về vấn đề bảo lãnh.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
Theo Bizlive
