Quang cảnh phiên khai mạc Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, sáng 23/10 (Ảnh: DUY LINH)
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Cơ bản bám sát được tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, nhưng còn một số vấn đề lớn cần xem xét
Có thể nói dự án Luật Đất đai sửa đổi 2013 (gồm 16 Chương, 236 Điều) là một “công trình” luật được cử tri quan tâm nhiều nhất, bởi những điều chỉnh sửa đổi, bổ sung dù nhỏ nhất của luật này cũng sẽ tác động trực tiếp đến tài sản của người dân và của cả xã hội. Chính vì tầm quan trọng đó mà lần đầu tiên một dự án Luật được lấy ý kiến rộng rãi của toàn dân, các chuyên gia, các nhà khoa học với thời gian dài nhất. Đến thời điểm này trước khi kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV diễn ra, dự án Luật đã cơ bản tìm được tiếng nói đồng thuận của hàng ngàn ý kiến góp ý với những nội dung mới được sửa đổi, bổ sung…
Theo đó một trong những nội dung được bổ sung mới nhất , nếu được Quốc hội bấm nút thông qua sẽ làm thay đổi căn bản về quản lí tài chính về đất đai và giá đất. Đó là quy định về bỏ khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất: (1) Theo mục đích sử dụng đất định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; (4) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; (5) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định…
Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về khung giá đất…
Mặc dù vậy đến trước khi kết thúc phiên họp thứ 26, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH Vũ Hồng Thanh cho hay cơ quan chủ trì thẩm tra dự án luật báo cáo, trình xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) vẫn còn 13 vấn đề lớn chưa thống nhất, chưa thật sự bám sát tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW . Trong đó, nổi cộm:
+ Thu hồi đất phải đảm bảo tránh để “lợi ích nhóm” thâu tóm đất: Một trong những nội dung xin ý kiến lần này liên quan đến quy định về việc bồi thường cho người có quyền sử dụng đất bị thu hồi vừa phải đảm bảo đời sống tốt hơn nhưng đồng thời phải đảm bảo tránh để “lợi ích nhóm” thâu tóm đất. Tuy nhiên với khái niệm không rõ ràng trong dự thảo Luật sửa đổi, “Nhà nước được quyền thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng”, các ĐBQH lo ngại vô tình tạo điều kiện cho những lợi ích nhóm thâu tóm đất đai với giá thấp khi thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, trong khi Nhà nước và người dân không được lợi. Trong khi đó tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại…
+ Việc bồi thường tài sản gắn liền với đất phải theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong pháp luật dân sự: Mặc dù cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu, tiếp thu quy định cụ thể, luật hóa một số quy định trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện hành được thực tế chứng minh là phù hợp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi, tạo sự đồng thuận, giảm khiếu kiện; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương trong tổ chức thực thi. Tuy nhiên, theo các ĐBQH, dự thảo Luật cần tiếp tục bổ sung việc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất phải theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong pháp luật dân sự (để đảm bảo sự đồng bộ giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự); và bổ sung “trách nhiệm giải trình đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư”, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn của người dân có đất bị thu hồi theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW.
+ Cần quy định cụ thể hơn về đất nông nghiệp để tránh lách luật: Ban soạn thảo đã tiếp thu, chỉnh lý về điều khoản quy định tại khoản 7 Điều 46 dự Luật sửa đổi đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp tặng cho cho người thuộc hàng thừa kế. Tuy nhiên về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, thực tế hiện nay có nhiều trường hợp khi cá nhân, tổ chức thế chấp quyền sử dụng đất thì đất vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng đến khi xử lý tài sản thế chấp thì đất lại hết thời hạn sử dụng. Do vậy câu chuyện xử lý trong trường hợp này như thế nào cũng là vấn đề cần phải giải quyết…
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Nhiều quy định mới kì vọng góp phần làm cho hoạt động kinh doanh BĐS minh bạch, bền vững
Ảnh minh họa
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thiết kế bao gồm 10 Chương, 84 Điều quy định về điều kiện, thủ tục hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Qua các lần góp ý sửa đổi trước đó, cơ quan chủ trì đã thống nhất tiếp thu, giải trình, chỉnh lý đến thời điểm này, dự Luật đã cơ bản hoàn thiện với nhiều quy định mới nhằm giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản được minh bạch, bền vững.
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 03 điều kiện: (i) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp); (ii) Có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; (iii) Phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên (đối với nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật).
+ Bất động sản khi đưa vào kinh doanh phải minh bạch về thông tin: Ngoài các quy định đã có, dự Luật sửa đổi bổ sung nhiều quy định có chất lượng khác, như:
(i) Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); (ii) Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Ngoài ra, các thông tin khác phải công khai như: Loại bất động sản; vị trí bất động sản; quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; sau khi công khai mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
+ Đối với nhà ở, công trình xây dựng HTTTL được đưa vào kinh doanh: Phải đáp ứng thêm các điều kiện như: (i) Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật; (ii) Đối với công trình xây dựng thì phải được xây dựng trên đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê; (iii) Đáp ứng các quy định đối với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh; (iiii) Đã được công khai thông tin của bất động sản.
Tuy vậy, qua thẩm tra của Ủy ban Kinh tế - Quốc hội vẫn còn một số vấn đề cần được góp ý, làm rõ hơn, như: Cơ sở tính giá bán, giá thuê mua; hành lang pháp lý đối với các dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng khi đủ điều kiện để cơ quan có thẩm quyền giám sát. Hay trường hợp quy định khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, trường hợp nào chủ đầu tư chuyển nhượng, cho thuê nhà ở thì phải công chứng và không cần công chứng… Trước đó tại Kỳ họp thứ 5, nhiều ĐBQH đề nghị cần làm rõ nội hàm hành vi “cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS”. Đặc biệt cần có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm, và cần rà soát, sửa đổi bổ sung trong Luật Xử lý vi phạm hành chính và Luật Hình sự.
Hay tại khoản 7 Điều 4 dự Luật, để đảm bảo chặt chẽ quyền lợi khách hàng, cần bổ sung công đoạn nghiệm thu vào điều kiện cho rõ ràng hơn và sửa lại là: “Chỉ được phép bàn giao nhà ở cho khách hàng sau khi đã hoàn thành nghiệm thu việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội”. Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng HTTTL quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24, cần cân nhắc cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc để tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc nhằm huy động chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi): Chung cư mini không được chuyển nhượng
Ảnh minh họa
Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 196 Điều được sửa đổi trên tinh thần cải cách thủ tục hành chính, khơi thông nguồn lực, có chính sách khuyến khích doanh nghiệp tích cực tham gia đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trải qua các lần góp ý, đến trước khi Kỳ họp thứ 6 Quốc hội XV diễn ra, Luật Nhà ở đã được chỉnh lý, hoàn thiện hơn về kết cấu và điều chỉnh sát hơn với yêu cầu thực tiễn
+ Bỏ quy định về thời gian được bán NƠXH: Luật Nhà ở quy định cứng các dự án NƠXH phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích NƠXH để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Tuy nhiên từ quy định này đã làm phát sinh quỹ NƠXH cho thuê để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn. Dự thảo Luật sửa đổi, đưa ra 2 phương án khắc phục: (i) Cơ bản giữ nguyên quy định bên mua, bên thuê NƠXH được bán lại nhà ở này sau 5 năm nhưng chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định; (ii) Bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà ở, nhưng bên mua, bên thuê mua NƠXH chỉ được bán lại nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định. Cả hai PA, bên bán đều không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
+ Sở hữu chung cư căn cứ vào thời hạn: Một trong những nội dung mới nhận được sự quan tâm từ phía dư luận thời gian qua, đó là vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án: (i) Thời hạn sở hữu nhà chung cư căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; (2) Giữ nguyên như quy định hiện hành không quy định về thời hạn sở hữu nhà, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Bộ Xây dựng nghiêng PA1 vì sẽ gỡ được nút thắt về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và giá bán có thể sẽ giảm hơn, tạo điều kiện để người dân có cơ hội tiếp cận.
+ Quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở: Luật hiện hành quy định về hình thức sử dụng đất liên quan tới đất khác được cho là gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà. Nhằm tháo gỡ nút thắt, tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại đang vốn khan hiếm, dự thảo Luật sửa đổi được Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án: (i) Quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; (ii) Không quy định cụ thể về các loại đất khác để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà giữ nguyên như quy định hiện hành.
+ Chung cư mini không được tách “sổ con”, không được chuyển nhượng: Sau một số vụ việc xảy ra với chung cư mini, nhất là vụ cháy chung cư ở Khương Hạ (Hà Nội), Bộ Xây dựng đã phối hợp tổng kết, đánh giá và xây dựng quy định trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), để trình Quốc hội tại kỳ họp tới có những quy định cụ thể hơn về loại hình chung cư mini. Tại bản dự thảo mới nhất gửi xin ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội, quy định về “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân” (thường gọi là “chung cư mini”) đã được điều chỉnh theo hướng thu hẹp phạm vi kinh doanh.
Cụ thể tại Điều 57 dự thảo Luật đã quy định rõ: hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở riêng lẻ dạng “chung cư mini” chỉ được cấp Giấy chứng nhận chung cho cả công trình (không được tách thành các “sổ con”) và cũng chỉ được cho thuê căn hộ, không được chuyển quyền sở hữu. Không chỉ hạn chế quyền kinh doanh; bản dự thảo luật mới nhất còn đặt ra rất nhiều yêu cầu với “chung cư mini” về PCCC; về quản lý, vận hành; đường giao thông thuận lợi cho xe cứu hỏa và việc thanh tra, kiểm tra của các tỉnh.
Dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi): Đã có bước tiến đáng kể, nỗ lực xử lý các lỗ hổng trong hoạt động của tổ chức tín dụng
Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi đã thiết lập được rào cản tốt hơn về sở hữu chéo
Sau nhiều lần sửa đổi, Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) chính thức được công bố ngày 01/8/2023. Các chuyên gia kinh tế nhận xét, Dự thảo đã có một bước tiến đáng kể trong việc nỗ lực xử lý các lỗ hổng trong hoạt động của tổ chức tín dụng, xét trên nhiều bình diện như giải quyết vấn đề sở hữu chéo, nâng cao tính đại chúng, minh bạch, quy định về mở rộng kinh doanh giữa ngân hàng với các loại hình dịch vụ tài chính... Qua đó đã thiết lập được rào cản tốt hơn về sở hữu chéo, giảm tỷ lệ sở hữu của cá nhân và tổ chức trong một tổ chức tín dụng (hình thức cổ phần) để hạn chế khả năng một cá nhân hoặc một tổ chức (là chủ sở hữu hoặc kinh doanh bất động sản chẳng hạn) có thể ảnh hưởng tới quyết định cấp tín dụng của tổ chức tín dụng. Thể hiện qua các quy định sau:
+ Cấm cho vay “nội bộ”, người có liên quan và siết hạn mức dư nợ cấp tín dụng: Theo đó tại Điều 124 và 126 dự Luật sửa đổi quy định các tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài không được cấp tín dụng đối với các đối tượng là thành viên trong HĐQT (HĐTV); các chức danh lãnh đạo của các tổ chức tín dụng; pháp nhân là cổ đông có người đại diện phần vốn góp là thành viên HĐQT, thành viên ban kiểm soát của tổ chức tín dụng là công ty cổ phần, pháp nhân là thành viên góp vốn, chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là công ty trách nhiệm hữu hạn… Tổng mức dư nợ cấp tín dụng không được vượt quá 10% vốn tự có của NH/ một khách hàng; không được vượt quá 15% vốn tự có của NH/ một khách hàng và người có liên quan; không được vượt quá 25% vốn tự có của tổ chức tín dụng phi NH/một khách hàng; không được vượt quá 50% vốn tự có của tổ chức tín dụng phi ngân hàng/một khách hàng và người có liên quan.
+ Khống chế tỷ lệ sở hữu cổ phần của cá nhân và tổ chức; không được góp vốn, mua cổ phần của nhau: Một điểm mới rất đáng chú ý đó là dự thảo Luật quy định một cổ đông là cá nhân không được sở hữu vượt quá 3% vốn điều lệ của một tổ chức tín dụng (hiện là 5%), tỷ lệ sở hữu đối với cổ đông là tổ chức không quá 10% (quy định hiện tại là 15%). Cổ đông và người có liên quan của cổ đông đó không được sở hữu cổ phần vượt quá 15% vốn điều lệ của một tổ chức tín dụng. Ngoài ra tại Điều 134 của Dự thảo còn quy định, công ty con, công ty liên kết của cùng một công ty kiểm soát không được góp vốn, mua cổ phần của nhau. Công ty con, công ty liên kết của một tổ chức tín dụng không được góp vốn, mua cổ phần của chính tổ chức tín dụng đó. Tổ chức tín dụng đang là công ty con, công ty liên kết của công ty kiểm soát không được góp vốn, mua cổ phần của công ty kiểm soát đó.
+ Muốn kinh doanh chứng khoán, bảo hiểm thì phải thành lập công ty con độc lập và được cấp giấy phép: Dự thảo Luật sủa đổi có bước tiến dài khi sửa đổi mạnh mẽ điều khoản về việc các tổ chức tín dụng nếu muốn kinh doanh chứng khoán, bảo hiểm thì phải thành lập công ty con, hoặc phải tạo ra liên kết, liên doanh mới, độc lập với hoạt động của ngân hàng thương mại; có giấy phép được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cấp. Điều này, đã thiết lập một rào cản nhất định với tổ chức tín dụng cũng như tăng cường trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước trong việc cân nhắc ngân hàng nào được phép thành lập bank holding (tập đoàn tài chính có ngân hàng là công ty mẹ), được kinh doanh đa ngành, được đầu tư.
Tuy nhiên, những tiến bộ đáng kể trên dù rất tốt nhưng theo các chuyên gia kinh tế vẫn còn một khoảng cách lớn để đảm bảo sự ổn định và lành mạnh của các tổ chức tín dụng trong tương lai. Trong đó nổi cộm nhất là dự Luật sửa đổi chưa giải quyết được hiệu quả các xung đột lợi ích (quy định tại các Điều 106). Với quy định này, ngân hàng thương mại được phép đầu tư (tức là hoạt động như một ngân hàng đầu tư ngầm), hình thành các bank holding nhưng lại thiếu cơ sở pháp lý ngăn chặn xung đột lợi ích khi một tập đoàn tài chính vừa có ngân hàng thương mại, vừa có hoạt động đầu tư. Thậm chí, luật cho phép điều này xảy ra (là thực tế đã diễn ra trong hai thập kỷ qua cũng như trong tương lai) nhưng lại thiếu vắng cơ quan, mô hình, thể chế giám sát có đủ năng lực, cơ sở pháp lý để ngăn chặn rủi ro phát sinh từ lỗ hổng xung đột lợi ích này…
Dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi): Lần đầu tiên đấu giá quyền sử dụng đất có quy định về trình tự, thủ tục đấu giá độc lập
Ảnh minh họa
Theo Bộ Tư pháp, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn đối với hoạt động đấu giá tài sản, phù hợp với bối cảnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số mạnh mẽ hiện nay. Qua đó, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ để thúc đẩy hoạt động đấu giá tài sản theo hướng chuyên nghiệp hóa, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là rất cần thiết và cấp bách. Đáng chú ý là những điểm mới:
+ Đặt cọc tối thiểu 10%, tối đa 20% giá khởi điểm: Dự thảo Luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, dự thảo luật quy định rõ, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Người có tài sản đấu giá và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có thể thỏa thuận việc nộp tiền đặt trước vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam và được phong tỏa theo quy định của pháp luật về ngân hàng. Người đáp ứng yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước cho tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, chậm nhất đến trước ngày mở cuộc đấu giá 1 ngày làm việc.
+ Lần đầu tiên đấu giá quyền sử dụng đất có quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá: Đấu giá quyền sử dụng đất là nội dung rất quan trọng nhưng đang bộc lộ nhiều bất cập, như thông đồng thổi giá, dìm giá, dẫn đến làm lợi bất chính cho một số cá nhân, tổ chức. Để khắc phục, dự án Luật sửa đổi đã bổ sung một số quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá đối với tài sản đặc thù bao gồm quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản, quyền sử dụng tần số vô tuyến điện, tài sản thi hành án… Theo đó đối với loại tài sản đặc thù này, dự Luật sửa đổi quy định thời gian bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá dài hơn so với tài sản thông thường; cách thức xác định tiền đặt trước trong trường hợp giá khởi điểm chưa xác định được bằng tiền hoặc theo số lượng khối tài sản và giá khởi điểm cao nhất…
