Thị trường bất động sản đang dần được phục hồi.

Trong suốt năm 2023, Chính phủ đã tích cực chỉ đạo các bộ, ngành tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Có thể thấy, chưa bao giờ các động thái từ phía Chính phủ để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản lại quyết liệt như thời gian gần đây. Rất nhiều cơ chế, chính sách liên tục được ban hành. Toàn bộ cơ quan quản lý các cấp, cả hệ thống ngân hàng đều vào cuộc. Đến thời điểm cuối năm 2023 thì cơ bản các dự án luật cũng như các phương án quy hoạch của các tỉnh, thành phố trên cả nước đều đã hoàn tất.

Để tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, mới đây nhất, ngày 17/12/2023, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ban hành công điện về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Với hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn đã và đang có tác động tích cực cho thị trường. Niềm tin của doanh nghiệp và người dân trở lại, thị trường bất động sản sẽ được phục hồi.

Thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tích cực từ chính sách tháo gỡ vướng mắc của Chính phủ

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, những tháng cuối năm 2023, nhà đầu tư và người dân quan tâm, tìm hiểu về bất động sản nhiều hơn. Tại thành phố Hà Nội, các sàn giao dịch bất động sản đã mở cửa trở lại sau khoảng 1 năm không hoạt động.

Các chuyên gia cho rằng trong năm nay - năm 2024 và các năm tới, bất động sản vẫn là lĩnh vực có tiềm năng phát triển tốt. Thực tế cho thấy, phân khúc chung cư có giá bình dân vẫn đang có nhu cầu rất lớn.

Một khảo sát mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về động thái của chính quyền địa phương trong thực thi chính sách mới được ban hành cho thấy, có tới hơn 50% doanh nghiệp được khảo sát nhận xét, cơ quan quản lý tại địa phương đã bắt đầu thực hiện các cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có nhiều triển vọng hơn trong thời gian tới khi những khó khăn của doanh nghiệp tiếp tục được gỡ bỏ.

Ngoài ra, vấn đề về nghĩa cụ tài chính, vấn đề tiếp cận vốn đối với bất động sản cũng đã “dễ thở” hơn và đã được tháo gỡ một phần. Đặc biệt là giãn một số điều kiện ngặt nghèo liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Hàng loạt dự án tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang xây dựng, có thể mở bán vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm nay sẽ giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Theo ông Cấn Văn Lực, các cơ quan nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các Luật. Rà soát, đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật, tránh xảy ra tình trạng luật vừa ra đã phải sửa, đặc biệt cần xây dựng những định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, ví dụ quỹ nhà ở xã hội…

Mặc dù thị trường đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực, nhưng theo các chuyên gia, trong thời điểm khó khăn này, các doanh nghiệp cần có hành động phù hợp để tự cứu mình. Phải có kế hoạch để cơ cấu lại, đa dạng hóa nguồn vốn. Việc huy động vốn nên gắn với mục đích sử dụng cụ thể giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên Học Viện Tài chính cho rằng, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cần xác định rõ mục tiêu hướng tới của từng địa phương, thậm chí từng dự án cụ thể. Giải pháp trước mắt cần hướng đến các dự án, các doanh nghiệp có năng lực thực sự, để sớm đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường, góp phần vào sự phục hồi của nền kinh tế.

“Hiện nay thị trường vẫn còn rất nhiều vấn đề vướng mắc cần tháo gỡ. Trong đó, phân khúc bất động sản cao cấp thì các chủ đầu tư phải tự mình tái cấu trúc, bằng cách giảm thiểu đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh để tập trung vốn cho các dự án cần thiết hoàn thành. Vấn đề thứ hai là đối với những dự án gần hoàn thành thì Chính phủ và các địa phương cần tháo gỡ cơ chế pháp lý, giúp cho các dự án này sớm nhất đưa ra thị trường” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu ý kiến.

Thị trường trái phiếu đang “ấm dần và tan băng”

Theo các chuyên gia, với phản ứng chính sách kịp thời của cấp có thẩm quyền trong thời gian qua đã giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang “ấm dần và tan băng” nhờ những chính sách của cơ quan quản lý đã phát huy tác dụng. Niềm tin vào thị trường dần hồi phục, tạo tiền đề để thị trường TPDN có sự tăng trưởng tích cực trong năm 2024.

Ông Nguyễn Hoàng Dương - Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/3023 sửa đổi, bổ sung các quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu, thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, doanh nghiệp đã quay lại phát hành được trái phiếu.

Nếu như quý I hầu như không có đợt phát hành nào, thì từ quý II trở đi, tháng sau khối lượng phát hành đều cao hơn tháng trước. Đến hết tháng 11/2023, có 77 doanh nghiệp phát hành khối lượng khoảng 220.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, theo quy định của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ, doanh nghiệp và trái chủ đã rất nỗ lực thực hiện đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn.

Đến nay, khoảng 40% khối lượng trái phiếu chậm trả của 68 doanh nghiệp đã có phương án đàm phán, tỷ lệ đàm phán thành công tăng từ 16% tháng 2/2023 lên 63% vào tháng 10/2023. Ngoài ra, các doanh nghiệp bố trí được nguồn lực tài chính đã chủ động mua lại trái phiếu trước khi đến hạn.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang “ấm dần và tan băng” nhờ những chính sách của cơ quan quản lý đã phát huy tác dụng

Ở góc độ chuyên gia, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, các nhóm quyết sách quan trọng thời gian qua chưa từng có của Quốc hội và Chính phủ trong điều hành kinh tế vĩ mô, phối hợp chính sách tài khóa và tiền tệ, giải quyết các điểm nghẽn trong nhiều lĩnh vực như bất động sản, TPDN, du lịch, y tế…

Riêng với thị trường TPDN, ông Cấn Văn Lực chỉ ra các nhóm chính sách của Chính phủ có tính quyết định phục hồi thị trường này. Đầu tiên là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, tiếp theo là đưa vào vận hành hệ thống TPDN riêng lẻ tập trung. Theo thống kê của HNX, đã có khoảng 760 mã TPDN của khoảng 200 tổ chức phát hành được đưa lên hệ thống này, qua đó tăng thanh khoản cho thị trường khoảng 20-30 lần so với giai đoạn trước.

Cùng với đó, tiếp tục thúc đẩy các điều kiện để thị trường lành mạnh hơn, ví dụ thêm tổ chức xếp hạng tín nhiệm đi vào vận hành. Đặc biệt, các vụ việc vi phạm TPDN đã được xử lý quyết liệt. Các chính sách này đã giúp thị trường TPDN phục hồi, niềm tin tăng trở lại, dù vẫn còn không ít khó khăn.

Thông tin về hệ thống giao dịch TPDN riêng lẻ tập trung, ông Nguyễn Anh Phong - Tổng Giám đốc Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, bước đầu hệ thống này đã đạt được kết quả rất đáng ghi nhận, từ 19 trái phiếu của 3 doanh nghiệp tham gia đăng ký giao dịch vào ngày đầu tiên (19/7/2023), đến nay đã có 760 trái phiếu của hơn 200 doanh nghiệp đăng ký. Như vậy, khoảng 2/3 các doanh nghiệp cũng như trái phiếu trên thị trường đã được đăng ký trên hệ thống giao dịch tập trung này.

Về quy mô giao dịch, hiện nay, trung bình một phiên đạt trên 3.000 tỷ đồng. Tổng 5 tháng kể từ khi đi vào giao dịch đến nay khoảng trên 1,2 nghìn tỷ đồng một phiên. Đây là tín hiệu rất tốt đối với thanh khoản trên thị trường; đồng thời góp phần tác động ngược lại thị trường phát hành sơ cấp. Điều này thể hiện chính sách đã đi vào cuộc sống và thị trường có niềm tin trở lại.

Trong thời gian tới, để bảo đảm an toàn, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, các chuyên gia cho rằng, cần sự chung tay của tất cả các bên, bởi đây không phải nhiệm vụ riêng của cơ quan nhà nước, của Bộ Tài chính hay các thị trường chứng khoán, trái phiếu. Đầu tiên, phải có sự đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế. Thứ hai, không thể thiếu hành động của tổ chức phát hành và đơn vị trung gian. Thứ ba là không thể thiếu sự tham gia, hành động của chính những trái chủ…

Kỳ vọng thị trường chứng khoán sẽ khôi phục nhờ tác động từ những chính sách của Chính phủ

Năm 2023, thị trường chứng khoán đã bắt đầu sôi động từ tháng 4 trong bối cảnh Việt Nam chuyển dịch chính sách tiền tệ thắt chặt sang linh hoạt. Cùng với đó là hàng loạt các giải pháp được triển khai nhằm tháo gỡ các nút thắt của thị trường trái phiếu và thị trường bất động sản. Chỉ số VN-Index đã có mạch tăng ấn tượng từ cuối tháng 3 đến mức đỉnh 1.250 điểm vào giữa tháng 9.

Bước năm 2024, không ít chuyên gia cho rằng, có nhiều yếu tố tích cực tiếp tục hỗ trợ cho thị trường chứng khoán.

Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam Đỗ Bảo Ngọc nhìn nhận, ngay từ đầu năm 2024, chính sách tiền tệ nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước vẫn được duy trì. Việt Nam có thêm dư địa giảm lãi suất, là yếu tố rất tốt hỗ trợ thị trường. Ngoài ra, tỷ giá sẽ tương đối ổn định, tăng trưởng tín dụng sẽ cao hơn năm 2023, có thể ở mức 14-15%.

Với chính sách tài khóa, Chính phủ vẫn thực hiện chính sách giảm thu (giảm thuế giá trị gia tăng, giảm tiền cho thuê đất), từ đó giảm chi phí giúp doanh nghiệp phục hồi. Như vậy, cả chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đều hỗ trợ thị trường chứng khoán.

Bên cạnh đó, kinh tế thế giới có thể sẽ hồi phục nên nhu cầu nhập khẩu hàng hóa của Việt Nam tăng lên, cán cân thương mại xuất nhập khẩu sẽ tiếp tục thặng dư; kiều hối - dòng ngoại tệ lớn sẽ đổ về Việt Nam. Vì vậy, năm 2024, nếu tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp niêm yết đạt 20-30% thì chỉ số VN-Index có cơ hội tăng 20-25%, có thể lên 1.300-1.350 điểm.

Thị trường chứng khoán đón nhận những tín hiệu tích cực từ các chính sách của Chính phủ

Đồng quan điểm, các chuyên gia Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (VCBS) cho rằng, diễn biến chung trên thị trường trong trung hạn nhiều khả năng sẽ là những nhịp tăng - giảm đan xen; mức cao nhất của chỉ số VN-Index có thể đạt được trong năm 2024 là vùng 1.300 điểm.

Các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, những yếu tố tích cực hỗ trợ cho thị trường chứng khoán Việt Nam là kỳ vọng FED sẽ hạ lãi suất từ quý II-2024… Thông thường lãi suất thấp sẽ kích thích các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm câu chuyện tăng trưởng từ những thị trường mới nổi; kỳ vọng lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết sẽ tăng trưởng 16,8% trong năm 2024 trong bối cảnh xuất khẩu và sản xuất phục hồi tích cực, tiêu dùng ổn định, lãi suất thấp, đầu tư được thúc đẩy.

Ngoài ra, mặc dù tiến độ tương đối chậm song nhiều dự án bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã dần tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý, tạo tiền đề cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Chưa kể, thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ ghi nhận nhiều thông tin hỗ trợ trong thời gian tới khi hệ thống KRX (hệ thống công nghệ thông tin quản lý và điều hành giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam) sẽ đi vào vận hành, tạo nền tảng cơ sở để nhiều sản phẩm mới được triển khai, từ đó rút ngắn con đường nâng hạng thị trường…