#

Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Chính sách và tác động

12/05/2022 08:44

Đó là chủ đề của buổi toạ đàm diễn ra sáng 11/05 tại Hà Nội do báo Xây dựng tổ chức, thu hút đông đảo các chuyên gia về tài chính, đầu tư, BĐS, tín dụng ngân hàng, luật sư, doanh nghiệp BĐS trong, ngoài nước tham dự, góp ý xây dựng các giải pháp thực thi.

Kiểm soát tín dụng vào BĐS

Hiện nay, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp BĐS đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Từ năm 2019, khi NHNN siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 - 12%/năm; nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%…, nên các doanh nghiệp BĐS đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp BĐS phải chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp… Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư đang bị “lung lay” từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp.

Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường BĐS với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá các phân khúc BĐS tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân từ 3 – 10% so với cuối năm 2021. Tại các vùng ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… đang có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh tới 15 - 20% so với cuối năm 2021…

3-1652319832.jpg

Toàn cảnh Toạ đàm: "Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Chính sách và tác động".

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được NHNN giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và NHNN. Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhất là BĐS, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng, trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với nhà đầu tư vay vốn để tham gia đấu giá đất, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo NHNN khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng dư nợ cho vay BĐS hiện khoảng hơn 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Quý I/2022, dư nợ tín dụng BĐS đạt 783.942 tỷ đồng. Để đáp ứng nhu cầu về vốn cho hồi phục và tăng trưởng kinh tế, NHNN Việt Nam tiếp tục giữ nguyên lãi suất điều hành, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế phục hồi… Năm 2022, dự kiến tăng trưởng tín dụng BĐS có thể đạt từ 9 - 10%.

Tại buổi toạ đàm, Đại diện NHNN cho rằng, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào phục hồi sản xuất. Tuy nhiên, cũng có nhiều chuyên gia lại phản hồi về chính sách có thể có “tác động ngược” khi BĐS là đầu ra của hàng trăm sản phẩm, ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

“Khơi thông” và “thận trọng”

Ông Nguyễn Đức Kiên - Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ nêu ý kiến: Khi nhìn vào thị trường bất động sản thì phải có cái nhìn toàn diện hơn; chúng ta không nên nói bất động sản không chỉ là mua bán và không bán được thì nói là khó khăn. Một vấn đề đặt ra hiện nay phải đề cập đến, đó là thu nhập của công nhân, đại đa số người lao động có đủ mua nhà ở không? Như vậy, chính sách của Chính phủ phải phổ cập tới số đông. Khi nói chính quyền, tức là nói đến Nhà nước, bao gồm cả Quốc hội và Chính phủ phải có một hệ thống nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước và đây là các công ty cung ứng dịch vụ công 100% vốn Nhà nước; giá cho thuê nhà phải tương ứng với thu nhập của người lao động. Thị trường bất động sản phải liên kết với thị trường lao động thì mới có thể đáp ứng được mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.

Cũng tại buổi toạ đàm, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích, nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản thị trường sẽ giảm nhiệt, làm tăng mất cân đối cung – cầu (cung không thể tăng, cầu không giảm….); Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế…; doanh nghiệp lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án…

Ông Lực đề xuất cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật chứng khoán, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm; Quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp.

Ở góc độ chính sách, PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) góp ý, NHNN và các ngân hàng Thương mại cần tiếp tục duy trì, cải thiện dòng vốn cho thị trường BĐS, với những chính sách tiền tệ vận hành linh hoạt, đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, nhằm liên kết khách hàng gồm nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Ngoài ra, Chính phủ cần sớm bổ sung hành lang pháp lý quy định chế tài phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS…; quản lý trái phiếu doanh nghiệp theo lộ trình để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS uy tín tiếp tục phát hành trái phiếu, coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng...

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: “Trong năm 2021 đầu năm 2022 nguồn cung bất động sản đều hạn chế và có xu hướng giảm, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Về giá giao dịch bất động sản, trong năm 2021 nền kinh tế có sự sụt giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15%...Về vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn tín dụng 2.240 tỷ đồng, tăng so với năm 2021…Về nguồn vốn FDI đầu tư bất động sản tính từ tháng 12 năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào khoảng 31,2 tỷ USD.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng; tuy nhiên trong năm 2021 và đầu năm 2022 cho thấy, nguồn cung bất động sản tại các địa phương trên cả nước đều hạn chế và có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân.

Thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài…Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh sẽ đảm bảo sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn.

Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản.

Theo thuonghieucongluan.com.vn

Nguồn bài viết: https://thuonghieucongluan.com.vn/kiem-soat-nguon-von-vao-bat-dong-san-chinh-sach-va-tac-dong-a171471.html

Bạn đang đọc bài viết "Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Chính sách và tác động" tại chuyên mục Diễn đàn - Luật gia. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin