Hội thảo do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức chiều nay (09/05) tại Hà Nội.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%.
Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Phạm Nguyễn Toan, những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này. Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng.
Trong khi đó, Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng phân tích: "Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng”.
Trong bối cảnh này, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, Chỉ mỗi câu chuyện siết tín dụng hay bàn cả câu chuyện dài hơn là thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối. Trong đó nguồn cầu này chủ yếu đến từ kinh doanh kiếm lợi nhuận. “Thực tế là do thiếu thu nhập nên người ta lao vào kinh doanh bất động sản, hình thức này vừa mang tính chất ảo, vừa mang tính thật. Chính vì thế, nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng”, GS Võ nhấn mạnh.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.
Theo Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính – tiền tệ.
Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thứ nhất cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng thương mại.
Thứ hai, theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.
Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.
Thứ tư, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản giảm bớt nhà đầu cơ, giảm bớt người kinh doanh chộp giật, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.
TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam thì lại cho rằng, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ tín thác bất động sản (REIT).
Theo đại diện Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng. Các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn/trước mắt và trong trung, dài hạn.
Trước mắt, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự lo lắng mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.
Nói về thị trường trái phiếu, thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song các chuyên gia cho rằng, việc này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường cũng như việc phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính.
Cùng lúc đó, ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín.
Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153/2020/NĐ-CP Quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.
TS. Cấn Văn Lực.
Đồng quan điểm này, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho hay, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… Do vậy, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.
Các chuyên gia cho rằng, ở góc độ vĩ mô, thị trường BĐS được xem là một trong những “rốn” hấp thụ lạm phát trong bối cảnh các doanh nghiệp và cả nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn cần sớm được “hà hơi” thông qua những gói kích thích quy mô. Qua đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường này sẽ là một trong những ưu tiên của những nhà làm chính sách.
Theo thuonghieucongluan.com.vn
