Biểu hiện cụ thể là những văn bản quy định thiếu rõ ràng, thiếu thống nhất về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy phép, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này. Đây đang là "điểm nghẽn" lớn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Do đó, để khơi thông thị trường BĐS du lịch cũng như tạo đà phục hồi phát triển du lịch, thì cơ quan có thẩm quyền cần phải nhanh chóng có giải pháp hài hòa lợi ích các bên, công bằng giữa các chủ đầu tư, vừa đảm bảo lợi ích nhà nước, vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch.
Điểm nghẽn chính sách đang cản trở sự phát triển của thị trường BĐS du lịch
Với chiến lược phát triển du lịch Việt Nam tới năm 2030, theo Quyết định 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ là đưa du lịch thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững. Theo các chuyên gia, để đạt được mục tiêu phát tiển du lịch trở thành ngành mũi nhọn thì cơ sở hạ tầng phải được đầu tư phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách. Theo đó, BĐS du lịch nghỉ dưỡng – loại hình BĐS mới (gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển du lịch ở nước ta.
Xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2009 và phát triển mạnh từ năm 2014, tính đến nay, Việt Nam có khoảng 216 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng với tổng vốn đầu tư vào phân khúc này ước tính lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Trong đó có hơn 83.000 căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng gần 30.000 căn tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang), Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận…
Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa đầy đủ, nhất là những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này đã gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường BĐS tại một số địa phương và là "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.
Để tháo gỡ những vướng mắc cũng như chấn chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh đối với một số loại hình này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch ban hành cơ chế quản lý đối với một số loại hình BĐS mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú theo đúng quy định của pháp luật.
Ngay sau đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)”. Bộ Xây dựng định nghĩa căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có Công văn 703 về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng: đây sẽ là "giấy khai sinh" cho loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, trên thực tế các văn bản trên vẫn chưa đủ lực tác động để gỡ rối cho loại hình này.
Bởi, theo nhiều chuyên gia các văn bản này chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ. Vướng mắc còn ở vấn đề chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu chung - riêng, quyền sử dụng đất chung để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ du lịch, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel…
Thực thi không thống nhất, thiếu nhất quán: Doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư thiệt hại đủ đường
Đáng nói, sự lúng túng, thiếu nhất quán, áp dụng thực thi không thống nhất giữa các địa phương với nhau, thậm chí ngay cả trong cùng một địa phương cũng có trường hợp có dự án đã cấp GCN có dự án chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Điển hình câu chuyện tại Bãi Dài – Cam Ranh, Khánh Hoà. Những năm 2013-2017, để mời gọi doanh nghiệp đến đầu tư phát triển du lịch, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành chính sách mở cửa, phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).
Theo đó, “đất ở không hình thành đơn vị ở” là thỏa thuận giữa UBND tỉnh và nhà đầu tư nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”. Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng Biệt thự/căn hộ du lịch. Đây được đánh giá là điểm sáng trong việc thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu NSNN…
Nhờ đó, Cam Ranh đã có thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… mạnh dạn đặt chân đến khu du lịch Bắc bán đảo đầu tư hơn 40 dự án với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng.
Đến nay, một số dự án đã hoàn thành, nghiệm thu đi vào hoạt động như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang (Công ty TNHH Vinpearl Bãi Dài), Golden Bay Cam Ranh (Tập đoàn Hưng Thịnh)... các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Tuy nhiên, một số khác như Movenpick Resort Cam Ranh, The Arena Cam Ranh… mặc dù dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đưa vào sử dụng được vài năm, chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp.
UBND Khánh Hoà yêu cầu hàng loạt các dự án phải dừng lại để điều chỉnh. Điều này không chỉ làm ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mà còn nguy cơ gây thiệt hại lợi ích của doanh, nhà đầu tư. Bởi, dự án xây dựng trên đất ở nông thôn thời hạn sử dụng lâu dài, thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai cao nhưng phải điều chỉnh sang loại đất khác có thời hạn sử dụng giới hạn điều này đương nhiên làm thiệt hại vô cùng lớn đến lợi ích của nhà đầu tư và cả doanh nghiệp.
Điều đáng nói, những vướng mắc, “bế tắc” trong việc Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) đối với BĐS du lịch đã đang gây ra không ít hệ luỵ như tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn khiến cả thị trường BĐS cũng chịu hậu quả nặng nề, cụ thể là thị trường này gần như bị “đóng băng” trong suốt nhiều năm vừa qua.
Không chỉ thế, cả các doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư – khách hàng còn chịu thiệt hại vô cùng lớn về tài chính. Bởi trước đó doanh nghiệp đã bỏ vào dự án hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên khi hoàn thành dự án bàn giao tới khách hàng, doanh nghiệp chưa hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng thì doanh nghiệp chưa để thu hết tiền về. Đồng thời, khách hàng chưa được cấp sổ đỏ, khách hàng cũng chưa thể thực hiện được các quyền tài sản của mình như sang nhượng, cho thuê, cầm cố ngân hàng để làm tăng giá trị tài sản.
Tuy trong Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP của Thanh tra Chính phủ kết luận "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành. Nhưng Thanh tra Chính phủ đánh giá tích cực: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư xây dựng loại hình này đã mang lại một số hiệu quả như: thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu NSNN…”.
Cần phải có giải pháp cấp bách hài hòa lợi ích các bên
Nhiều chuyên gia cho rằng, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách pháp luật đang trở thành rào cản lớn cho sự phát triển du lịch và BĐS du lịch. Do đó, để khơi thông thị trường BĐS du lịch cũng như tạo đà phục hồi phát triển du lịch, thì cần phải có giải pháp hài hòa lợi ích các bên, vừa đảm bảo lợi ích nhà nước, vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch.
Một trong những giải pháp cấp bách, không phạm luật, được nhiều chuyên gia kiến nghị là: những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
