Thuế bất động sản: Giải pháp nào để đảm bảo công bằng, chống thất thu và chống đầu cơ (?)

Đa số ý kiến nghiêng về cần đánh thuế mạnh lên BĐS không sử dụng, không nhất thiết là BĐS thứ hai.

Cần đánh thuế mạnh vào bất động sản không sử dụng và có giá trị lớn

Một trong những giải pháp được cho là có hiệu quả trong việc chống đầu cơ và đảm bảo công bằng là đánh thuế mạnh vào BĐS không sử dụng và BĐS có giá trị lớn. Tuy nhiên quan điểm này cũng đã và đang gây ra nhiều tranh cãi trái chiều. Bởi có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán, khi người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này…

Đề xuất đánh thuế BĐS thứ hai cũng sẽ hạn chế nhu cầu mua nhà của các gia đình. Các bậc cha mẹ có thể sẽ chọn thuê nhà, thay vì mua nhà cho con vì họ đã có ngôi nhà đầu tiên và không muốn trả thuế cho ngôi nhà thứ hai. Chưa kể không loại trừ khả năng lách luật bằng cách chia cho các thành viên trong gia đình sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba mà thực chất là tài sản của bố mẹ. Nói chung là rất khó quản lý trong điều kiện pháp luật chưa hoàn thiện như hiện nay.

Nhìn ra những nước có đánh thuế BĐS thứ hai cũng không thực sự sáng sủa. Ở Mỹ, mang tiếng nhà giá rẻ nhưng người ta vẫn phải đóng thuế vài trăm đôla mỗi tháng cho tới hết đời. Tính ra phải bỏ mất 2-3 ngày làm việc để đóng thuế hàng tháng và tỷ lệ sở hữu nhà tại đây cũng chỉ đạt 65%. Ở Đức, chỉ có khoảng 56% dân số tỷ lệ sở hữu nhà (thấp bậc nhất Tây Âu). Thủ đô Tokyo (Nhật Bản), lúc nào cũng lọt top những đô thị đắt đỏ nhất thế giới. Ở Seoul (Hàn Quốc) vì áp lực mua nhà giá cao nên giới trẻ ngừng đẻ tới mức báo động. Còn ở Trung Quốc, dù chung cư ở thành phố có niên hạn lên tới 70 năm, nhưng giá đất tại Hong Kong, Thượng Hải, Bắc Kinh cũng vẫn quá tầm…

Đến thời điểm này, đa số ý kiến nghiêng về cần đánh thuế mạnh lên BĐS bỏ hoang, không nhất thiết là BĐS thứ hai. Mục đích là để những ai có đất nhưng không có nhu cầu để ở, sản xuất kinh doanh, hay cho thuê mà chỉ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá, sẽ phải đưa đất đó ra thị trường hoặc bắt buộc phải cho thuê hoặc tối thiểu xây nhà trợ, hay đưa vào sản xuất kinh doanh gì đó. Khi đó sẽ làm nguồn cung nhà đất tăng lên đáng kể, theo đó giá cả BĐS sẽ tiến dần về giá trị thực. Có nghĩa giá đất sẽ tăng, giảm theo sự phát triển kinh tế và dân số, chứ không tăng một chiều và không theo một quy luật nào như hiện nay. Đánh thuế BĐS có giá trị lớn không phân biệt BĐS thứ nhất hay thứ hai còn tạo ra sự công bằng trong xã hội.

Liên quan đến việc đánh thuế BĐS, từ năm 2017, Quốc hội ban hành Nghị quyết 54 với nhiều cơ chế đặc thù cho TP.HCM nhằm tạo động lực mới để bứt phá. Song đến nay, TP.HCM chưa phát triển như kỳ vọng bởi còn nhiều vướng mắc trong cơ chế, chính sách. Trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 vừa gửi Bộ KH&ĐT thẩm định trước khi trình Chính phủ (12/2022), TP.HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1) hoặc tăng thuê thuế bất động sản thứ 2 trở lên (hoặc phương án 2).

TP.HCM kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án BĐS, hạn chế tình trạng đầu cơ, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới, góp phần tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương. Nhiều chuyên gia tỏ ra đồng tình với phương án đề xuất thứ nhất của TP. HCM, nếu thực hiện sẽ mang lại hiệu quả tích cực, sẽ làm giá nhà đất hạ nhiệt. Bên cạnh đó, cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp nhằm hạn chế đầu cơ, để bất động sản không bị bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường, bởi thị trường BĐS cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác.

Hiện Bộ TN&MT cũng đang phối hợp với các cơ quan có chức năng thể chế quy định tính thuế người sử dụng nhiều đất đai hơn so với hạn mức, bỏ hoang hóa đất.

Muốn chống “hai giá” để chống thất thu thuế, không chỉ là bỏ khung giá đất

Bỏ khung giá đất và minh bạch thông tin…

Thị trường đất đai của Việt Nam từ lâu nay tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một là giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Trên thực tế trong hoạt động giao dịch nhà đất hiện nay, người dân thường “lách luật” bằng cách ghi giá chỉ nhỉnh hơn khung giá đất mà Nhà nước ban hành (thấp hơn thực tế giao dịch rất nhiều) để gian lận, trốn thuế, gây thất thu ngân sách Nhà nước.

Thực hiện các văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính, Tổng Cục thuế, thời gian qua các chi cục thuế địa phương trên cả nước thực hiện nhiều biện pháp mạnh (kiểm tra đồng loạt, từ chối nhiều hồ sơ khai giá chuyển nhượng BĐS thấp bất thường, giá bán thấp hơn giá mua, giá bán thứ cấp thấp hơn giá bán của chủ đầu tư; với những hồ sơ có dấu hiệu bất thường, cán bộ thuế yêu cầu người dân khai lại đúng giá; hoặc trường hợp cơ quan thuế hướng dẫn khai lại nhưng không thực hiện thì sẽ có những biện pháp nghiệp vụ thuế hoặc chuyển cơ quan công an điều tra....) đã phần nào hạn chế được tình trạng gian lận, trốn thuế liên quan đến các giao dịch nhà đất.

Tuy nhiên, trên thực tế việc để người dân tự xác định “giá thị trường” cũng khá nhiêu khê và tính chính xác cũng chưa cao. Trong khi đó bảng giá đất hiện nay chỉ khoảng 15-25% so với giá thị trường. Khi trả hồ sơ, cơ quan thuế yêu cầu người dân khai lại cho “đúng giá thị trường”, tuy nhiên gia thị trường hiện nay là bao nhiêu thì rất khó xác định. Vì vậy, để quản chặt việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, các chuyên gia pháp lý cho rằng cái gốc của vấn đề vẫn phải là giá BĐS. Hay nói cách khác, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, thuế, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất sát với giá thị trường để áp dụng thống nhất, công khai, minh bạch…

Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành TW định hướng về bỏ khung giá đất sẽ "cởi trói" cho việc xây dựng bảng giá đất, làm căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định giá đất sát với giá thị trường. Thế nhưng theo các chuyên gia, hiện nay cũng rất khó xác định đúng giá thị trường và giá thị trường luôn biến động mỗi năm. Nếu áp dụng giải pháp tiền kiểm, nghĩa là yêu cầu khai lại giá nếu giá bán thấp chỉ là trước mắt, không bền vững về lâu dài. Giải pháp bắt buộc giao dịch chuyển khoản qua ngân hàng cũng không ngăn được tiêu cực khi mà hai bên vẫn có thể giao dịch bằng tiền mặt với giá ngoài hợp đồng…

Từ bất cập trên, muốn chống “hai giá” để chống thất thu thuế, không chỉ là bỏ khung giá đất, các chuyên gia cho rằng còn phải công khai, minh bạch và ổn định lâu dài quy hoạch ở các địa phương, tránh hiện tượng môi giới làm giá, thổi phồng tạo sóng ảo, sốt giá ảo trên địa bàn. Tiếp đến, mua bán BĐS phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp. Ngoài ra, việc mua bán phải được ghi chép đầy đủ, áp dụng công nghệ số, thành lập kho dữ liệu như mua bán từng mảnh đất, ngày, tháng rõ ràng thì việc tính thuế được chính xác và giá bán chính xác. Cần sớm xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đó làm cơ sở xác định, so sánh, định giá đất trong giao dịch. Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ ràng thì mới xóa bỏ được cơ chế “hai giá” trong giao dịch bất động sản, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Vai trò của cơ quan công chứng cũng quan trọng. Đơn vị này phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường, nếu không cơ quan thuế cần kiểm tra, yêu cầu công chứng lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán của thị trường. Về đề xuất thành lập đơn vị định giá độc lập cũng là giải pháp cần tính đến theo hướng cần một bộ máy tinh gọn, chi phí hoạt động thấp và đảm bảo có đủ năng lực để định giá.

Một vài băn khoăn và kiến nghị

1. BĐS là một ngành thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác. Nhưng hiện có khoảng 12 luật tác động vào lĩnh vực này, còn liên quan thì có tới 60 luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án muốn hoàn thành phải có 36 con dấu. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu, nếu tính cả những quy định không chính thức. Thủ tục hành chính về BĐS vô cùng phức tạp. Vì vậy, câu chuyện ổn định thị trường BĐS cần xem xét tổng thể ở nhiều khía cạnh, ở kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất… chứ không phải dừng lại ở đánh thuế BĐS bỏ hoang hay cởi bỏ khung giá đất.

2. Việc đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất để chống đầu cơ là vấn đề còn nhiều tranh cãi. Nhiều ý kiến cho rằng cần đánh thuế cao với người sỏ hữu giá trị BĐS lớn bởi thực tế có người sở hữu nhiều nhà đất nhưng cộng lại chưa chắc bằng giá trị một BĐS của người khác. Cũng có ý kiến cho rằng, đánh thuế BĐS là một chủ trương đúng đắn nhưng về lâu dài cần phải nâng cấp thành luật mới mang tính khả thi cao. Quốc hội thông qua một nghị quyết quy định chính sách đặc thù của TP.HCM, bao gồm chính sách thuế bất động sản là đúng nhiệm vụ, quyền hạn được Hiến pháp năm 2013 hiến định và phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, tại Điều 47 Hiến pháp năm 2013 (quy định về quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân) lại quy định mọi người có nghĩa vụ nộp thuế theo luật định, lưu ý là “theo luật định” chứ không phải “theo quy định”.

3. Nhiều quan điểm cho rằng, khi thị trường BĐS tăng nóng thì các đối tượng càng tìm nhiều cách để hưởng lợi. Do vậy, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn cần phải điều tiết và chính sách thuế có thể mang lại nhiều hiệu quả. Thế nhưng đối với các nhà đầu tư, thuế chỉ là một trong rất nhiều chi phí. Nếu chi phí đầu vào càng tăng thì giá bán ra càng lớn. Thực tế tại các nước cho thấy thuế chỉ là công cụ “hạ nhiệt” tạm thời, tăng thuế tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp sẽ tính vào giá thành bán ra của dự án; còn tăng thuế chuyển nhượng sẽ tính vào giá mua của các nhà đầu tư. Do vậy, tất cả những chi phí liên quan đến thuế sẽ tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua BĐS của các nhà đầu tư. Người mua sau càng bị đội thêm vào giá mua. Có nghĩa việc đánh thuế nhà, đất không thể coi là giải pháp ‘cứu cánh’ cho việc hạ giảm nhiệt giá nhà đất…