Đại biểu Quốc hội: Giá đất là gốc của vấn đề, cần làm rõ phương pháp định giá đất theo thị trường

Phương pháp xác định giá đất theo thị trường...có lẽ là vấn đề được đặc biệt quan tâm và quan tâm nhiều nhất khi sửa Luật Đất đai

Nhiều chính sách mới quan trọng

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 18 là đưa ra quy định về bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Ngày 1/11, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điểm mới quan trọng ở lần sửa đổi này là bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Điều này nhằm thể chế hóa mục tiêu Nghị quyết 18 Trung ương đưa ra.

Theo tờ trình của Chính phủ, Dự luật đã hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định cụ thể thẩm quyền, mục đích, phạm vi, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng...

Chính phủ xác định, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường, song song với cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất.

Dự thảo đề xuất áp dụng mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; đồng thời có chế tài ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.

Trước đó, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - cơ quan thẩm tra đánh giá, đây là dự án luật phức tạp, phạm vi tác động rộng, nên yêu cầu Chính phủ làm rõ điều kiện trưng dụng, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cần tách bạch mục đích kinh tế đơn thuần, tránh bị lạm dụng, gây bức xúc cho người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

Về nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất, Điều 97 dự thảo quy định "Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Ủy ban Kinh tế cho rằng nguyên tắc này cần được định lượng cụ thể, có hướng dẫn chi tiết; có cơ chế và phân công trách nhiệm giám sát, đánh giá việc thi hành nguyên tắc này để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị ban soạn thảo quy định hạn chế việc giao đất, cho thuê đất không đấu giá, đấu thầu; nghiên cứu quy định hình thức giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư; bổ sung đối tượng giao đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất là các công trình văn hóa, di tích lịch sử, di sản văn hóa ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Giá đất là gốc của vấn đề, cần làm rõ phương pháp định giá đất theo thị trường

Thực tế, thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Trước đó, khi cho ý kiến thẩm tra dự Luật Đất đai sửa đổi, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ định nghĩa cụ thể hơn "giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường" và quy định rõ phương pháp định giá đất, trường hợp áp dụng cụ thể để đảm bảo công khai, minh bạch trong định giá đất.

"Có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau nhưng phải chọn phương án có kết quả cao nhất để không làm thất thoát ngân sách", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế lưu ý.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế nhìn nhận, dự luật đưa ra định hướng xác định giá đất theo thị trường khi bỏ khung giá nhưng lại chưa nêu được phương pháp xác định. Theo ông, nhiều yếu tố cấu thành giá đất theo thị trường, và một trong số đó là giá giao dịch bình quân gần nhất.

Ông Trịnh Xuân An (Đại biểu Đồng Nai) cũng cho rằng yếu tố có thể đưa ra làm cơ sở để xác định giá thị trường là kết quả đấu giá, giá đất bình quân hay thị trường tương đương..?

Dẫn quan điểm các chuyên gia cho rằng giá đất bằng 70-80% giá trị thị trường là hợp lý, nhưng theo ông, tỷ lệ không quan trọng bằng việc xác định đúng bản chất và tiêu chí đưa ra phải minh bạch, công bằng trên cơ sở bảng dữ liệu cơ sở đất đai đầy đủ. Chẳng hạn, các yếu tố cấu thành gồm chi phí vay, đầu tư hạ tầng, yếu tố cơ hội, vị trí đất... hay tương đương giá vùng xung quanh. "Nhà nước phải điều tiết trên cơ sở minh bạch, công khai để giá thị trường này sau khi được xác định đảm bảo tính hợp lý", ông nói.

Ông Trịnh Xuân An, đại biểu tỉnh Đồng Nai. Ảnh: Media Quốc hội

Điều 165 dự thảo luật nêu, cơ quan quản lý đất đai được thuê tổ chức có chức năng tư vấn để xác định giá đất. Ủy ban Kinh tế khi thẩm tra cũng đồng tình quy định này, vì cho rằng sẽ đảm bảo tính độc lập, khách quan, trung thực trong xác định giá đất.

Tuy nhiên, ông Trịnh Xuân An nói nên có hội đồng thẩm định với sự tham gia của đại diện các chủ thể (Nhà nước, doanh nghiệp...), thay vì chỉ dựa vào một tổ chức thẩm định, tư vấn.

Thảo luận dự luật Đất đai tại tổ ngày 3.11, ông Hoàng Đức Thắng (Phó đoàn Quảng Trị) nhận xét giá đất là gốc của vấn đề, lâu nay tất cả hệ lụy xảy ra cũng xuất phát từ giá đất không theo thị trường, nên dễ dẫn tới lạm dụng, trục lợi từ đất đai.

Điều 163 quy định, giá đất phải phù hợp với thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, theo ông "quan điểm này đúng rồi", nhưng cần xác định điều kiện bình thường là gì. "Thực tế, thị trường rất biến động cũng có giá trị thật, giá trị ảo. Cơ quan soạn thảo phân định, giải thích rõ hơn khái niệm", đại biểu Quảng Trị đề nghị.

Đại biểu Hoàng Đức Thắng.

Với việc xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm, ông Thắng cho rằng quy định như dự thảo không mới, vẫn lặp lại cách quản lý, định giá như hiện nay. "Đất biến động giá liên tục, chuyện áp giá theo bảng giá trong suốt một năm là cứng nhắc và không đúng theo thực tế", ông Thắng nêu quan điểm, cho rằng giá đất phải theo thị trường, mà thị trường "không thể theo năm".

Do đó, Dự luật cần thiết kế một cơ chế, chẳng hạn biên độ dao động, khi giá đất thay đổi, bảng giá đất điều chỉnh theo, nhằm phản ánh đúng giá trị thực của đất trên thị trường; hoặc có một cơ quan thay mặt HĐND tỉnh được trao thẩm quyền xử lý việc này.

Về phương pháp xác định giá đất, bà Khương Thị Mai (đại biểu tỉnh Nam Định) cho biết hiện nay có 5 nhưng mỗi phương pháp lại đưa ra một giá trị khác nhau. Bà cho rằng việc này sẽ dẫn đến tình trạng mỗi tỉnh, thành lại áp dụng một cách tính, thậm chí mỗi sở, ngành địa phương cũng áp dụng khác. Bà đề nghị Chính phủ quy định một phương pháp xác định giá đất chung và phương pháp đó chỉ ra "một đáp số", tránh tình trạng nhiều giá đất khác nhau không biết phải phải chọn phương pháp nào.

 Nên để các dự án kinh tế, xã hội cho người dân và nhà đầu tư tự thương lượng theo giá thị trường

Thảo luận Dự án Luật đất đai, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất luật hạn chế tối đa những dự án nhà nước đứng ra thu hồi đất, để các dự án kinh tế, xã hội cho người dân và nhà đầu tư tự thương lượng theo giá thị trường.

Đại biểu Trần Hoàng Ngân - Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu Trần Hoàng Ngân (TP.HCM) đề nghị rà soát quy định cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí cụ thể đối với từng trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, để đảm bảo quyền của người dân theo Hiến pháp và pháp luật.

Ví dụ, dự thảo luật quy định "việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ", là rất gian nan. Hay dẫn điều 86 về "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" đưa ra rất nhiều loại dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi, trong đó có cả dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, nhà ở thương mại, dự án lấn biển, dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn..., ông Ngân lo ngại việc thu hồi sẽ khó khăn và không đảm bảo quyền lợi người dân.

Từ đó, ông Ngân kiến nghị dự thảo luật hạn chế tối đa những dự án Nhà nước đứng ra thu hồi đất, để các dự án kinh tế, xã hội cho người dân và nhà đầu tư tự thương lượng theo giá thị trường. Ngoài ra, chỉ xem xét thu hồi đất nông nghiệp và hạn chế đến mức tối đa thu hồi đất phi nông nghiệp của dân.

Đồng tình quan điểm trên, đại biểu Phạm Khánh Phong Lan (TP.HCM) cho biết từ lần sửa đổi Luật đất đai năm 2003, bà và nhiều đại biểu đã đặt vấn đề Nhà nước chỉ nên tập trung thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng. Qua gần 10 năm thực hiện luật, thực tế cho thấy vấn đề thu hồi đất đã gây không ít sự việc mất an ninh trật tự, ảnh hưởng quyền lợi, lòng tin của người dân. Đại biểu TP.HCM cho rằng mục đích phát triển kinh tế, xã hội, lợi ích công cộng rất rộng, liệt kê vào luật sẽ "chỗ thiếu chỗ thừa". Do vậy, bà kiến nghị luật chỉ quy định Nhà nước thu hồi, trưng dụng đất cho mục đích an ninh, quốc phòng, các dự án còn lại để doanh nghiệp tự thương lượng với người dân. Từ đó, bà Lan đề nghị quy định trong dự thảo rằng "Nhà nước không có thu hồi đất cho dự án kinh tế, xã hội, trừ dự án đặc biệt lớn do Quốc hội phê duyệt".