Cần những cơ chế, chính sách đột phá về nguồn lực đất đai nhằm giải quyết những vấn đề thực tiễn nóng bỏng của địa phương, doanh nghiệp

Đề xuất thí điểm thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất: Không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án

Vừa qua, Bộ TN&MT đã đề nghị xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại (NƠTM) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở; Áp dụng đối với cơ quan nhà nước, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Theo dự thảo Nghị quyết, loại đất thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở gồm:

(1) Đất để thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Hình thức thỏa thuận bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất;

(2) Đất do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng thuộc một hoặc bao gồm các loại đất: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp dự án NƠTM cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang sử dụng thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất quy định tại khoản 1 Điều này để có đất thực hiện dự án.

Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án NƠTM thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Dự thảo Nghị  quyết cũng quy định 4 điều kiện để thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: Thứ nhất, Dự án phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Thứ hai, Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt; Thứ ba, Dự án được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; Thứ tư, Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh BĐS được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan”.

Điểm đáng chú ý, dự thảo Nghị quyết quy định, lựa chọn thực hiện thí điểm dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. Trong đó, ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt…

Theo nhận định của Bộ TN&MT, quá trình thực hiện quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án NƠTM, sẽ xuất hiện một số khó khăn, vướng mắc.

Thứ nhất, việc đánh giá về công tác thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, NƠTM” sẽ xuất hiện hạn chế do nếu chỉ thực hiện quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2024 sẽ khó triển khai được các dự án thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện NƠTM không phải là dự án khu đô thị, dự án điểm dân cư nông thôn. Đối với các dự án đô thị vẫn có thể thực hiện được theo cơ chế tại điểm c khoản 1 Điều 127 (dự án thuộc trường hợp thu hồi nhưng chủ đầu tư xin thỏa thuận).

Thứ hai, khiếu nại, tố cáo liên quan công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở sẽ tăng lên do các nhà đầu tư sẽ chủ yếu đề xuất các dự án Nhà nước thu hồi đất để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Thứ ba, Nhà nước sẽ phải chịu gánh nặng về chi phí ngân sách để thực hiện các dự án tái định cư, bồi thường bằng đất ở cho người có đất thu hồi.

Thứ tư, nhà đầu tư có thể thực hiện mua gom đất ở để sử dụng vào mục đích kinh doanh của công ty và đất nông nghiệp để sản xuất kinh doanh nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (không phải dự án nhà ở) đồng thời nhận chuyển nhượng đất ở của một vài hộ gia đình, cá nhân liền kề với khu vực đất nông nghiệp của dự án, sau đó chờ điều chỉnh quy hoạch khu đất dự án thành đất ở sẽ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, dư luận quốc tế trong nước và quốc tế có thể đánh giá về thị trường quyền sử dụng và thị trường BĐS tại Việt Nam chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa do thiếu đi một phương thức để doanh nghiệp và người có đất thu hồi thỏa thuận với nhau…

Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” để thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠTM. Điều này sẽ dẫn đến hệ quả nhiều dự án sản xuất kinh doanh như các KCN, khu du lịch được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Với những nội dung đề xuất của Bộ TN&MT trong dự thảo Nghị quyết sẽ tạo các cơ chế chính sách mới gồm: (1) Chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để thực hiện dự án NƠTM; (2) Chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án NƠTM đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Và nếu dự thảo Nghị quyết tới đây nếu được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận đất đai, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp.

Đề xuất thí điểm tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập: Gỡ điểm nghẽn trong đầu tư công

Đề xuất thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng (GPMB) thành dự án độc lập đang thu hút nhiều luồng ý kiến dư luận, bởi nó chạm vào điểm khó nhất trong lĩnh vực đầu tư dự án là GPMB.

Từ nhiều năm nay, với tất cả các dự án BĐS, GPMB luôn là khâu “khó” nhất, là điểm nghẽn phổ biến nhất, khiến nhiều dự án chậm tiến độ có khi đến hàng chục năm không thể triển khai. Theo con số mà Bộ KH&ĐT đưa ra năm 2020, trong khoảng 1.900 dự án đầu tư chậm tiến độ, thì có đến gần 1.100 dự án gặp vướng mắc do GPMB. Vấn đề GPMB nhiều năm liên tục là nguyên nhân gây "tắc" vốn đầu tư công.

Trước thực tế này, mới đây, Bộ KH&ĐT ban hành Công văn số 1463/BKHĐT-TH gửi các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư về đề xuất dự án thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập. Thời gian dự kiến thí điểm từ thời điểm Quốc hội ban hành Nghị quyết cho đến hết năm 2025.

Giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh các dự án đầu tư công góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế

Cụ thể, Bộ KH&ĐT đề xuất, với dự án đầu tư công sử dụng vốn ngân sách Nhà nước có quy mô dự án nhóm B, nhóm C có yêu cầu thu hồi đất để thực hiện, phù hợp với các quy hoạch liên quan. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, việc tách GPMB thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đầu tư công. Dự án đã được cấp có thẩm quyền giao kế hoạch đầu tư công trung hạn vốn ngân sách Nhà nước giai đoạn 2021 - 2025, bảo đảm nguồn vốn, khả năng cân đối vốn đầu tư nguồn ngân sách Nhà nước để thực hiện. Các bộ, cơ quan TƯ, địa phương có cam kết về kế hoạch triển khai cụ thể, chịu trách nhiệm về hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư và dự án GPMB độc lập được tách riêng, bảo đảm nguồn vốn để thực hiện trong thời gian thí điểm (trường hợp được Quốc hội cho phép).

Như vậy, với đề xuất tách công tác GPMB ra khỏi tổng thể dự án thành một dự án riêng của Bộ KH&ĐT, công tác bồi thường, GPMB có thể làm song song với quá trình phê duyệt dự án đầu tư. Cách làm này được kỳ vọng là giải pháp quan trọng tháo gỡ điểm nghẽn trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư công mà nhiều địa phương trên cả nước đang gặp phải.

Theo một số chuyên gia, việc thực hiện GPMB theo đề án của Bộ KH&ĐT là thiết thực. Trong quá trình thí điểm, nên ưu tiên thực hiện ở một số dự án đầu tư công nhóm B, C, sau đó rút kinh nghiệm thực hiện ở tất cả dự án khác cả công lẫn tư với vốn huy động từ các nguồn khác nhau. Còn theo GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT: "Trên thực tế, việc tách GPMB ra thành một dự án độc lập chưa hoàn toàn là yếu tố thúc đẩy nhanh công tác này bởi vướng mắc thường nằm ở câu chuyện bồi thường, xác định giá đất. Do đó cần có tiêu chí để xem xét, phân loại các dự án thường vướng mắc GPMB, từ đó triển khai thí điểm sẽ có hiệu quả hơn”.