Đấu giá đất cao bất thường ở Thủ Thiêm: Cơ quan thanh tra cần vào cuộc làm rõ năng lực tài chính của DN, nếu để DN huy động vốn từ bên ngoài sẽ gây rủi ro lớn.

“ Gây nhiễu loạn thị trường”

Mới đây, thảo luận tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất của Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm là điển hình làm nhiễu loạn thị trường.

Theo Bộ trưởng Hồ Đức Phớc, mức giá 2,4 tỷ đồng một m2 là không phù hợp, không thực khi giao dịch đột biến tăng gấp vài lần. Cần xem các nhà đầu tư có thực hiện đúng theo cam kết trúng giá hay không, hay bỏ cọc. Với trách nhiệm của mình, Bộ Tài chính kiểm tra những doanh nghiệp này trên thị trường chứng khoán, còn quản lý nhà nước về đất đai là Bộ Tài nguyên Môi trường, kể cả vấn đề giá đất.

Nói thêm về hiện tượng đấu giá đất Thủ Thiêm bên hành lang Quốc hội, ông Phớc cho hay, giá đất trung bình tại đường Nguyễn Huệ, nơi được ví là trái tim của TP HCM có giá khoảng 1,5 tỷ đồng một m2. Trong khi đó, Thủ Thiêm là khu vực mà hạ tầng mới, đang còn xây dựng, hoang vắng thì mức đấu giá lên tới 2,4 tỷ đồng là không phù hợp, giá không thực.

Phát biểu tại tổ khi nhắc tới việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nói, đấu giá 1m2 đất ở Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 là trường hợp "chưa bao giờ xảy ra". Vì vậy, Quốc hội, Chính phủ đang giao các cơ quan nghiên cứu động thái này xem có bất thường không…

Dấu hỏi về năng lực tài chính

Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (Ngôi Sao Việt là thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô 3-12, đã đặt cọc 588 tỷ đồng và theo đúng hợp đồng thì trong khoảng 100 ngày kể từ ngày 10/12/2021, Ngôi Sao Việt phải thanh toán đủ số tiền 24.500 tỷ đồng. 

Ngôi Sao Việt được thành lập tháng 4/2016 với vốn điều lệ 100 tỷ đồng, đến tháng 12/2016 tăng vốn điều lệ lên 1.600 tỷ đồng. Theo số liệu tại Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), đến 30/9/2021, Ngôi Sao Việt đã phát hành 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 2.700 tỷ đồng. Trong đó, huy động 800 tỷ đồng để mua lại phần vốn góp của Công ty CP đầu tư phát triển và thương mại Việt Tiến (Việt Tiến), tài sản bảo đảm là 100% cổ phần của cổ đông tại Việt Tiến và bảo lãnh thanh toán bởi Việt Tiến; huy động 1.900 tỷ đồng để góp vốn hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH đầu tư và phát triển Nam Đại Cồ Việt, tài sản bảo đảm là quyền phát sinh từ hợp đồng đặt cọc và quyền sở hữu 200 tỷ đồng vốn điều lệ của Ngôi Sao Việt. 

Theo bản công bố thông tin phát hành trái phiếu riêng lẻ của Ngôi Sao Việt, vốn chủ sở hữu cuối năm 2018 là 1.546 tỷ đồng, năm 2019 là 1.762 tỷ đồng, năm 2020 là 1.773 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu 2018-2020 lần lượt là 10,38 lần, 3,68 lần và 2 lần, lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2018-2020 ở mức thấp, lần lượt là lỗ 10 tỷ đồng, lãi 216 tỷ đồng, lãi 10 tỷ đồng, bình quân đạt 1,4%/doanh thu thuần. Đặc biệt năm 2018, công ty có khoản phải thu dài hạn lên đến 715.000 tỷ đồng (không có diễn giải cụ thể) nhưng đến năm 2019 thì không còn số dư. Tình hình dư nợ giai đoạn 2018-2020 lần lượt là 6.722 tỷ đồng, 3.391 tỷ đồng, 1.127 tỷ đồng. Trong năm 2018, công ty phát hàng 2.300 tỷ đồng trái phiếu, đáo hạn năm 2019 và tiếp tục phát hành 2.700 tỷ đồng trái phiếu vào năm 2021.

Về phía Tập đoàn Tân Hoàng Minh, công ty mẹ của Ngôi Sao Việt, đến cuối năm 2020, tổng tài sản hợp nhất chỉ đạt 20.052 tỷ đồng, vốn điều lệ 10.000 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng tài sản của Ngôi Sao Việt là 7.605 tỷ đồng, của Công ty CP đầu tư và dịch vụ khách sạn SOLEIL (chủ đầu tư dự án D’. Le Roi Soleil) là 6.255 tỷ đồng... 

Các doanh nghiệp trúng đấu giá ba lô đất còn lại cũng cần đặt dấu hỏi về năng lực tài chính, cụ thể: Công ty CP Dream Republic (doanh nghiệp trúng đấu giá Lô 3-5 diện tích 6.446 m2, với mức 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm) thành lập vào tháng 10/2017 với vốn đăng ký ban đầu 300 tỷ đồng , do ba cổ đông cá nhân góp vốn là Trần Thị Mộng Linh, Đặng Minh Thắng, Trương Ích Quốc lần lượt đăng ký góp vốn 120 tỷ đồng, 90 tỷ đồng và 90 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ 40%, 30% và 30% vốn. Đáng chú ý, tổng tài sản của doanh nghiệp này giai đoạn 2017 – 2020, lần lượt chỉ vỏn vẹn 8,7 triệu đồng, 15,9 triệu đồng, 20 triệu đồng và 15,7 triệu đồng. Doanh nghiệp cũng không hề phát sinh doanh thu kể từ khi thành lập. Sau 4 năm, Dream Republic lỗ lũy kế gần 450 triệu đồng.

Công ty CP Sheen Mega (doanh nghiệp bỏ ra số tiền 4.000 tỷ đồng để đấu giá thành công lô đất 3-8 diện tích 8.568 m2) được thành lập tháng 11/2019, vốn đăng ký là 500 tỷ đồng, do ba cổ đông góp vốn là bà Nguyễn Thị Huyền (1985), bà Đặng Thị Hồng Hạnh (1996) và ông Nguyễn Ngọc Hiếu (1989). Kể từ khi thành lập đến nay, Sheen Mega cũng không phát sinh doanh thu, hoạt động kinh doanh lỗ. Tổng tài sản của Sheen Mega tính tới cuối năm 2020 chỉ đạt vỏn vẹn 27,6 triệu đồng.

Đáng chú ý nhất phải kể đến là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh (đấu giá thành công Lô đất 3-9 với giá 5.000 tỷ đồng, gấp gần 7 lần giá khởi điểm) mới  chỉ thành lập tháng 9/2021, vốn đăng ký ban đầu là 100 tỷ đồng và tăng lên 200 tỷ đồng đầu tháng 12/2021.

Chuyên gia luật và tài chính phân tích gì ?

Trao đổi với PV Pháp lý, một số chuyên gia cho rằng, cho đến thời điểm hiện tại chưa thể dự đoán được điều gì cũng như rất khó để nắm bắt được ý đồ của các doanh nghiệp đối với các lô đất này. Tuy nhiên, nhìn vào tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp vừa cam kết bỏ hàng chục nghìn tỷ để đấu giá những lô “đất vàng” tại Thủ Thiêm với giá cao không tưởng như vậy, các chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp này khó có tiềm lực để thực hiện hợp đồng đấu giá. Và khả năng bỏ cọc là hoàn toàn có thể xảy, dù cho họ đã hoàn tất việc hợp đồng.

Theo Luật gia Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM, theo quy chế của cuộc đấu giá, chậm 30 ngày sau kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, đây là thời điểm doanh nghiệp trúng đấu giá phải thanh toán 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế. Và trong thời hạn 60 ngày tiếp theo doanh nghiệp trúng đấu giá thanh toán đủ số tiền còn lại. Trường hợp quá thời hạn thanh toán các đợt thanh toán theo quy định, người trúng đấu giá chậm thanh toán tiền mua tài sản thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Nếu quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì vi phạm hợp đồng mua bán. Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá sẽ bị huỷ và người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thời gian trên sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Toàn bộ số tiền đặt trước này sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.

Như vậy, nếu trong khoảng thời gian 180 kể từ ngày ký thông báo thuế mà các doanh nghiệp này không huy động đủ tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đấu giá, khả năng các doanh nghiệp này chấp nhận bỏ cọc có thể xảy ra, Luật sư Hậu nói.

Với mức giá trúng của các lô đất lên tới hàng tỷ đồng một mét vuông, theo các chuyên gia nếu nhìn vào tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp thì khó có thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đấu giá. Để có đủ tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như triển khai dự án trên các lô đất theo kế hoạch đã vạch ra, các doanh nghiệp sẽ phải huy động nguồn vốn từ các nguồn bên ngoài gồm: vốn vay các ngân hàng, tổ chức tài chính, phát hành trái phiếu hoặc huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư liên kết liên doanh…

Tuy nhiên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia tài chính) cho rằng nếu tiềm lực có sẵn của các công ty không đủ mà huy động từ bên ngoài cũng sẽ rất khó khăn.

Bởi theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trong tình hình hiện nay, các ngân hàng đang cực kỳ thận trọng trong việc cho vay BĐS. Bên cạnh đó, huy động từ kênh phát hành trái phiếu cũng không hề dễ dàng. Vì hiện nay, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp BĐS đang bị siết chặt.

Theo ông Thịnh, hiện nay Bộ Tài chính cũng đang dự thảo các quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp với nhiều điều kiện siết chặt hơn, đồng nghĩa với việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS sẽ khó khăn hơn trước…

Đến thời điểm hiện tại, chưa rõ các doanh nghiệp sẽ huy động vốn từ nguồn nào để thực hiện hợp đồng cũng như để triển khai các dự án trên các lô đất này. Tuy nhiên, việc huy động nguồn vốn lớn từ bên ngoài thông qua các khoản vay ngân hàng, đặc biệt là phát hành trái phiếu sẽ mang đến rủi ro rất lớn nếu thị trường có biến động hoặc chính sách quản lý nhà nước có sự thay đổi.

Do đó kiến nghị cơ quan thanh tra cần vào cuộc làm rõ năng lực tài chính của các DN nêu trên, nếu để DN huy động vốn từ bên ngoài sẽ gây rủi ro lớn. Ngoài ra, cơ quan quản lý và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng cần phải nhìn lại bài học “ nóng hổi” từ một số DN kinh doanh BĐS của Trung Quốc vỡ nợ cách đây chưa lâu.