#

Đại biểu Quốc hội nêu nhiều ý kiến xác đáng về các qui định thu hồi đất và định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

14/11/2022 14:21

(Pháp lý) - Mục đích xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong điều kiện hội nhập quốc tế; giải quyết các chồng chéo, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn; đảm bảo hài hòa quyền, lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ngày 14.11, Quốc hội đã thảo luận nhiều vấn đề quan trọng, phức tạp liên quan Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó nổi lên hai vấn đề được quan tâm đặc biệt, đó là công tác thu hồi đất và định giá đất.

Thu hồi đất phải đảm bảo quyền lợi  hợp pháp của ba bên gồm Nhà nước, người dân, doanh nghiệp

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần ba quy định, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh gồm: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; căn cứ quân sự; công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; ga, cảng quân sự; công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; kho tàng của lực lượng vũ trang; trường bắn, thao trường, bãi thử và hủy vũ khí; cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng, cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang; nhà công vụ, nhà khách của lực lượng vũ trang; cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Công an quản lý.

Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm: Công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch…..

Sáng 14/11, thảo luận về dự án Luật Đất đai sửa đổi tại Quốc hội, đại biểu Tô Văn Tám (Thường trực Ủy ban Pháp luật) nêu quan điểm, người dân có thể chấp nhận hi sinh quyền lợi hoặc chịu thiệt nếu bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế, phục vụ lợi ích cộng đồng, nhà nước. Người dân sẽ không chấp nhận việc thu hồi đất chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc một nhóm người.

"Nếu Nhà nước thu hồi đất của chủ thể này trao cho chủ thể khác bằng một mệnh lệnh hành chính, sẽ tiềm ẩn nguy cơ xung đột, lạm quyền, gây bức xúc trong nhân dân", ông Tám nói, nhấn mạnh rằng "thu hồi áp giá đền bù thấp, mang tính áp đặt cũng sẽ tạo kẽ hở cho vụ lợi, lợi ích nhóm".

Cho rằng quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng là rất rộng, ông Tám đề xuất Nhà nước chỉ thu hồi đất với những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội mang tính chiến lược, quyết định sự phát triển một vùng, khu vực, cả nước; hoặc công trình công cộng.

anh-1-1668410517.jpg
 

Đại biểu Tô Văn Tám.

Các dự án phát triển kinh tế - xã hội đơn thuần thương mại theo quy hoạch, mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì doanh nghiệp phải thương lượng với người sử dụng đất để mua hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong quá trình thương lượng, chính quyền cần tham gia với tư cách là chủ thể quản lý đất đai trên địa bàn.

Theo đại biểu Tô Văn Tám, không nên thu hồi đất cho dự án kinh tế - xã hội thương mại đơn thuần, doanh nghiệp cần thương lượng với người dân để mua đất. 'Doanh nghiệp cần mua đất khi thực hiện dự án thương mại'

Chung ý kiến, đại biểu Mai Thị Phương Hoa (Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp) nói, Hiến pháp quy định Nhà nước được quyền thu hồi đất, nhưng phải đủ các điều kiện thật cần thiết theo luật định và vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

"Điều đó có nghĩa là dù thu hồi đất cho mục đích gì thì phải đảm bảo yếu tố thật cần thiết và luật phải quy định, tuy nhiên, dự thảo chưa thể hiện được điều này", bà Hoa nói, cho rằng việc tự thuyết minh về sự "thật cần thiết" của từng dự án dễ dẫn đến thực hiện theo ý muốn chủ quan, lạm dụng thu hồi đất tràn lan.

Thực tế, nhiều dự án sau khi được thu hồi đất thì 10 năm sau chưa triển khai, hoặc triển khai dang dở, không giữ được mục đích của thu hồi đất ban đầu. Yếu tố "thật cần thiết" vừa qua cũng chưa được các cơ quan chức năng quan tâm. Vì vậy, bà đề nghị luật quy định các tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là "thật cần thiết" theo đúng Hiến pháp.

anh-2-1668410533.jpg
 

Đại biểu Mai Thị Phương Hoa.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp cũng nhấn mạnh, trong việc thu hồi đất, Nhà nước phải đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của ba bên gồm Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, trong đó, cần quan tâm hơn đến người dân bị thu hồi đất, vì họ ở thế bị động.

 Đại biểu Trần Nhật Minh (đoàn Nghệ An) đánh giá Luật Đất đai 2013 có hạn chế là chưa làm rõ thế nào là dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Dự thảo luật sửa đổi đã khắc phục được tồn tại này, song chưa đáp ứng đầy đủ định hướng của Nghị quyết 18 Trung ương. "Quy định chưa rõ ràng về mục đích Nhà nước thu hồi đất dễ bị áp dụng chủ quan, tùy nghi", ông Minh nói.

Theo ông Minh, dự thảo luật nêu dự án đô thị, dự án dân cư nông thôn, nhà ở thương mại thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng là chưa phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18. Nghị quyết yêu cầu, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

ĐBQH  Đào Hồng Vận (đoàn Hưng Yên) cho rằng doanh nghiệp thoả thuận được với người dân thì rất tốt, song thực tế ở địa phương khó thực hiện, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư khi bỏ ra số tiền rất lớn nhưng không thực hiện được dự án. Nguyên nhân là người dân đòi giá đền bù rất cao, cao hơn so với người được đền bù trước đó, có người giá nào cũng không chịu.

"Giá thoả thuận cũng gây mâu thuẫn vì có người được trả cao, người được trả thấp. Hơn nữa, khi thu hút nhà đầu tư, Nhà nước cần có mặt bằng sạch nhưng với cơ chế thoả thuận thì sẽ rất khó thực hiện", ông Vận nói. Theo ông, dự luật cần quy định Nhà nước thu hồi đất, nhưng giá đền bù phải đảm bảo lợi ích của ba bên là Nhà nước, người dân, doanh nghiệp.

Về nội dung thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội đơn thuần thương mại theo quy hoạch, Bộ trưởng TNMT Trần Hồng Hà cho rằng nghị quyết 18 xác định thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo đó, tại dự thảo đã quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, vì vậy trong trường hợp này Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ngoài việc tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai còn tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời nhằm điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

anh-3-1668410534.jpg
 

Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà phát biểu tại tổ, sáng 3.11

Đối với ý kiến quy định cho chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, ông Hà cho hay đã được quy định trong dự thảo luật.

Tuy nhiên, nội dung này còn có nhiều ý kiến khác nhau, vì khi thực hiện đồng thời hai cơ chế sẽ có sự so bì về mức giá bồi thường gây phát sinh khiếu kiện.

Đồng thời, khó thực hiện chủ trương Nhà nước giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và không điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng tạo ra như yêu cầu tại nghị quyết 18.

Trước đó, trong báo cáo thẩm tra ngày 26/10, Ủy ban Kinh tế phân tích dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, có tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung, nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp là chủ đầu tư. Nếu thu hồi đất phục vụ dự án nhà ở thương mại dễ dẫn đến bị lợi dụng và khiếu kiện gia tăng. Trong khi đó, Nghị quyết 18 của Trung ương nêu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Vì vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá kỹ lưỡng và cân nhắc thận trọng việc đưa dự án nhà ở thương mại thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cơ quan soạn thảo cần làm rõ khái niệm, nội hàm, giải thích cụ thể về "dự án đô thị" thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Đây là lần thứ hai Ủy ban Kinh tế không đồng tình với đề xuất thu hồi đất để xây nhà ở thương mại. Hồi tháng 9, cơ quan này nêu quan điểm "cơ chế doanh nghiệp và người dân tự thỏa thuận khi chuyển nhượng đất để đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại là phù hợp cả về cơ sở chính trị và thực tiễn".

Tại báo cáo thẩm tra hồi tháng 10, Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí các trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Dự thảo Luật Đất đai đã bổ sung định nghĩa dự án thuộc loại này, nhưng phạm vi rộng, chưa cụ thể. "Cần phân biệt rõ hơn giữa mục đích phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng và kinh tế đơn thuần để minh bạch trong thu hồi đất, tránh bị lạm dụng, gây bức xúc cho người dân", báo cáo nêu.

Ngoài ra, Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch; dự án nhà ở tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông, lâm, thủy, hải sản; khu dân cư nông thôn...

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, trong đó cân nhắc trường hợp làm công trình văn hóa, thể thao; nhà an dưỡng; nhà khách của lực lượng vũ trang. Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2013.

Ủy ban Kinh tế phân tích, công trình văn hóa, thể thao, nhà an dưỡng, nhà khách của lực lượng vũ trang có thể dùng phục vụ quốc phòng và dân dụng. Nếu thu hồi đất để xây dựng các công trình này, nhưng sau đó sử dụng vào mục đích dân dụng dễ dẫn đến thiếu minh bạch, gây phản ứng tiêu cực trong xã hội.

Về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo người dân có chỗ ở, thu nhập, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, Ủy ban Kinh tế đề nghị định lượng cụ thể, hướng dẫn chi tiết, đảm bảo khả thi.

Dự thảo đã bổ sung điều khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế tăng thêm với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng cần sửa đổi đồng bộ các luật quy định về thuế sử dụng đất.

Định giá đất là khâu khó nhất. Bất cập trong định giá đất là nguyên nhân dẫn tới tham nhũng, tiêu cực

Nhiều Đại biểu Quốc hội cho rằng, thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất. Tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) quan tâm đến quy định mở rộng hạn mức nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần tại Điều 181 của dự thảo. Qua thực tiễn cho thấy, chưa phát sinh vướng mắc gì trong việc thực hiện quy định này. Với tốc độ phát triển như hiện nay, việc nhìn nhận nâng hạn mức là phù hợp. Và để tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, đại biểu Huỳnh Thanh Phương đề nghị cần tiếp tục quy định về hạn mức.

anh-4-1668410534.png
 

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (Đoàn Tây Ninh).

Đề cập về tài chính về giá đất tại Chương 11, dự thảo Luật đã bỏ khu đất đai, khung giá đất của Chính phủ. Đại biểu cho rằng, đây là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay. Tuy nhiên, làm sao để xác định giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương cho rằng, việc xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà luật phải tính toán kỹ và cần quy định chặt chẽ công tác công khai thông tin, tuyên truyền về giá để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng ổn định về giá thị trường, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá ảo về đất, gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

Thảo luận liên quan tới quy định về bảng giá đất, đại biểu Đặng Bích Ngọc (Đoàn Hoà Bình) nêu rõ: Trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất. Tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể.

Do đó, đại biểu Ngọc đề nghị cần có tổ chức độc lập, chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm.

Về định giá đất, đại biểu Phan Thái Bình (Đoàn Quảng Nam) nêu quan điểm, xác định định giá đất tiếp cận với giá thị trường – đây là điều rất khó, cần phải quy định thể chế thật kỹ về tiêu chí, điều kiện, có căn cứ pháp lý, căn cứ thực tiễn, cơ sở để tham khảo từ Hội đồng định giá để đảm bảo định giá sát với giá thị trường.

Đối với áp giá đền bù, đại biểu đánh giá cao cách tiếp cận đó là khi đền bù nhà cửa trên đất, đền bù theo đơn giá xây dựng mới. Đây là một cách tiếp cận rất tiến bộ và cần phát huy và quy định chặt chẽ trong luật nội dung này.

anh-5-1668410534.jpg
 

Đại biểu Phan Thái Bình (Đoàn Quảng Nam).

Đại biểu Phan Thái Bình cũng nhắc tới vấn đề thể chế hóa chủ trương Nghị quyết 18 của Trung ương. Trong đó định hướng tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Đại biểu cho rằng, cần phải nhận thức rõ vấn đề tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân giới hạn ở mức độ nào, thỏa thuận về những vấn đề gì, có đề cập đến vấn đề thỏa thuận về chuyển nhượng quyền sử dụng. Đại biểu đề nghị cân nhắc rất kỹ để thể chế hóa chủ trương này, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần tiếp tục đánh giá tác động kỹ hơn, lấy ý kiến rộng rãi đối tượng chịu tác động.

Đại biểu Phan Thái Bình cho rằng, thể chế, quan điểm của Trung ương phải trên tinh thần tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong việc quyết định quyền sử dụng đất (giao cho doanh nghiệp hay góp vốn, định giá). Tuy nhiên, về giá phải thống nhất một mức giá theo quy định của giá nhà nước, để đảm bảo sự công bằng, minh bạch. Đồng thời cần quan tâm đến cơ chế và kiểm soát thỏa thuận này như thế nào.

Trước đó, trong báo cáo thẩm tra ngày 26/10, Ủy ban Kinh tế cho rằng, về nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, cơ quan soạn thảo cần giải thích rõ hơn. Dự thảo đề xuất Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể. Nhưng Ủy ban Kinh tế cho rằng cần nêu cụ thể trong luật các phương pháp xác định giá đất.

Tính khả thi khi địa phương xây dựng bảng giá đất hàng năm cũng được Ủy ban Kinh tế đề cập. Địa phương xây dựng có ưu điểm là cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, nhưng khả năng có triển khai được không, bởi việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt... cần thời gian. Việc này có thể gây lúng túng trong áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương, bởi không xây dựng kịp. Vì vậy, có ý kiến đề nghị không nên xây dựng bảng giá đất hàng năm mà điều chỉnh khi biến động từ 20%.

Hà Trang – Lê Phúc ( T/h)
Bạn đang đọc bài viết "Đại biểu Quốc hội nêu nhiều ý kiến xác đáng về các qui định thu hồi đất và định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi" tại chuyên mục Diễn đàn - Luật gia. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin