(Pháp lý) - Nói về thực thi pháp luật và những bất cập về quy hoạch, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: “Việc xây dựng và phê duyệt quy hoạch rất chặt chẽ nhưng quy định về việc điều chỉnh quy hoạch lại rất sơ sài. Phần điều chỉnh quy hoạch trong Luật Quy hoạch chỉ có một điều: cấp nào phê duyệt thì thì cấp đó điều chỉnh. Tuy nhiên, luật lại không nói quy trình điều chỉnh phải tuân thủ như quy trình xây dựng quy hoạch. Thế cho nên một ông Phó Chủ tịch Thành phố chỉ cần phê vào góc đơn, góc công văn hay ra một quyết định đơn lẻ là thay đổi hết. Cái đó rất tùy tiện, rất nguy hiểm”.
Bất cập này của pháp luật có lẽ phần nào ảnh hưởng đến chất lượng quy hoạch hiện nay và đã bị không ít chủ đầu tư lợi dụng.
Bài viết sau đây sẽ phân tích thực trạng này và đăng tải ý kiến của các chuyên gia pháp luật hiến kế lập lại trật tự pháp luật về quy hoạch và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điểm mặt những dự án bất động sản làm “méo mó” đô thị
Cách đây hơn 20 năm, tại Linh Đàm, một khu đô thị mới được quy hoạch và xây dựng lên với quy mô diện tích hơn 200 ha do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm Chủ đầu tư. Đây là một trong những khu đô thị mới đầu tiên của Hà Nội được quy hoạch bài bản với tham vọng trở thành “kiểu mẫu” cho sự ra đời của các khu đô thị về sau bao gồm các tòa nhà chung cư dưới 20 tầng, xen giữa là vườn hoa, thảm cỏ, đường nội bộ rợp bóng cây. Hơn 20 năm hiện thực hóa ước mơ, Linh Đàm ngày nay thay vì trở thành khu đô thị “kiểu mẫu hoàn hảo”, lại trở thành “kiểu mẫu cho sự phá vỡ quy hoạch”. Các khu đất trung tâm bán đảo – nơi dự kiến xây dựng văn phòng - đã bị chuyển đổi thành đất ở. Trong đó, tổ hợp VP6 Linh Đàm trước kia vốn là một tổ hợp văn phòng cao 25 tầng. Thế nhưng, sau khi sang tên đổi chủ, tòa VP6 được chuyển đổi sang chức năng chung cư, chiều cao cũng được nâng lên đến 41 tầng.
Lô đất 5 ha khu trung tâm dịch vụ tổng hợp đã nhường chỗ cho tổ hợp 12 tòa chung cư HH. Và với việc phát triển nhà ở giá rẻ, diện tích nhỏ, xây cao tầng, khiến mật độ cư dân tại Khu đô thị Linh Đàm tăng mạnh. Chỉ tính riêng các dự án nhà giá rẻ của Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên, Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm đón nhận thêm vài chục nghìn cư dân mới.
Quy mô dân số tăng vọt khiến hạ tầng giao thông tại Khu đô thị Linh Đàm trở nên quá tải. Tình trạng tắc đường tại cửa ngõ Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm giờ trở thành chuyện thường ngày, chứ không còn là chuyện hy hữu như trước kia nữa. Cái tên đô thị kiểu mẫu giờ đã trở thành hoài niệm của cư dân nơi đây.
Không chỉ Linh Đàm mà trên con phố nhỏ Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân) xuất hiện Dự án tổ hợp chung cư Hapulico gồm 5 - 6 tòa nhà khiến cư dân sống xung quanh khu vực này rất bức xúc. Không bức xúc sao được, khi con phố Nguyễn Huy Tưởng chỉ rộng 4 - 5 m, mật độ cư dân của khu vực này lại rất đông, gần nhiều trường đại học, nên tắc đường xảy ra như cơm bữa, nay bỗng nhiên lại xuất hiện cả tổ hợp chung cư, văn phòng 5 - 6 tòa tháp, thu hút vài nghìn người, cùng với hàng nghìn phương tiện giao thông tập trung thường xuyên. Nhưng đâu phải có chỉ có vậy, sau khi Tổ hợp chung cư Hapulico hoàn thành, trên trục đường này tiếp tục mọc thêm hàng loạt chung cư mới như tòa Hei Tower, Chung cư Mỹ Sơn…
Không chỉ có vậy, một khu đô thị khác là Dự án Kim Văn - Kim Lũ của Vinaconex 2 cũng bất ngờ được tái khởi động vào năm 2014 và tất nhiên là có những thay đổi lớn về quy hoạch. Trước kia, dự án này được phê duyệt quy hoạch với số dân chưa đến 5.000 người, gồm các khu nhà thấp tầng, cao tầng và cả tòa nhà văn phòng, nhưng nay chủ đầu tư điều chỉnh lại chức năng nhiều tòa nhà, đồng thời điều chỉnh cả quy mô dân số dự án.
Việc chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch dự án sau một thời gian là câu chuyện khá phổ biến tại Hà Nội, nhưng trường hợp điều chỉnh của Dự án Kim Văn - Kim Lũ thực sự khiến nhiều người… choáng váng!
Nếu như trước kia, dự án được quy hoạch cho khoảng 4.800 người ở, thì sau điều chỉnh, quy mô dân số đã tăng lên 10.550 người. Việc tăng quy mô dân số khiến hàng loạt chỉ tiêu sử dụng đất, như đất ở, đất trường học, đất đỗ xe, cây xanh… tính trên đầu người giảm mạnh. Điều đó có thể khiến đời sống cư dân tại khu đô thị này gặp nhiều khó khăn sau khi dự án hoàn thiện.
Một thực trạng nữa trong quy hoạch và kinh doanh bất động sản hiện nay ở các thành phố lớn đó là đất “hở ra” là mọc nhà cao tầng. Có thể thấy điều này rất rõ tại khu Trung Hòa – Nhân Chính, các tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, Vũ Trọng Phụng…
Còn đối với các quận nội đô, dù được nhiều chuyên gia cảnh báo song năm 2016, thành phố Hà Nội vẫn cho áp quy hoạch mới, trong đó cho phép xây dựng một số công trình cao tới 39 tầng. Việc thực hiện di dời nhà máy để giải tỏa áp lực hạ tầng là một chủ trương đúng đắn, song hiện tại cứ nhà máy nào dời khỏi nội đô, chung cư, cao ốc lại “cắm” ngay xuống tắp lự. Ví dụ dời nhà máy bánh kẹo Tràng An thì có ngay Tràng An Complex, dời nhà máy Dệt Minh Khai có ngay Impreia Sky Garden, dời nhà máy Dệt Mùa Đông có ngay Goldseasons 47 Nguyễn Tuân… Tình trạng này vô hình chung còn tạo ra áp lực lớn hơn cả các nhà máy.
Và một điển hình khác là việc cấp phép nhà ở cao tầng dọc 2 bên đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm. Theo quy hoạch được duyệt, chỉ trên một tuyến đường dài khoảng 2,1 km có tới 40 dự án chung cư, nhà cao từ 25-35 tầng được cấp phép xây dựng trong thời gian qua. 2 bên tuyến đường này có thể điểm tên hàng loạt tòa cao ốc đã và đang hoàn thành như Tòa tháp The Light Tower, Chung cư Bắc Hà, Tây Hà, Chung cư C14...
Trong 1-2 năm tới, nhiều tòa nhà cao tầng được xây dựng dọc tuyến phố này có dân số bằng cả một phường như dự án Usilk City 13 tòa chung cư cao 25-50 tầng với 2.700 căn hộ, chung cư Hanoi Landmark 51 tầng, Tổ hợp chung cư Roman Plaza 800 căn hộ, Ecolife Capital 760 căn...
Theo đánh giá của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc quản lý quy hoạch hiện nay rất đểnh đoảng, bất chấp thực tế, bất chấp cả những yêu cầu đặt ra để vi phạm, để “chiều” chủ đầu tư. “Hiện nay cứ chỗ nào chất lên được là chúng ta chất lên. Có thể trước đây quy hoạch cho 20 tầng, nhà đầu tư thấy không lãi lắm xin lên 30 tầng, sau một hồi chạy cũng được 30 tầng, sau môt hồi lại chạy tiếp lên 40 tầng, thế thì đấy là cách điều chỉnh quy hoạch một cách vô lối, chúng ta không thể tiếp tục cách điều chỉnh này được”, ông Võ nói.
Kẽ hở giúp chính quyền và DN kinh doanh bất động sản lách luật
Năm 2011, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo quy hoạch chung, một Hà Nội mở rộng về mọi mặt được mong chờ và hy vọng sẽ mang đến một diện mạo hoàn toàn mới cho Hà Nội. Sau quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết cũng đã từng bước được triển khai.
Tuy nhiên, chứng kiến thực tế hiện nay, ai cũng phải lắc đầu ngao ngán, nhiều chuyên gia cho rằng, chính việc quy hoạch liên tục được điều chỉnh dẫn tới hệ lụy như hiện nay và đây chính là kẽ hở chính dẫn tới các đô thị bị “vỡ trận” quy hoạch.
Bình luận về điều này, Luật gia Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh), Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam) cho rằng: Phương án quy hoạch là hết sức quan trọng, có vai trò quyết định đến chất lượng hạ tầng đô thị và nhiều vấn đề khác nữa, “sai một li là đi một dặm”. Tại sao ở các nước trên thế giới, hạ tầng công trình đô thị của họ được xây dựng cách đây hàng trăm năm nhưng vẫn đảm bảo được các yêu cầu về tự nhiên, kĩ thuật…cho đến thời điểm hiện tại, vẫn phục vụ tốt cho cuộc sống của người dân, và nếu có trục trặc thì cũng chỉ là một vài vấn đề nhỏ có thể khắc phục. Điểm khác biệt ở đây chính là “tầm nhìn xa rộng” , “sự đầu tư” “tính khả thi” và “vì lợi ích cộng đồng” trong công tác quy hoạch.
Còn theo nhận xét của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, việc xây dựng và phê duyệt quy hoạch rất chặt chẽ nhưng việc điều chỉnh lại rất sơ sài. Phần điều chỉnh quy hoạch trong Luật Quy hoạch chỉ có một điều: cấp nào phê duyệt thì cấp đó điều chỉnh. Tuy nhiên, luật lại không nói quy trình điều chỉnh phải tuân thủ như quy trình xây dựng quy hoạch. “Thế cho nên một ông Phó Chủ tịch Thành phố chỉ cần phê vào góc đơn, góc công văn hay ra một quyết định đơn lẻ là thay đổi hết. Cái đó rất tùy tiện, rất nguy hiểm”, ông Nam nhấn mạnh.
TS. Nguyễn An, Giám đốc Hãng Luật Cộng đồng cho rằng, việc dễ dàng điều chỉnh quy hoạch, trong khi hệ thống hạ tầng không đủ đáp ứng đã đẩy nhiều Khu đô thị rơi vào tình trạng quá tải, tắc nghẽn. Bên cạnh đó, tình trạng buông lỏng quản lý của các cấp chính quyền và cơ quan chức năng trong việc giám sát, quản lý yếu kém nên tình trạng vi phạm trật tự xây dựng tràn lan đã đẩy các khu đô thị vào cảnh “vỡ trận” như hiện nay.
Sửa Luật Quy hoạch để chặn trục lợi từ hoạt động quy hoạch
Hiện nay, vấn đề “vỡ trận” quy hoạch ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã hiện rõ. Nếu chúng ta không có giải pháp thì việc “vỡ trận” sẽ ngày càng trầm trọng hơn. Các chuyên gia cho rằng, điều đầu tiên cần khẩn trương sửa đổi, bổ sung Luật Quy hoạch hiện nay.
TS. Nguyễn An cho rằng, Luật Quy hoạch cần sửa đổi theo hướng:
Thứ nhất, Luật Quy hoạch cần làm rõ sự tác động và mối quan hệ giữa Luật Quy hoạch với Luật Đô thị, Luật Xây dựng… và các luật khác có liên quan. Để từ đó tránh chồng chéo để đảm bảo tính thực thi của Luật.
Thứ hai, Luật cần bổ sung thêm các quy định về những hành vi liên quan đến chất lượng để từ đó xử lý nghiêm những quy hoạch sai, kém chất lượng,… Trên thực tế, theo tôi có biểu hiện trục lợi trong hoạt động quy hoạch diễn ra suốt thời gian vừa qua, gây nhiều tác động xấu đến đời sống xã hội.
Thứ ba, cần quy định cụ thể về vấn đề phân cấp và thẩm quyền phê duyệt, nhiệm vụ - quyền hạn của cơ quan tổ chức. Công tác quy hoạch phải bảo đảm yêu cầu công khai, minh bạch, phát huy lợi thế, tiềm năng của từng vùng, từng địa phương.
Thứ tư, cần xác định tầm nhìn phát triển quy hoạch tương lai tương ứng với dân số và các lĩnh vực ngành nghề hiện tại của dân cư khu vực đó cho đồng đều về mô hình đô thị cũng như các điều kiện dự phòng phát triển bổ sung.
Cuối cùng, cần phải thêm các quy định về khâu kiểm định hậu quy hoạch. Để tránh việc quy hoạch trên giấy thì rất hay còn khi thực hiện thì lại không như vậy.
Còn Luật gia Nguyễn Văn Hậu thì đề xuất: Riêng đối với lĩnh vực quy hoạch đô thị, cần thiết phải xây dựng những quy định pháp luật hướng tới đảm bảo được những vấn đề sau: Thứ nhất, phải có một quy hoạch đô thị tương đối hoàn chỉnh, một quy hoạch vừa thể hiện tầm nhìn xa rộng lại vừa phải mang tính khả thi cao, vừa bao gồm cả những đề án ngắn hạn lẫn những đề án dài hạn lại vừa phải hạn chế đến mức thấp nhất khả năng “quy hoạch treo” cũng như chỉnh sửa quy hoạch nhiều lần.
Thứ hai, hệ thống quản lý nhà nước về xây dựng đô thị nói chung và quy hoạch đô thị nói riêng cần phải hoạt động công khai, minh bạch, công tâm, được phân cấp quản lý cụ thể. Thứ ba, công tác quy hoạch đô thị trước hết là công việc của những người chuyên môn vững vàng, có kinh nghiệm thực tiễn, tầm nhìn xa rộng, tư duy học hỏi…Thứ tư, quy hoạch, xây dựng đô thị phải đi đôi với việc giữ gìn, bảo vệ hạ tầng đô thị bền vững.
Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần phải xây dựng một hệ thống quản lý phân cấp khoa học với đội ngũ những con người có năng lực chuyên môn, có tâm và trong sạch. Vì chỉ khi nào việc quản lý quy hoạch được thực hiện một cách minh bạch, công khai, khoa học vì lợi ích chung thì chúng ta mới có thể hy vọng tương lai của công tác quy hoạch.
Ngoài ra, cũng theo Luật gia Nguyễn Văn Hậu, hiện trạng tổng thể của các đô thị Việt Nam hiện nay đang là hậu quả của việc quy hoạch yếu kém, lộn xộn, thiếu khoa học trong giai đoạn trước và cả những năm trở lại đây…gây ra nhiều tác động tiêu cực đến sự phát triển chung của đô thị, đến đời sống của nhân dân. Do đó, theo tôi, đây là giai đoạn mà chúng ta cần thiết phải tiến hành “chữa”, “khắc phục” những sai lầm trong quy hoạch trước đó. Thay vì để cho các công trình thi nhau mọc lên ồ ạt, cơ quan chức năng cần có biện pháp để “chốt” lại hoạt động xây dựng, tiến hành rà soát lại toàn bộ các công trình xây dựng đã cấp phép, đang được xem xét cấp phép để kiểm tra thẩm định và đưa ra phương án xử lý nghiêm. Song song với đó, cần thiết cũng phải bắt tay vào việc xây dựng một phương án quy hoạch mới hoàn chỉnh đáp ứng đầy đủ những tiêu chí như đã phân tích trên để chuẩn bị cho việc kiến thiết những đô thị bền vững.
Cần đưa quy định về xây dựng sai phép, vượt tầng vào Bộ luật Hình sự?
Liên quan đến hoạt động chấp hành pháp luật về quy hoạch, kinh doanh bất động sản hiện nay, trao đổi với Phóng viên Pháp lý, TS. Nguyễn An cho rằng, đã đến lúc các nhà làm luật cần đưa quy định về xây dựng sai phép, vượt tầng vào Bộ luật Hình sự. “Theo tôi đã đến lúc cần đưa quy định về xây dựng sai phép, vượt tầng vào bộ luật hình sự nhằm làm căn cứ để xử lý nghiêm các chủ đầu tư. Việc xử lý hình sự sẽ có tính răn đe hơn việc chỉ xử lý hành chính. Bởi theo dự thảo Bộ luật Hình sự mới nhất thì pháp nhân cũng là chủ thể để xử lý hình sự nếu có sai phạm. Việc đưa pháp nhân làm chủ thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự chính là mở rộng phạm vi xử lý sai phạm. Chủ đầu tư của các dự án xây dựng này cũng là pháp nhân nên việc đưa quy định này vào Bộ luật Hình sự để xử lý nghiêm các chủ đầu tư là hợp lý”, TS. Nguyễn An nói.
Cũng theo ông An, việc các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản dễ dàng xây dựng sai phép, vượt tầng, vượt quy hoạch...là bởi hình thức xử lý còn quá nhẹ, không đủ răn đe. Không những vậy, nhiều công trình khi xây dựng sai phép, vượt tầng lại được các cơ quan quản lý nhà nước xử phạt cho tồn tại. Điều này vô tình tạo tiền lệ "nhờn luật".
Theo lý giải của ông An, nguyên nhân dẫn đến sự “nhờn luật” của các chủ đầu tư dự án bất động sản chính là “nhờ bùa hộ mệnh” Thông tư số 02/2014/TT-BXD hướng dẫn một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Nếu áp dụng theo cách này thì ngày càng có nhiều các công trình sai phạm kiểu này mọc lên. Làm sai thì cũng chỉ bị xử phạt, mà mức xử phạt so với lợi ích có được từ sai phạm đó là không đáng kể. Quy định xử phạt như vậy không những không có tính răn đe đẩy lùi sai phạm mà nó còn “cổ vũ” thêm cho việc sai phạm. Để giải quyết việc này, ngoài việc xử phạt hành chính với mức phạt tiền cần yêu cầu tháo dỡ phần sai phạm. Có thể ban đầu sẽ gây lãng phí, nhưng việc không mạnh tay sẽ kéo theo các công trình khác ăn theo sai phạm. Chính vì thế, nếu đưa quy định xây dựng sai phép, vượt tầng vào điều chỉnh trong Bộ luật Hình sự sẽ khiến các chủ đầu tư bất động sản có hành vi vi phạm “chùn tay” mà không dám làm liều.
Lạc Sơn
