(Pháp lý) - Thị trường bất động sản (BĐS) ở các khu vực có kinh tế phát triển và ở 2 thành phố lớn của cả nước, gần đây là 3 đặc khu kinh tế tương lai đã và đang lên cơn sốt bởi sự nhập cuộc đông đảo của lực lượng “cò đất” và các nhà đầu tư thứ cấp… Đáng quan ngại là tham gia trong “đội quân” đó còn có các nhà đầu tư không có năng lực và có cả người nước ngoài “gom đất” không rõ mục đích. Hàng trăm ngàn m2 đất nằm ở các vị trí đắc địa đã được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… được các đối tượng lách luật hợp thức hóa dưới nhiều hình thức khác nhau. Bài viết sau đây của PV Pháp lý sẽ cung cấp cho bạn đọc một góc nhìn về pháp lý đối với thực trạng đó
Người nước ngoài: “Sở hữu đất” thông qua người Việt
Đến thời điểm này, Luật Đất đai chưa có điều khoản nào quy định người Việt Nam định cư nước ngoài, đặc biệt là người nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà trực tiếp ở Việt Nam, ngoài quyền được Nhà nước cho thuê đất và giao đất để thực hiện dự án đầu tư. Thế nhưng trên thực tế, hàng trăm ngàn m2 đất vàng nằm ven biển thuộc các tỉnh Quảng Nam, TP. Đà Nẵng, Khánh Hòa… đã được người nước ngoài mà chủ yếu là người Trung Quốc trực tiếp quản lý và sử dụng, núp dưới danh nghĩa tài sản của doanh nghiệp (DN).
Điều đáng nói là kết quả vào cuộc của cơ quan có chức năng cho thấy, quá trình xúc tiến thủ tục từ giao dịch đến việc sở hữu hợp pháp quyền sử dụng nhà và đất của người Trung Quốc hoàn toàn đúng quy trình, quy hoạch và quy định của pháp luật Việt Nam nên không thể cấm được. Trước hết, Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với hộ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Đối với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, Luật cũng cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh… Một chuyên gia luật nêu nhận xét, trong trường hợp này quy định về quyền được góp vốn bằng quyền sử dụng đất là kẽ hở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài hướng tới để lách luật.
Cùng với khoảng trống của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014 (Điều 46) và Nghị định 118/CP (Điều 26) cũng cho phép: Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế trong nước không phải thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Cùng với đó, Nghị định 139/2007/NĐ-CP cũng quy định là trường hợp DN dự định thành lập có sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không quá 49% vốn điều lệ thì việc thành lập DN thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Nghị định 88/2006/NĐ-CP của Chính phủ (có nghĩa là giống như đối với dự án đầu tư trong nước). Hiểu theo các quy định này, mặc dù luật pháp Việt Nam có quy định người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam phải có dự án được duyệt và được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới được phép hoạt động. Thế nhưng nếu Công ty nước ngoài được hình thành bằng cách góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của các Công ty trong nước và trở thành chủ sở hữu các dự án sử dụng đất thì không phải qua thẩm định của các cơ quan hữu quan và không phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư?
Theo đó, thời gian qua có thực trạng người nước ngoài, đã bỏ tiền ra thuê người Việt Nam săn lùng thu gom nhận chuyển nhượng QSDĐ. Sau đó, họ kết hợp với người Việt xúc tiến thành lập Công ty CP hoặc Công ty TNHH đứng tên người Việt để kinh doanh nhà hàng, khách sạn, trong đó người Việt được góp vốn bằng chính các lô đất thuộc quyền sử dụng của mình. Sau một thời gian hoạt động, người Việt Nam không thể chịu đựng nổi sức ép sẽ tự nguyện làm thủ tục chuyển nhượng cổ phần hoặc vốn góp bằng quyền sử dụng đất cho người nước ngoài. Khi đó quy trình sở hữu nhà và đất của người nước ngoài hoàn thành dưới vỏ bọc tài sản của DN mà không vi phạm pháp luật. Hay nói cách khác, về danh nghĩa thì trong trường hợp này, người nước ngoài sở hữu Công ty chứ không phải sở hữu đất, nhưng trong tài sản của Công ty có quyền sử dụng đất đó.
Quy trình nói trên đã và đang được người Trung Quốc khai thác triệt để tại TP. Đà Nẵng. Có thể liệt kê hàng loạt: Công ty V.N.Holiday (sở hữu 24 lô đất) có vốn điều lệ 40 tỷ đồng trong đó ông/bà Li Jinan có quốc tịch Trung Quốc góp 19,2 tỷ đồng – tương đương 48%, còn lại 3 cổ đông Việt Nam chiếm 52%; Công ty Diệp Phúc Lợi (17 lô) có vốn điều lệ 199,93 tỷ đồng trong đó Công ty Harvest View Inc Limeted (Trung Quốc) góp hơn 84 tỷ đồng chiếm 42,35%, còn lại là 2 cổ đông Việt Nam; hay Công ty Nguyên Thịnh Vượng (10 lô) có vốn điều lệ là 20 tỷ đồng trong đó Công ty Hong Kong Hankey Enterpris Es Limited góp 9,8 tỷ đồng chiếm 49%, còn lại là hai cổ đông Việt Nam… Trước mắt là người Việt nắm cổ phần chi phối, còn theo lộ trình sẽ là người Trung Quốc.
Người Việt gom đất: Núp bóng các dự án dân sinh
Bên cạnh lực lượng “cò đất” thổi giá, các nhà đầu tư thứ cấp săn lùng thu mua đất nền đầu cơ, có thể nói thời gian qua giá đất ở các khu kinh tế phát triển, các đặc khu kinh tế hình thành trong tương lại bị sốt ảo còn có vai trò tham gia của các nhà đầu tư “tay không bắt giặc”. Hay nói cách khác trong số hàng trăm ngàn m2 đất vàng của người dân đang sở hữu và đất công ích đã rơi vào một số nhà đầu tư Việt không có năng lực thực lực. Họ đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để biến không thành có. Đầu tiên là săn các khu đất vàng. Bước tiếp theo là thành lập doanh nghiệp. Thủ tục để thành lập Công ty TNHH hay Công ty CP có chức năng về kinh doanh bất động sản (mua bán, cho thuê bất động sản, căn hộ, mặt bằng) theo Luật DN hiện nay là quá đơn giản. Từ 01/7/2015, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã có sự điều chỉnh vốn pháp định đăng ký bắt buộc từ 6 tỷ lên không dưới 20 tỷ đồng. Đây được xem là trở ngại lớn nhất khi các chủ thể quyết định thành lập DN kinh doanh BĐS, thế nhưng Nghị định 76/2015 của Chính phủ ra đời với quy định không yêu cầu việc chứng minh vốn pháp định bằng văn bản xác nhận tài khoản của Ngân hàng khi thành lập, thì rào cản đó không còn nữa (trước đó Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 khi thành lập Công ty kinh doanh bất động sản, các cổ đổng phải có giấy xác nhận của Ngân hàng rằng tất cả các cổ đông đang có một số tiền tại ngân hàng là 6 tỷ đồng). Vì vậy trên thực tế nhiều doanh nghiệp đăng ký kinh doanh BĐS được thành lập mới, họ không cần chứng minh đủ 20 tỷ vốn pháp định nhưng vẫn hoạt động bình thường.
Bước tiếp theo sau khi hoàn thành thủ tục thành lập doanh nghiệp, xin giao đất hoặc thuê đất là thiết lập nguồn vốn để hoạt động. Cẩm nang nằm ở Điều 147 Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015 quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Trở ngại tiếp theo là tìm nguồn vốn để xây dựng hoàn thành trước phần móng nhà ở, đảm bảo một trong những điều kiện bắt buộc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để được vay vốn - theo quy định tại Thông tư số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (đối với dự án xây dựng nhà ở); hoặc cần có vốn để xây dựng hoàn thành kết cấu hạ tầng trước khi được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – theo quy định Luật Kinh doanh BĐS 2014 (đối với dự án phân lô, bán nền).
Giải pháp tháo gỡ về vốn trong các trường hợp này, được các nhà đầu tư chọn lựa và hướng tới, đó là rao bán căn hộ và rao bán đất nền khi các dự án mới bắt đầu triển khai, thậm chí đang còn nằm trên giấy, thông qua thỏa thuận dân sự bằng các hình thức: “Hợp đồng góp vốn”, “Hợp đồng hợp tác đầu tư”… Phương thức này vừa huy động được tiền của khách hàng vừa nắm chắc đầu ra. Theo các chuyên gia luật, “Hợp đồng góp vốn”, “Hợp tác đầu tư” là những biến tướng lách luật, khách hàng đồng ý góp tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ xây dựng hạ tầng, hoặc trả một lần nhận nền đất. Hệ quả của sự hợp tác giữa người mua đất nền và căn hộ chung cư bao giờ phần thiệt cũng thuộc về người mua vì chủ đầu tư dự án luôn nắm đằng cán. Vụ gần 600 hộ dân chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) đã phải “kêu cứu” khắp nơi để tránh bị... đuổi khỏi nhà mình khi chủ đầu tư đem căn hộ của mình đi thế chấp ngân hàng, xảy ra ra năm 2016 là một minh chứng sinh động.
Có thể nói sức hấp dẫn về kinh doanh BĐS là không thể phủ nhận. Bằng chứng là trong năm 2017 có 5.065 DN kinh doanh bất động sản thành lập mới với tổng số vốn trên 388.000 tỷ đồng. Trung bình một ngày có 14 doanh nghiệp bất động sản ra đời. Số vốn đăng ký trung bình của doanh nghiệp địa ốc là 77 tỷ đồng mỗi doanh nghiệp. Theo báo cáo mới nhất Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) về tình hình đăng ký doanh nghiệp trong Quý 1 đầu năm 2018, kinh doanh bất động sản và xây dựng tiếp tục là ngành có tốc độ gia tăng doanh nghiệp nhanh nhất và có số vốn lớn nhất trong tất cả các lĩnh vực, với 120.000 tỉ đồng vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới thành lập đổ vào hai lĩnh vực này.
Giải pháp nào để ngăn chặn (?)
Pháp luật về đất đai, đầu tư Việt Nam có thể đang có lỗ hổng, nhưng không có nghĩa là không kiểm soát được hành vi của những người nước ngoài có ý đồ thu gom đất để phục vụ cho động cơ khác. Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoặc của tổ chức, cá nhân”. Hiểu theo điều luật này, chính quyền địa phương và các cơ quan có chức năng cần nâng cao cảnh giác và kiên quyết xử lý nghiêm khi các nhà đầu tư nước ngoài có hành vi đi lệch “đường ray”, nhất là đặt chân vào các khu vực đất nhạy cảm liên quan đến an ninh, quốc phòng.
Được biết hiện nay Bộ TN&MT đang tổng hợp ý kiến góp ý và dự kiến sẽ trình Quốc hội trong năm 2018 sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 183 Luật Đất đai hiện hành quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam. Cụ thể tại điểm a, khoản 4 quy định: “Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối… thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định” dự kiến sửa đổi thành “trường hợp sau khi nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp, nhà đầu tư nước ngoài sở hữu chi phối doanh nghiệp...”. Bình luận về nội dung điều luật dự kiến sửa đổi, một chuyên gia luật cho rằng, sẽ vừa khai thác được nguồn lực đầu tư trực tiếp của các nhà đầu tư nước ngoài, vừa chặn đứng được tình trạng các nhà đầu tư trong nước bị ép “bán thóc non” khi hợp tác kinh doanh với người nước ngoài.
Trước thực trạng nhiều nhà đầu tư Việt không có năng lực tham gia vào phân khúc đất nền và xây dựng nhà ở góp phần làm cho thị trường BĐS thời gian qua có nhiều biến động tiêu cực, các chuyên gia cho rằng cần phải tăng cường công tác hậu kiểm tra, giám sát các điều kiện sau khi thành lập doanh nghiệp đi vào hoạt động, nhất là hậu kiểm việc đăng ký vốn pháp định. Làm tốt vấn đề này, chắc chắn sẽ “ngăn dòng” được các doanh nghiệp yếu kém tham gia vào sân chơi BĐS, gây nên hệ lụy xấu trong xã hội bởi những dự án có hạ tầng kỹ thuật dở dang, nham nhở, để kéo dài… do thiếu vốn. Luật Nhà ở 2014 đã cho phép cả người dân và doanh nghiệp đều có thể tham gia vào đầu tư hạ tầng và phân lô theo quy hoạch để kinh doanh. Nhưng chúng ta cần những nhà đầu tư thực sự có năng lực, tạo ra những sản phẩm có sức cạnh tranh cao, đảm bảo đô thị phát triển bền vững.
Kết thúc bài viết, xin nêu một giải pháp mà tác giả cho rằng rất có lý trong thực tế hiện nay – đó là đề xuất của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, minh bạch hóa thông tin thị trường là giải pháp để điều tiết phân khúc đất nền và phân khúc chung cư đi vào sự ổn định trở lại.
MINH TRUNG
