Ảnh minh hoạ
Luật Đất đai 2024 và những qui định cụ thể về điều kiện tách một thửa đất và chuyển nhượng đất ở
Luật Đất đai năm 2024 không có thuật ngữ đất “nền” (lô), mà chỉ có quy định thửa đất, diện tích đất. Muốn chuyển nhượng hoặc tách một thửa đất ra nhiều thửa đất khác nhau để xây dựng nhà ở, người sử dụng đất (SDĐ) phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ, đồng thời tuân thủ nhiều quy định khác như: quy hoạch, đảm bảo diện tích tối thiểu, không có tranh chấp…
Đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình gắn liền với đất. Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn. Đất ở cũng như các loại đất khác thuộc nhóm phi nông nghiệp và đất nông nghiệp, muốn chuyển nhượng được thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.
Chẳng hạn như, phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Quyền SDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Trong thời hạn SDĐ, quyền SDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật…
“Tuy vậy, không phải đất ở khi đã đáp ứng tất cả các điều kiện trên thì cá nhân thực hiện được quyền chuyển nhượng của mình. Bởi vì, từ Điều 78 đến Điều 90, Chương VI, Luật Đất đai năm 2024 có các quy định: đất đang bị Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; vì vi phạm pháp luật đất đai, trưng dụng đất thì không được phép chuyển nhượng”
Quyền chuyển nhượng đất ở của cá nhân trong trường hợp đất đang bị thu hồi, trưng dụng chỉ thực hiện được khi Nhà nước bãi bỏ việc thu hồi, trưng dụng hoặc sau 12 tháng thông báo thu hồi đất nhưng không được thực thi, dẫn tới thông báo thu hồi đất hết hiệu lực theo khoản 5, Điều 85 Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, phải thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 và khoản 7, Điều 76 Luật Đất đai năm 2024.
Do nhu cầu cuộc sống, kinh tế, chỗ ở..., không ít người muốn tách một thửa đất ở của mình ra làm nhiều thửa đất nhỏ hơn để chuyển nhượng, tặng cho con, người thân để xây dựng nhà ở hoặc dùng vào mục đích khác. Đất ở, xây dựng làm nhà ở một khi được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho cá nhân thì cá nhân đó có đầy đủ quyền của người SDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 như: quyền chung của người SDĐ (Điều 26); quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ (Điều 27) và tách thửa, hợp thửa (Điều 220)...
Việc tách một thửa đất ở ra làm nhiều thửa nhỏ hơn của cá nhân phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024. Đây là quy định rất mới, được Luật Đất đai năm 2024 quy định ngay trong luật, không phải chờ các văn bản dưới luật hướng dẫn việc tách thửa, hợp thửa như Luật Đất đai năm 2013 (đang có hiệu lực).
Chẳng hạn, tại khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: thửa đất đã được cấp “sổ đỏ”. Thửa đất còn trong thời hạn SDĐ. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Khoản 1 Điều 220 qui định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
+ Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
+ Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Ngoài các nguyên tắc, điều kiện trên, khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 còn có quy định, việc tách thửa phải bảo đảm thêm các điều kiện như: Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề; Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa; Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
“Một khi thửa đất đảm bảo nguyên tắc, điều kiện theo khoản 1 và khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 thì cá nhân có quyền tách một thửa đất ở ra thành nhiều thửa đất ở nhỏ hơn và chuyển nhượng thửa đất sau khi tách cho người khác” .
Điều kiện để đất nền dự án đủ điều kiện được mua bán theo qui định tại Luật Kinh doanh BĐS mới
Luật Kinh doanh Bất động sản quy định 8 điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8. Điều 31 của luật này quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng 8 điều kiện.
Ảnh minh hoạ
Điều kiện 1: Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2024. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Điều kiện 2: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
Điều kiện 4: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
Điều kiện 6: Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Điều kiện 7: Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Điều kiện 8: Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
Ngoài ra, Điều 32 của Luật Kinh doanh Bất động sản còn yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
