Phát triển trung tâm Outlet tại Việt Nam: Khoảng trống pháp lý và khung chính sách tích hợp

Tóm tắt: Bài viết sử dụng phân tích văn bản pháp luật, so sánh chức năng và phân tích chính sách, với Thành phố Hồ Chí Minh là trường hợp minh họa. Kết quả nghiên cứu chỉ ra bốn vấn đề: thiếu tiêu chí nhận diện; thiếu cơ sở tích hợp vào quy hoạch hạ tầng thương mại; chưa có quy trình phối hợp liên ngành; và thiếu tiêu chí sàng lọc đầu tư minh bạch. Trên cơ sở kinh nghiệm của Hoa Kỳ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Ý và Trung Quốc, bài viết đề xuất Khung chính sách phát triển Trung tâm Outlet tích hợp (IOPF) gồm năm hợp phần: định danh pháp lý, quy hoạch không gian, đầu tư, liên kết thương mại - du lịch và điều phối liên ngành. Khung hướng tới thí điểm có điều kiện, không tạo ưu đãi riêng, đồng thời bảo đảm cạnh tranh, bảo vệ người tiêu dùng và hiệu quả sử dụng đất.

Từ khóa: Trung tâm Outlet; hạ tầng thương mại; chính sách thương mại; pháp luật thương mại; du lịch mua sắm; Thành phố Hồ Chí Minh.

DEVELOPING OUTLET CENTERS IN VIETNAM: LEGAL GAPS AND AN INTEGRATED POLICY FRAMEWORK

Abstract: Outlet Centers constitute a specialized retail format that may also function as shopping-tourism destinations and components of regional commercial infrastructure. Vietnam, however, has not legally defined this format, while existing rules on shopping centers, planning, investment, and land do not fully capture its regional catchment, land requirements, or brand-led operating model. This article combines legal-document analysis, functional comparison, and policy analysis, using Ho Chi Minh City as an illustrative case. It identifies four institutional gaps: the absence of recognition criteria; no clear basis for integrating Outlet Centers into commercial-infrastructure planning; insufficient inter-agency coordination; and investment proposals lacking transparent screening criteria. Drawing on selected experiences from the United States, Japan, South Korea, Italy, and China, the article proposes an Integrated Outlet Policy Framework (IOPF) with five components: legal recognition, spatial planning, investment governance, commerce-tourism linkage, and inter-agency coordination. The framework favors a conditional pilot rather than format-specific privileges and requires safeguards for competition, consumer protection, authentic price information, and efficient land use. The proposal offers a legally cautious route for testing the model in Ho Chi Minh City before considering broader replication in Vietnam.

Keywords: Outlet Center; commercial infrastructure; trade policy; commercial law; shopping tourism; Ho Chi Minh City.

Một trung tâm mua sắm outlet tại Denver (Mỹ)

        1. Bối cảnh nghiên cứu

Khác với quan niệm truyền thống xem outlet đơn thuần là kênh xử lý hàng tồn kho hoặc hàng giảm giá, các nghiên cứu quốc tế gần đây cho thấy Trung tâm Outlet hiện đại đã phát triển thành một hệ sinh thái thương mại chuyên biệt, tích hợp dịch vụ ẩm thực, giải trí và các hoạt động trải nghiệm nhằm kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng mức chi tiêu của khách hàng.[1] Chính sự chuyển dịch này đã đưa Trung tâm Outlet từ vị trí một kênh phân phối thứ cấp trở thành một loại hình hạ tầng thương mại hiện đại, đồng thời là một sản phẩm du lịch có giá trị gia tăng cao, điều mà nhiều nghiên cứu gọi là "du lịch mua sắm outlet", phân khúc được dự báo đạt quy mô khoảng 86,8 tỷ USD trên toàn cầu vào năm 2033.[2]

Quy mô thị trường bán lẻ Việt Nam tiếp tục mở rộng. Các báo cáo thị trường cũng ghi nhận sự hiện diện ngày càng rõ của các thương hiệu quốc tế và nhu cầu mặt bằng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong bối cảnh hạ tầng liên vùng được đầu tư, những điều kiện này tạo dư địa cho định dạng Outlet.[3] Tuy nhiên, thành phố chưa hình thành Trung tâm Outlet vận hành theo các đặc trưng quốc tế nêu trên. Thực trạng này đặt ra yêu cầu xác định liệu nguyên nhân nằm ở cấm đoán pháp lý, bất định trong áp dụng pháp luật hay thiếu cơ chế tích hợp chính sách.

Từ khoảng trống trên, bài viết trả lời hai câu hỏi: (i) pháp luật và cơ chế chính sách hiện hành tạo ra những bất định nào đối với việc hình thành Trung tâm Outlet; và (ii) một khung chính sách tích hợp cần gồm những hợp phần nào để có thể thí điểm mô hình này mà không tạo đặc quyền đầu tư. Đóng góp của nghiên cứu là chuyển trọng tâm từ việc cổ vũ một định dạng bán lẻ sang thiết kế thể chế cho hoạt động thí điểm có kiểm soát, lấy Thành phố Hồ Chí Minh làm trường hợp minh họa.

          2. Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết

         2.2. Các hướng nghiên cứu chủ yếu trên thế giới

Qua tổng hợp tài liệu, có thể phân loại các nghiên cứu về Trung tâm Outlet thành bốn nhóm chính.

(1) Nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng. Nhóm nghiên cứu này tập trung phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn Trung tâm Outlet của khách hàng như mức giảm giá, giá trị thương hiệu, trải nghiệm mua sắm, chất lượng dịch vụ và khoảng cách di chuyển. Nghiên cứu nền tảng của Ganesh và cộng sự[4], khảo sát 182 khách mua sắm tại một Outlet Mall ở vùng Đông Bắc Hoa Kỳ, đã nhận diện bốn nhóm động cơ mua sắm chính — giá trị/giá cả, hàng hóa, giải trí và tiết kiệm thời gian — từ đó phân loại người mua sắm Outlet thành ba nhóm: người mua sắm giải trí, người mua sắm vì lý do kinh tế nghiêm túc và người mua sắm tiết kiệm thời gian. Nghiên cứu tiếp nối của Reynolds và cộng sự[5] so sánh đặc điểm của người mua sắm tại trung tâm thương mại truyền thống với người mua sắm tại Outlet, cho thấy hai nhóm khách hàng có động cơ và hành vi khác biệt rõ rệt. Kết quả chung của nhóm nghiên cứu này cho thấy giá thấp không còn là yếu tố duy nhất; trải nghiệm tổng thể và uy tín thương hiệu ngày càng đóng vai trò quan trọng.

(2) Nghiên cứu về quản trị thương hiệu và chuỗi cung ứng. Các nghiên cứu trong lĩnh vực marketing xem Trung tâm Outlet là công cụ hỗ trợ chiến lược định vị thương hiệu.[6] Nhiều thương hiệu quốc tế phát triển dòng sản phẩm riêng cho outlet hoặc áp dụng cơ chế phân phối độc lập nhằm bảo vệ hình ảnh thương hiệu đồng thời tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh; nghiên cứu của Gildemeister và cộng sự[7] về các Trung tâm Outlet tại Đức cũng cho thấy việc ứng dụng marketing trải nghiệm đang trở thành công cụ quan trọng để duy trì sức hấp dẫn của outlet trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt với thương mại điện tử.

(3) Nghiên cứu về bất động sản thương mại. Nhóm nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố quyết định thành công của Trung tâm Outlet như vị trí, quy mô, khả năng kết nối giao thông, cơ cấu ngành hàng và mô hình quản lý.[8] Bằng chứng thực tiễn từ các dự án đã nêu cho thấy các nhà phát triển ngày càng ưu tiên vị trí liền kề hạ tầng giao thông liên vùng như một điều kiện tiên quyết cho hiệu quả vận hành. Kết quả nghiên cứu cho thấy Trung tâm Outlet có xu hướng đạt hiệu quả cao hơn khi được quy hoạch như một điểm đến độc lập thay vì chỉ là một bộ phận của trung tâm thương mại truyền thống.

(4) Nghiên cứu về chính sách và phát triển vùng. Đây là hướng nghiên cứu mới trong khoảng một thập niên gần đây, tập trung phân tích vai trò của Trung tâm Outlet trong chiến lược phát triển kinh tế địa phương, tái cấu trúc không gian thương mại và thúc đẩy du lịch mua sắm. Nghiên cứu của Chen[9] về quy hoạch và phát triển Trung tâm Outlet tại Bắc Kinh là một ví dụ tiêu biểu, chỉ ra rằng các yếu tố vĩ mô — quy định của chính quyền và hạ tầng giao thông — cùng đặc điểm pháp lý của từng dự án có ảnh hưởng quyết định đến hiệu quả phát triển, đồng thời cảnh báo về tình trạng phát triển thiếu kiểm soát quy hoạch. Tuy nhiên, số lượng nghiên cứu theo hướng này vẫn còn hạn chế và chủ yếu tập trung tại Hoa Kỳ, Nhật Bản, Hàn Quốc và gần đây là Trung Quốc.

        2.3. Khoảng trống nghiên cứu tại Việt Nam

So với xu hướng quốc tế, các nghiên cứu tại Việt Nam mới chỉ đề cập đến Trung tâm Outlet như một mô hình bán lẻ hoặc một sản phẩm bất động sản thương mại, chủ yếu thông qua các báo cáo thị trường mang tính thống kê của các đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế như Savills, Cushman & Wakefield[10] hay CBRE.  Các báo cáo này cung cấp dữ liệu hữu ích về nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê mặt bằng bán lẻ, nhưng chưa tiếp cận Trung tâm Outlet dưới góc độ một cấu phần của hạ tầng thương mại hiện đại và chưa phân tích mối liên hệ giữa loại hình này với quy hoạch đô thị, phát triển du lịch, đầu tư hạ tầng và hệ thống pháp luật.

Khoảng trống nghiên cứu thể hiện trên ba phương diện. Thứ nhất, khoảng trống về lý luận: chưa có nghiên cứu xây dựng một khung khái niệm thống nhất để xác định vị thế của Trung tâm Outlet trong hệ thống hạ tầng thương mại quốc gia, dẫn đến sự thiếu thống nhất trong nhận thức và trong hoạch định chính sách. Thứ hai, khoảng trống về pháp lý: các công trình hiện có chưa phân tích đầy đủ mối quan hệ giữa Trung tâm Outlet với Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai và các chính sách phát triển dịch vụ, trong khi nhu cầu thị trường thể hiện qua tốc độ tăng trưởng doanh thu bán lẻ và sự mở rộng liên tục của các thương hiệu quốc tế tại Thành phố Hồ Chí Minh.[11] Thứ ba, khoảng trống về chính sách: cho đến nay chưa có nghiên cứu đề xuất một khung chính sách tích hợp nhằm định hướng phát triển Trung tâm Outlet trong mối quan hệ với hạ tầng giao thông, đô thị, logistics và du lịch mua sắm.

         2.4. Khung lý thuyết của nghiên cứu

Trên cơ sở tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước, bài viết đề xuất một cách tiếp cận liên ngành, coi Trung tâm Outlet là kết quả của sự tương tác giữa bốn hệ thống:

• Hệ thống thị trường: nhu cầu tiêu dùng, sức mua và chiến lược phát triển thương hiệu.
• Hệ thống hạ tầng: giao thông, logistics, kết nối vùng và không gian đô thị.
• Hệ thống thể chế: quy hoạch, pháp luật, chính sách đầu tư và quản lý thương mại.
• Hệ thống điểm đến: du lịch, văn hóa, dịch vụ và trải nghiệm khách hàng.

Từ đó, nghiên cứu xây dựng Khung phát triển Outlet tích hợp, trong đó sự phát triển của Trung tâm Outlet không phụ thuộc vào một yếu tố đơn lẻ mà là kết quả của sự phối hợp đồng bộ giữa bốn hệ thống nêu trên. Khung phân tích này là cơ sở để đánh giá khoảng trống chính sách tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện trong các phần tiếp theo.

           3. Phương pháp nghiên cứu

           3.2. Phương pháp nghiên cứu

(1) Phân tích tài liệu (Document Analysis). Nghiên cứu tổng hợp và phân tích các công trình khoa học, báo cáo chuyên ngành, tài liệu của các tổ chức quốc tế và văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Trung tâm Outlet, phát triển hạ tầng thương mại, bất động sản thương mại và du lịch mua sắm bao gồm các nghiên cứu học thuật đã công bố trên các tạp chí quốc tế và các báo cáo thị trường của Savills, Cushman & Wakefield, CBRE. Việc phân tích tài liệu nhằm nhận diện xu hướng phát triển của Trung tâm Outlet trên thế giới, đồng thời xác định khoảng trống nghiên cứu và khoảng trống chính sách tại Việt Nam.

(2) So sánh chức năng. Nghiên cứu lựa chọn các trường hợp tại Hoa Kỳ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Ý và Trung Quốc để đối chiếu về vị trí, liên kết giao thông - du lịch, chủ thể vận hành và vai trò điều phối công.[12] Đây không phải là so sánh toàn diện hệ thống pháp luật của năm quốc gia; các trường hợp chỉ được dùng để nhận diện chức năng chính sách có thể tham khảo, sau đó kiểm tra mức độ tương thích với pháp luật và điều kiện quản trị của Việt Nam.

• Định danh pháp lý của Trung tâm Outlet;
• Chính sách quy hoạch và sử dụng đất;
• Chính sách thu hút đầu tư;
• Mối liên kết với giao thông và du lịch;
• Cơ chế quản lý và vận hành.

Qua đó, nghiên cứu xác định những yếu tố có thể tham khảo và điều chỉnh phù hợp với điều kiện phát triển của Việt Nam.

(3) Phân tích chính sách (Policy Analysis). Phương pháp phân tích chính sách được sử dụng nhằm đánh giá mức độ phù hợp của hệ thống pháp luật hiện hành đối với việc phát triển Trung tâm Outlet. Các văn bản được xem xét bao gồm pháp luật về thương mại, đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và phát triển dịch vụ. Trọng tâm của phân tích không chỉ là xác định những quy định hiện có mà còn làm rõ sự thiếu đồng bộ giữa các ngành và những rào cản ảnh hưởng đến quá trình hình thành Trung tâm Outlet tại Việt Nam.

(4) Nghiên cứu mẫu (Case Study). Thành phố Hồ Chí Minh được lựa chọn làm nghiên cứu mẫu vì đây là trung tâm kinh tế và thị trường bán lẻ lớn nhất cả nước, đồng thời là địa phương có hệ thống hạ tầng giao thông đang chuyển đổi mạnh mẽ với mạng lưới metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng và cảng hàng không quốc tế. Việc lựa chọn này không nhằm khẳng định đây là địa phương duy nhất có khả năng phát triển Trung tâm Outlet, mà nhằm đánh giá mức độ phù hợp của khung chính sách đề xuất trong điều kiện hội tụ tương đối đầy đủ các yếu tố về thị trường, hạ tầng và nhu cầu tiêu dùng.

Hình 1. Khung phân tích nghiên cứu

         3.4. Giá trị và giới hạn của nghiên cứu

Nghiên cứu tập trung vào thiết kế chính sách và pháp luật, không đánh giá hiệu quả tài chính của dự án cụ thể. Do Việt Nam chưa có dữ liệu vận hành của một Trung tâm Outlet đạt chuẩn được kiểm chứng, nghiên cứu dựa chủ yếu vào tài liệu thứ cấp và các trường hợp minh họa quốc tế. Vì vậy, các kết luận về tác động kinh tế - xã hội chỉ là giả thuyết chính sách cần được kiểm chứng trong giai đoạn thí điểm; bài viết không suy rộng quan hệ nhân quả từ các trường hợp được lựa chọn.

        4. Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

         4.2. So sánh kinh nghiệm một số quốc gia

Hoa Kỳ - Outlet như một điểm đến vùng. Trung tâm Outlet được định vị như một regional destination, phục vụ thị trường rộng hàng trăm ki-lô-mét: quỹ đất lớn, vị trí gần cao tốc, danh mục thương hiệu đa dạng, hướng đến việc kéo dài thời gian lưu trú và tăng chi tiêu cho ăn uống, lưu trú, giải trí.[13]

Nhật Bản - Gắn Outlet với quy hoạch đô thị. Các trung tâm tiêu biểu như Gotemba (liền kề cao tốc Tomei) hay Rinku (đối diện sân bay quốc tế Kansai) được lựa chọn vị trí dựa trên bán kính phục vụ và khả năng tiếp cận hơn là giá đất, đóng vai trò cực tăng trưởng mới giúp phân bố lại dòng khách khỏi khu vực trung tâm.[14]

Hàn Quốc - Gắn Outlet với chiến lược thương hiệu quốc gia. Các tập đoàn bán lẻ trong nước như Lotte và Hyundai tích hợp Trung tâm Outlet với khách sạn, khu vui chơi và không gian văn hóa, biến outlet thành điểm đến cuối tuần thu hút cả khách nội địa lẫn quốc tế. Chính sách hỗ trợ đầu tư, kết hợp với năng lực quản trị của các tập đoàn bán lẻ, đã tạo ra hệ sinh thái thương mại có tính cạnh tranh cao.[15]

Ý - Kết hợp mua sắm với di sản văn hóa. Các Outlet Village như Serravalle được thiết kế theo kiến trúc làng châu Âu truyền thống, khai thác bản sắc kiến trúc, ẩm thực và cảnh quan địa phương để gia tăng sức hấp dẫn đối với du khách. Trong mô hình này, giá trị của Outlet không chỉ đến từ hàng hóa mà còn từ trải nghiệm không gian và hình ảnh điểm đến. Đây là yếu tố giúp Ý duy trì khả năng cạnh tranh trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển mạnh.[16]

Trung Quốc - Công cụ phát triển vùng. Trung tâm Outlet là một bộ phận của chiến lược phát triển đô thị mới. Nhiều dự án được quy hoạch đồng bộ với các khu đô thị vệ tinh, trung tâm logistics và mạng lưới giao thông tốc độ cao. Đặc điểm nổi bật là vai trò điều phối của chính quyền địa phương trong việc bố trí quỹ đất, đầu tư hạ tầng kết nối và thu hút các thương hiệu quốc tế. Nhờ đó, Trung tâm Outlet không chỉ tạo doanh thu bán lẻ mà còn thúc đẩy giá trị bất động sản và hình thành các cực phát triển mới. Tuy vậy, mô hình này cũng bộc lộ rủi ro do phát triển thiếu kiểm soát.[17]

        4.3. Những yếu tố thành công chung

Đối chiếu các bài học trên với điều kiện phát triển của Việt Nam, có thể rút ra bốn hàm ý chính: (i) chuyển cách tiếp cận từ một dự án Outlet đơn lẻ sang một cấu phần của hạ tầng thương mại quốc gia, làm cơ sở thiết kế đồng bộ chính sách đất đai, đầu tư và hạ tầng; (ii) lựa chọn địa điểm dựa trên khả năng kết nối liên vùng thay vì chỉ dựa vào chi phí đất — có ý nghĩa đặc biệt với Thành phố Hồ Chí Minh khi mạng lưới metro, đường vành đai và sân bay quốc tế Long Thành đang mở ra các cực phát triển mới; (iii) thu hút đồng thời ba chủ thể — nhà phát triển bất động sản, đơn vị vận hành chuyên nghiệp và thương hiệu quốc tế — vì thiếu một trong ba sẽ khó hình thành hệ sinh thái outlet đúng nghĩa; và (iv) xây dựng khung pháp lý riêng cho Trung tâm Outlet, bao gồm định danh, tiêu chí quy hoạch, cơ chế đầu tư và nguyên tắc quản lý.

           5. Khoảng trống pháp lý và chính sách đối với phát triển trung tâm Outlet tại Việt Nam

          5.1. Thực trạng phát triển Trung tâm Outlet tại Việt Nam

Trong hơn hai thập niên hội nhập và đô thị hóa, hệ thống bán lẻ Việt Nam đã đa dạng hóa nhanh chóng, nhưng sự phát triển này vẫn tập trung vào các mô hình truyền thống. Một số dự án gắn tên "Outlet" trên thực tế chỉ là khu bán hàng giảm giá trong trung tâm thương mại, chưa đáp ứng các tiêu chí về quy mô, cơ cấu thương hiệu, mô hình vận hành và chức năng điểm đến. Điều này cho thấy khoảng trống hiện nay không nằm ở nhu cầu thị trường, mà nằm ở điều kiện thể chế để hình thành mô hình Trung tâm Outlet đúng nghĩa.

Thành phố Hồ Chí Minh hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để thí điểm phát triển Trung tâm Outlet, như quy mô thị trường và hệ thống hạ tầng giao thông đang mở rộng đã trình bày. Điểm bổ sung quan trọng là định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của thành phố[18], mở ra khả năng quy hoạch Trung tâm Outlet tại các cực phát triển mới, qua đó giảm áp lực cho khu vực trung tâm đồng thời tạo động lực thương mại và dịch vụ cho các khu vực cửa ngõ. Tuy nhiên, lợi thế về thị trường và hạ tầng sẽ không đủ để hình thành Trung tâm Outlet đạt chuẩn quốc tế. Điều cần thiết không phải là một cơ chế ưu đãi riêng cho Trung tâm Outlet, mà là xác lập vị trí của mô hình này trong hệ thống hạ tầng thương mại quốc gia, bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch, đầu tư, giao thông và phát triển du lịch.

         5.2. Khoảng trống trong hệ thống pháp luật

Vấn đề pháp lý cốt lõi không phải là pháp luật cấm mô hình Outlet, mà là chưa có tiêu chí nhận diện và cơ chế phối hợp phù hợp với tính chất lai ghép của mô hình. Khoảng trống này làm tăng bất định trong phân loại dự án, tích hợp quy hoạch, tiếp cận đất đai và tổ chức quản lý, nhưng không tự động tạo căn cứ cho ưu đãi hoặc thủ tục riêng.

Về định danh, Luật Thương mại năm 2005 không thiết lập một danh mục khép kín các định dạng bán lẻ. Quy chế Siêu thị, Trung tâm thương mại ban hành kèm Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM quy định tiêu chuẩn đối với siêu thị và trung tâm thương mại; Nghị định số 60/2024/NĐ-CP điều chỉnh chợ. Các văn bản này không quy định riêng Trung tâm Outlet.[19] Vì vậy, điểm thiếu hụt cần xử lý là bộ tiêu chí chức năng để cơ quan quản lý và nhà đầu tư phân biệt Outlet Center với trung tâm thương mại thông thường, khu bán hàng giảm giá hoặc tên thương mại tự đặt; không nên suy luận rằng dự án không thể được triển khai nếu đáp ứng pháp luật hiện hành.

Về quy hoạch, Luật Quy hoạch đặt ra khuôn khổ tích hợp các ngành và không ấn định riêng tiêu chí vị trí cho Trung tâm Outlet. Bất định phát sinh ở cấp cụ thể hóa: chưa có dữ liệu, tiêu chí kỹ thuật và quy trình đánh giá bán kính phục vụ, kết nối giao thông, tác động đất đai và sự phù hợp với mạng lưới bán lẻ. Do đó, kiến nghị phù hợp là bổ sung tiêu chí đánh giá trong quy hoạch và chương trình phát triển hạ tầng thương mại, thay vì mặc nhiên tạo một quy hoạch ngành độc lập.[20]

Về đầu tư và đất đai, Luật Đầu tư và Luật Đất đai năm 2024 áp dụng các cơ chế chung theo tính chất, quy mô và nguồn gốc đất của từng dự án; việc chưa có ưu đãi riêng cho Outlet Center không phải là khoảng trống pháp luật.[21] Rủi ro thực tế nằm ở việc phân loại mục đích sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư, xác định nghĩa vụ tài chính và đầu tư hạ tầng kết nối có thể được xử lý không thống nhất. Bởi vậy, chính sách thí điểm phải sử dụng tiêu chí công khai, cạnh tranh và trung lập về nhà đầu tư; không mặc định giao đất, giảm nghĩa vụ tài chính hoặc dành ưu đãi chỉ vì dự án mang tên Outlet.

Về liên kết chính sách, dự án có thể đồng thời liên quan đến thương mại, quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, giao thông, du lịch, cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng. Vấn đề không nhất thiết là thiếu thêm một cơ quan cấp phép, mà là thiếu đầu mối phối hợp và bộ tiêu chí dùng chung. Đặc biệt, mô hình bán hàng giảm giá thường xuyên đòi hỏi kiểm soát thông tin về giá trước giảm, chất lượng, nguồn gốc hàng hóa và cách sử dụng thuật ngữ “outlet” để tránh gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng.

          6. Đề xuất khung chính sách phát triển trung tâm Outlet tại Việt Nam

         6.1. Quan điểm xây dựng chính sách

Từ kết quả phân tích ở các chương trước, nghiên cứu cho rằng việc phát triển Trung tâm Outlet tại Việt Nam không nên được tiếp cận như một chính sách ưu đãi dành cho một loại hình kinh doanh cụ thể. Thay vào đó, Trung tâm Outlet cần được nhìn nhận là một cấu phần của hạ tầng thương mại hiện đại, có khả năng tạo ra tác động lan tỏa đối với phát triển vùng, nâng cao năng lực cạnh tranh của hệ thống bán lẻ và thúc đẩy du lịch mua sắm. Theo cách tiếp cận này, chính sách phát triển Trung tâm Outlet phải bảo đảm ba nguyên tắc.

Thứ nhất, thống nhất giữa quy hoạch không gian, quy hoạch thương mại và quy hoạch giao thông. Trung tâm Outlet chỉ phát huy hiệu quả khi được đặt trong một cấu trúc phát triển vùng có khả năng kết nối thuận lợi.

Thứ hai, bảo đảm tính minh bạch và ổn định của môi trường đầu tư. Khung pháp lý cần tạo sự rõ ràng về tiêu chí phát triển, quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, đồng thời hạn chế tình trạng áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.

Thứ ba, khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân; nhà đầu tư, nhà phát triển có kinh nghiệm nhưng vẫn bảo đảm vai trò định hướng của Nhà nước trong quy hoạch, phát triển hạ tầng và quản lý không gian thương mại.

         6.2. Khung chính sách phát triển Trung tâm Outlet

Trên cơ sở tổng hợp kinh nghiệm quốc tế và phân tích khoảng trống pháp lý tại Việt Nam, nghiên cứu đề xuất Khung chính sách phát triển Trung tâm Outlet gồm năm nhóm chính sách có mối quan hệ bổ trợ lẫn nhau.

(1) Định danh và tiêu chí nhận diện. Bộ Công Thương có thể ban hành hướng dẫn hoặc lồng ghép tiêu chí Outlet Center khi sửa đổi quy định về hạ tầng thương mại. Tiêu chí nên tập trung vào chức năng: tỷ lệ cửa hàng do thương hiệu/đơn vị được ủy quyền vận hành; cơ chế kiểm soát nguồn gốc và chất lượng hàng; công khai giá trước và sau giảm; quy mô dịch vụ dùng chung; bán kính phục vụ và kết nối giao thông. “Outlet” trước hết là tiêu chí quản lý và minh bạch thị trường, không phải giấy phép con hay căn cứ tự động hưởng ưu đãi.

(2) Quy hoạch và lựa chọn địa điểm. Tích hợp nhu cầu phát triển Outlet Center vào quy hoạch cấp tỉnh và chương trình phát triển hạ tầng thương mại trên cơ sở đánh giá lưu lượng giao thông, khả năng tiếp cận bằng vận tải công cộng, tác động sử dụng đất, môi trường và mạng lưới bán lẻ hiện hữu. Không ấn định cứng vị trí gần sân bay hoặc cao tốc; mỗi địa điểm phải được so sánh bằng tiêu chí công khai và đánh giá tác động.

(3) Quản trị đầu tư. Áp dụng đầy đủ pháp luật chung về đầu tư, đất đai, đấu thầu, xây dựng và cạnh tranh; công khai tiêu chí lựa chọn dự án, năng lực tài chính, kinh nghiệm vận hành, cam kết thương hiệu và trách nhiệm đầu tư hạ tầng kết nối. Chỉ xem xét hỗ trợ dùng chung về hạ tầng hoặc xúc tiến khi có căn cứ pháp luật, có thời hạn và có thể đo lường; không thiết kế ưu đãi dành riêng cho tên gọi Outlet.

(4) Thương mại, du lịch và bảo vệ người tiêu dùng. Kết nối Outlet Center với chương trình xúc tiến du lịch, nhưng đồng thời yêu cầu truy xuất nguồn gốc, kiểm soát hàng giả, công khai đặc tính hàng chuyên sản xuất cho outlet và thông tin trung thực về mức giảm giá. Đây là điều kiện để mô hình tạo giá trị điểm đến mà không làm suy giảm niềm tin thị trường.

(5) Điều phối và giám sát thí điểm. Thành lập tổ công tác liên ngành ở cấp địa phương làm đầu mối hướng dẫn và tổng hợp thủ tục, không thay thế thẩm quyền pháp định của từng cơ quan. Dự án thí điểm cần có bộ chỉ số về sử dụng đất, kết nối giao thông, tỷ lệ lấp đầy, việc làm, chi tiêu du lịch, khiếu nại người tiêu dùng và tác động đến bán lẻ địa phương; tiến hành đánh giá độc lập sau ba đến năm năm trước khi nhân rộng.

Năm nhóm chính sách trên được hệ thống hóa thành Khung chính sách phát triển Trung tâm Outlet tích hợp (Integrated Outlet Policy Framework – IOPF, Hình 2). Khung này nhấn mạnh rằng không một hợp phần đơn lẻ nào đủ để tạo điều kiện phát triển; chỉ khi cả năm hợp phần được triển khai đồng bộ, Trung tâm Outlet mới phát huy vai trò hạ tầng thương mại hiện đại và tạo tác động lan tỏa đối với phát triển vùng.

Hình 2. Khung chính sách phát triển Trung tâm Outlet tích hợp (IOPF)

         6.3. Đề xuất đối với Thành phố Hồ Chí Minh

Là địa phương có quy mô thị trường lớn nhất cả nước và đang bước vào giai đoạn đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông, Thành phố Hồ Chí Minh có điều kiện thuận lợi để trở thành địa phương thí điểm phát triển Trung tâm Outlet theo định hướng mới, cụ thể hóa qua ba nhóm giải pháp ưu tiên: (i) tích hợp định hướng phát triển Trung tâm Outlet vào quy hoạch hạ tầng thương mại và không gian đô thị — cụ thể hóa bài học về lựa chọn địa điểm, đặc biệt tại các khu vực cửa ngõ kết nối với hệ thống metro, đường vành đai và các tuyến cao tốc; (ii) xây dựng cơ chế thu hút đồng thời nhà đầu tư có năng lực vận hành quốc tế và các thương hiệu trong và ngoài nước, theo tinh thần ba chủ thể và (iii) phát triển Trung tâm Outlet gắn với chiến lược du lịch mua sắm và sản phẩm văn hóa – giải trí, qua đó nâng cao sức hấp dẫn của thành phố đối với khách du lịch quốc tế cũng như người tiêu dùng trong nước.

Khung chính sách đề xuất không nhằm thay thế các quy định hiện hành mà hướng tới bổ sung một cách tiếp cận tích hợp, kết nối các lĩnh vực vốn đang được quản lý riêng rẽ. Đối với Việt Nam, việc hoàn thiện khung chính sách này không chỉ mở ra cơ hội phát triển một mô hình bán lẻ mới mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khai thác lợi thế của hạ tầng giao thông mới, thúc đẩy du lịch mua sắm và gia tăng sức cạnh tranh của các đô thị lớn trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.

      7. Kết luận

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy Trung tâm Outlet đã vượt ra khỏi vai trò một mô hình bán lẻ đơn thuần để trở thành một cấu phần của hạ tầng thương mại hiện đại, với thành công luôn gắn liền với ba điều kiện: khung pháp lý rõ ràng, quy hoạch tích hợp và cơ chế phối hợp hiệu quả giữa Nhà nước và khu vực tư nhân (mục 4).

Việt Nam, đặc biệt Thành phố Hồ Chí Minh hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi: quy mô thị trường mở rộng, tầng lớp trung lưu gia tăng, hội nhập kinh tế quốc tế và đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông — nhưng chưa chuyển hóa thành các dự án Trung tâm Outlet đạt chuẩn quốc tế do khoảng trống về định danh pháp lý, quy hoạch, cơ chế đầu tư và điều phối liên ngành (mục 5). Trên cơ sở đó, nghiên cứu đề xuất Khung chính sách phát triển Trung tâm Outlet tích hợp (IOPF) gồm năm hợp phần: định danh pháp lý, quy hoạch không gian, chính sách đầu tư, liên kết thương mại – du lịch và điều phối liên ngành (mục 6) nhằm tạo môi trường thể chế đồng bộ cho Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn khác.

Về học thuật, nghiên cứu đóng góp trên ba điểm: mở rộng cách tiếp cận Trung tâm Outlet từ góc độ hạ tầng thương mại thay vì chỉ xem đây là một loại hình bán lẻ hay bất động sản; đề xuất một khung phân tích tích hợp giữa thể chế, quy hoạch, đầu tư và phát triển; và cung cấp cơ sở tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về hạ tầng thương mại, du lịch mua sắm và quy hoạch đô thị. Do Việt Nam chưa có Trung tâm Outlet vận hành theo chuẩn quốc tế, nghiên cứu chủ yếu dựa trên phân tích tài liệu và kinh nghiệm quốc tế; các kết quả cần được kiểm chứng thực nghiệm khi những dự án đầu tiên hình thành, đặc biệt theo hướng đánh giá tác động kinh tế – xã hội, hành vi tiêu dùng trong du lịch mua sắm, hoặc xây dựng mô hình định lượng đo lường hiệu quả đầu tư và tác động lan tỏa của loại hình hạ tầng thương mại này.