(Pháp lý) - Theo thống kê của các cơ quan tiếp công dân cho thấy, cứ 100 vụ kiện cáo, thì có đến 70% nội dung liên quan đến tranh chấp đất đai. Vì vậy, việc sửa đổi và bổ sung Luật Đất đai luôn là vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm. Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2013 có hiệu lực hơn 2 năm nhưng quá trình thực hiện đã nảy sinh những vấn đề bất cập cần được tiếp tục điều chỉnh bổ sung... Xung quanh vấn đề này, PV Tạp chí Pháp lý đã đối thoại với ông Đặng Trung Thành - Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Định.
Phóng viên: Được biết, thời gian qua, Sở Tài nguyên & môi trường Bình Định đã trình UBND tỉnh duyệt giao đất cho 37 dự án với diện tích 25.595,5 ha và cho thuê đất 65 dự án, diện tích là 286,5 ha…Thế nhưng cho đến nay nhiều dự án chậm triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Đề nghị ông cho biết vướng mắc đó là gì ?
Ông Đặng Trung Thành: Tại điểm i, khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư mà không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng, thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.
[caption id="attachment_150113" align="aligncenter" width="365"]
Ông Đặng Trung Thành – GĐ Sở TNMT tỉnh Bình Định trả lời phỏng vấn Phóng viên Pháp lý[/caption]
Luật thì quy định vậy, nhưng hiện tại ở Bình Định có một số dự án đã chậm tiến độ từ nhiều năm trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì xử lý như thế nào. Cho đến nay các văn bản dưới luật vẫn chưa có hướng dẫn trường hợp cho phép gia hạn thì thời điểm bắt đầu gia hạn được xác định từ khi nào, từ thời điểm chậm tiến độ hay từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ?
Một thực tế khác cũng rất bức xúc, là hầu hết các chủ đầu tư sau khi nhận đất thì làm thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng đến vài ba chục tỷ hoặc cả trăm tỷ, nhưng không hề thi công dự án, mà ôm tiền đi làm việc khác, khiến cho các ngân hàng “phải khóc ròng” vì không thể đòi nợ được các chủ đầu tư. Vậy theo ông việc thu hồi đất dự án “treo” và bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất có gì còn bất cập?
Theo quy định, hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Như vậy, điều kiện để Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất là dự án phải được gia hạn. Thực tế, có một số dự án chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện, nên không thể gia hạn. Hoặc nếu có gia hạn, thì phải kéo dài 24 tháng nữa, nghĩa là gần hết một nhiệm kỳ của một lãnh đạo. Trường hợp này, Nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất cho chủ dự án. Tuy nhiên, đến nay chưa có hướng dẫn cụ thể cho trường hợp này.
Dư luận cho rằng còn có nguyên nhân khác, đó là Nhà nước đã quá ưu ái cho nhà đầu tư nhưng lại buông lỏng việc “trói buộc” nghĩa vụ của nhà đầu tư ? Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất đối với các dự án có mục đích hỗn hợp (kinh doanh căn hộ, văn phòng, thương mại dịch vụ…) cũng là vấn đề cần được tháo gỡ?
[caption id="attachment_150114" align="alignleft" width="410"]
Quy định thu hồi đất dự án “treo” và bồi thường về đất đai, tài sản gắn liền với đất còn bất cập (ảnh minh họa)[/caption]
Tại khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”. Có nghĩa là chủ đầu tư được sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất có thời hạn, trong khi đó người mua nhà ở lại được sử dụng đất ổn định lâu dài. Rõ ràng quy định của điều luật này không thống nhất về thời hạn sử dụng đất của chủ dự án và người mua nhà và việc thu tiền sử dụng đất của chủ dự án. Đây cũng là một bất cập lớn của luật.
Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Như vậy ở các vùng nông thôn chưa có các khu công nghiệp, cụm công nghiệp… thì làm sao thu hút đầu tư đối với các doanh nghiệp FDI ?
Đó cũng là một trong những vướng mắc chủ yếu trong Luật Đất đai hiện hành. Tôi rất mong Trung ương có hướng dẫn cụ thể để không gây thiệt thòi cho các vùng nông thôn.
Theo ông, giữa Luật Đất đai và Luật Khoáng sản có điều gì chưa thống nhất ?
Tại điểm đ, khoản 3, Điều 62 Luật Đất đai quy định: Các dự án khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, như than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản, thì Nhà nước không thu hồi đất của người đang sử dụng đất để cho thuê, chủ dự án khai thác khoáng sản phải tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất để thực hiện dự án. Trong khi đó Luật Khoáng sản và Nghị định số 22/2012/NĐ-CP ngày 26/03/2012 của Chính phủ quy định phải thực hiện đấu giá quyền khai thác khoáng sản. Như vậy, trong trường hợp người trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản đã nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước về khai thác khoáng sản, nhưng sau đó lại không thỏa thuận được với người đang sử dụng đất, thì sẽ dẫn đến dự án không thực hiện được. Đó là bất cập thứ nhất.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm 2a, Điều 64 Luật Khoáng sản quy định: Một số trường hợp khai thác vật liệu xây dựng thông thường trong phạm vi diện tích đất của dự án đầu tư xây dựng công trình thì không cần làm thủ tục cấp giấy phép khai thác, nhưng phải nộp tiền cấp quyền khai thác khoáng sản. Trong khi đó, theo quy định tại điểm 2, Điều 2 Nghị định 203/2013/NĐ-CP ngày 28/11/2013 của Chính phủ lại quy định: Việc tính tiền cấp quyền khai thác chỉ áp dụng cho các tổ chức, cá nhân được cấp giấy phép khai thác không thông qua đấu giá quyền khai thác khoáng sản. Rõ ràng là 2 quy định này cũng mâu thuẫn nhau.
Cảm ơn ông đã dành thời gian đối thoại với Phóng viên
DŨNG CHINH (thực hiện)
