Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý gửi Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường liên quan đến dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Nội dung nổi bật được HoREA đặc biệt quan tâm là cơ chế định giá đất.
Cơ chế mới: Bảng giá đất 5 năm, hệ số điều chỉnh hằng năm
Theo dự thảo, bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm đầu kỳ. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định điều chỉnh hệ số giá đất hằng năm hoặc cho từng khu vực.
HoREA đánh giá cao quy định này vì giúp việc định giá đất trở nên minh bạch, dễ kiểm tra, có thể dự đoán được và rút ngắn đáng kể thời gian thủ tục hành chính.
Cơ chế mới cũng khắc phục tình trạng lâu nay giá đất luôn là “ẩn số”, khiến cả doanh nghiệp lẫn cán bộ quản lý đều đối diện rủi ro. Doanh nghiệp không thể chủ động tính toán chi phí, còn cán bộ lo ngại “rủi ro pháp lý” trong quá trình thẩm định giá. Việc định giá theo bảng và hệ số điều chỉnh sẽ tạo sự thống nhất, giảm nhũng nhiễu, tiêu cực, đồng thời bảo vệ cán bộ, công chức trong thi hành công vụ.
HoREA đề nghị minh bạch hóa bảng giá đất, đảm bảo công bằng trong tính tiền sử dụng đất và tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho thị trường. Ảnh: Phan Anh
Đề nghị phân biệt diện tích trong và vượt hạn mức
Dù đánh giá tích cực, HoREA cho rằng, dự thảo vẫn thiếu quy định quan trọng: khi tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cần tách biệt phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và phần vượt hạn mức.
Hiện nay, cả hai đều bị tính 100% theo bảng giá đất, dẫn đến số tiền phải nộp quá cao, nhiều hộ dân không đủ khả năng tài chính nên rút hồ sơ xin cấp sổ đỏ, phát sinh giao dịch ngầm, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước.
Hiệp hội kiến nghị bổ sung nguyên tắc: Diện tích trong hạn mức nên được tính tiền sử dụng đất thấp hơn diện tích vượt hạn mức. Điều này sẽ tạo căn cứ pháp lý để sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đồng thời bảo đảm công bằng, phù hợp khả năng chi trả của người dân.
Gánh nặng tài chính và đề xuất giảm tỉ lệ
HoREA dẫn chứng nhiều trường hợp cụ thể: Một thửa đất 400m2 tại TP Vinh có thể phải nộp tới 4,5 tỉ đồng, thửa 208m2 tại Hóc Môn phải nộp 1,7 tỉ đồng, hay 400m2 tại quận 7 lên tới 14 tỉ đồng. Bộ Tài chính từng đề xuất áp mức 30 - 50% giá đất để giảm bớt gánh nặng nhưng HoREA cho rằng, mức này vẫn quá cao.
Hiệp hội đề nghị chỉ nên tính 20% cho diện tích trong hạn mức và 30% cho phần vượt hạn mức để người dân có thể tiếp cận hợp lý hơn.
HoREA cũng kiến nghị xem xét áp dụng hiệu lực trở về trước đối với các hộ dân đã nộp tiền sử dụng đất quá cao từ ngày 1.8.2024 đến trước khi luật sửa đổi có hiệu lực, đồng thời cho phép hoàn trả phần chênh lệch. Theo hiệp hội, điều này không chỉ công bằng mà còn đúng tinh thần Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.
Theo HoREA, minh bạch hóa cơ chế định giá đất không chỉ tháo gỡ khó khăn cho người dân mà còn tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Khi có thể tiên lượng khoản tiền sử dụng đất, nhà đầu tư mới dám quyết định triển khai dự án, tránh tình trạng chôn vốn kéo dài. Ngược lại, Nhà nước cũng bảo đảm nguồn thu ổn định, giảm tình trạng khiếu nại, tranh chấp về nghĩa vụ tài chính đất đai.
HoREA nhấn mạnh, cơ chế này sẽ góp phần hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh, giúp đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.
“Đất đai phải trở thành động lực phát triển trong kỷ nguyên mới. Muốn vậy, luật sửa đổi phải giải quyết triệt để bất cập trong cơ chế định giá đất” - văn bản của HoREA nêu rõ. Hiệp hội cũng đề nghị Quốc hội, Chính phủ cân nhắc kỹ lưỡng để quy định mới vừa bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, vừa hợp tình hợp lý với người dân và doanh nghiệp.
