Các dự án bỏ hoang, lãng phí đất đai và vi phạm nghĩa vụ tài chính sẽ bị thu hồi mà không bồi hoàn (Ảnh minh hoạ)
Nếu doanh nghiệp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì sẽ bị thu hồi đất.
Luật Đất đai 2024 quy định "người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước" sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, luật không nêu rõ những trường hợp cụ thể nào sẽ xét vào trường hợp không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mà giao cho Chính phủ quy định chi tiết từng trường hợp cụ thể.
Do đó, Chính phủ đã ban hành nghị định số 102 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024, nghị định áp dụng từ 1-8. Trong đó, nghị định quy định thu hồi đất đối với người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước được thực hiện như sau:
1. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước quy định tại khoản 6 điều 81 Luật Đất đai là trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về quản lý thuế nhưng không chấp hành thì cơ quan quản lý thuế có văn bản đề nghị thu hồi đất.
2. Cơ quan thuế có trách nhiệm gửi thông báo trường hợp quy định tại khoản 1 điều này kèm theo tài liệu có liên quan đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để làm thủ tục trình cấp có thẩm quyền thu hồi đất.
Trình tự, thủ tục thu hồi đất thực hiện theo quy định, cụ thể:
Trường hợp hành vi vi phạm phải xử phạt vi phạm hành chính thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về kiến nghị thu hồi đất do người sử dụng đất vẫn tiếp tục vi phạm, cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định.
Đối với các hành vi vi phạm không phải xử phạt vi phạm hành chính thì việc thu hồi đất được tiến hành sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra có thẩm quyền về trường hợp phải thu hồi đất.
Điều 81 của Luật Đất đai 2024 cũng đã chỉ rõ những trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Trong đó, luật quy định đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì sẽ bị thu hồi đất.
Bên cạnh đó, luật cũng quy định các trường hợp khác sẽ bị thu hồi đất như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Đáng chú ý, luật cũng quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn.
Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Một số ĐBQH và chuyên gia cho rằng quy định mới sẽ khiến các doanh nghiệp đối diện nguy cơ bị thu hồi dự án lớn hơn nếu không đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn. Điều này buộc doanh nghiệp phải chấp hành các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước một cách chuẩn chỉ hơn. Đặc biệt những dự án không hoặc chậm triển khai sẽ chịu cơ chế thu hồi đất rất nghiêm ngặt, khắc phục những tồn tại khi doanh nghiệp chậm thực hiện dự án. Đáng chú ý, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại khi doanh nghiệp không thực hiện dự án như cam kết. Điều này khuyến cáo doanh nghiệp phải đánh giá khả thi và doanh nghiệp phải dự phòng rủi ro bị thu hồi đất.
Xác định rõ năng lực chủ đầu tư các dự án bất động sản, điều kiện huy động vốn để thực hiện dự án
Từ ngày 1/8, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Một trong những nội dung quan trọng trong luật này là các quy định về năng lực chủ đầu tư các dự án bất động sản. Nghị định số 96/2024 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản mới được Chính phủ ban hành đã làm rõ hơn về điều này. Cụ thể, Điều 5 và Điều 6 của Nghị định 96 quy định chi tiết về việc huy động vốn để thực hiện dự án, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản.
Ảnh minh hoạ
Cụ thể, Nghị định 96 quy định tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần bảo đảm 3 điều.
Thứ nhất, đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp, tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.
Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.
Thứ ba, tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm. Trong trường hợp tại thời điểm quy định doanh nghiệp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước. Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng, vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật.
Nghị định 96 qui định rõ tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
