Theo nhiều chuyên gia, so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Nghị định 02 có nhiều điểm mới tiến bộ. Đồng thời, kỳ vọng khi Nghị định 02 có hiệu lực và đi vào cuộc sống sẽ góp phần khắc phục kẽ hở của Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian qua.
Xoá bỏ quy định vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp BĐS
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất chính là các quy định về điều kiện kinh doanh BĐS của cá nhân, tổ chức. So với Nghị định 76, Nghị định 02 đã có những cập nhật, điều chỉnh và quy định chi tiết các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS để phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đầu tư, xây dựng,…
Theo đó, Nghị định 02 bỏ quy định doanh nghiệp phải có vốn pháp định 20 tỷ, thay vào đó, quy định mới sử dụng thông số về vốn của chủ sở hữu và chỉ áp dụng trong một số trường hợp. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, điều 4 Nghị định 02, chủ đầu tư dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta. Đối với dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên, số vốn này được quy định không thấp hơn 15%.
Theo đánh giá của các chuyên gia, sự điều chỉnh này vừa đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 nhưng vẫn đảm bảo quy định rõ ràng về điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án BĐS. Đây được coi là một trong những quy định mới giúp tạo điều kiện và cơ hội cho cá nhân, tổ chức có quy mô tài chính nhỏ cũng có thể được tham gia vào thị trường kinh doanh BĐS, qua đó được kỳ vọng là nhóm quy định mới sẽ thúc đẩy sự sôi động của thị trường BĐS trong thời gian tới. Sự điều chỉnh này còn đáp ứng được nhu cầu thực tế của nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa có tham gia thường xuyên vào hoạt động kinh doanh BĐS nhưng khó hoặc không đáp ứng được về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ.
Bên cạnh đó, Nghị định 02 cũng đã bổ sung quy định về tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quy định mới này mang tính đồng bộ, hệ thống, thống nhất về quy định, hướng dẫn giữa Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như rõ ràng, chặt chẽ hơn đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS.
Phải công khai nhiều thông tin về dự án hơn
Tuy đã bỏ yêu cầu quy định về số vốn pháp định 20 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS .
Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS thì phải công bố thông tin về doanh nghiệp tại sàn giao dịch BĐS, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật. Cùng đó là thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có); thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm BĐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh...(quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 02).
Nhiều chuyên gia cho rằng việc bổ sung quy định công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh sẽ cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh BĐS. Quy định này mang đến cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu nhận chuyển nhượng BĐS một cái nhìn toàn cảnh hơn về dự án, sản phẩm BĐS mà mình mong muốn nhận chuyển nhượng nhưng cũng đòi hỏi nhiều thông tin hơn từ các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
Quy định rõ chủ thể kinh doanh BĐS không thường xuyên
Theo đó, Nghị định 02 cũng bổ sung quy định liên quan đến các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên không bắt buộc phải có các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, bao gồm: Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật; Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS là tài sản công theo quy định của pháp luật; Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án BĐS đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình…. (Điều 5, Nghị định 02)
Theo các chuyên gia, việc quy định rõ chủ thể kinh doanh BĐS không thường xuyên tại Điều 5 Nghị định 02 sẽ tháo gỡ bất cập, vướng mắc cho nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân được liệt kê tại Điều này và giải quyết được nhu cầu thực tiễn cho các chủ thể này; đặc biệt là các giao dịch (không thường xuyên) đối với các BĐS là tài sản công, tài sản đã được ghi nhận là vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp.
Trong thực tiễn thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước, công ty con của doanh nghiệp Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, cơ quan, một số tổ chức đặc thù gặp rất nhiều vướng mắc trong việc không thể xác lập các giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS là tài sản công, tài sản đã được ghi nhận là vốn góp của Nhà nước tại Doanh nghiệp (vì có nhiều quan điểm cho rằng các hoạt động trên được xếp vào hoạt động kinh doanh BĐS nên các chủ thể này không có ngành nghề kinh doanh BĐS và không đáp ứng được các điều kiện về kinh doanh BĐS thì không thể xác lập các giao dịch trên).
Vướng mắc này trở thành rào cản và mâu thuẫn với nguyên tắc sử dụng hiệu quả vốn, tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp vì nhiều BĐS thực tế bị bỏ không, hoặc không được khai thác hết nhưng lại không thể cho thuê để tạo nguồn thu, bù đắp chi phí cho doanh nghiệp theo nguyên tắc bảo toàn, sử dụng hiệu quả vốn, tài sản của Nhà nước.
Hợp đồng giao dịch BĐS bắt buộc phải tuân theo mẫu
Một điều mà các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS, cũng như người mua cần phải đặc biệt lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Theo đó, thay vì quy định các mẫu hợp đồng trong kinh doanh BĐS chỉ là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như quy định tại Nghị định 76 trước đây, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại BĐS, cũng như chuyển nhượng dự án BĐS phải lập thành hợp đồng theo mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc quy định dựng tách bạch các mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua cho từng loại hình nhà ở, công trình xây dựng (chung cư, căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở riêng lẻ,...) được cho là sự thay đổi mang tính đột phá và hợp lý đối với hoạt động kinh doanh BĐS đang vô cùng "nóng" hiện nay. Vì mỗi loại hình BĐS có đặc tính riêng liên quan đến thiết kế, xây dựng, vận hành và có các đặc điểm pháp lý khác nhau, nên là việc bổ sung mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua, chuyển nhượng cho từng loại hình BĐS như tại Nghị định 02 là phù hợp, cần thiết so với thực tiễn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư BĐS cũng cần phải có những nghiên cứu kỹ lưỡng đối với các quy định, biểu mẫu mới tại Nghị định này để có thể đưa ra những định hướng kinh doanh phù hợp…
Nghị định cũng quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.
Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo 4 điều kiện. Cụ thể, có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định 02 có hiệu lực thi hành phải có hợp đồng đã ký kết; thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận); hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội…
