Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có nhiều quy định mới tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống nhân dân
Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được chỉnh lý trên cơ sở ý kiến đại biểu Quốc hội (ĐBQH) tại kỳ họp thứ 4 và ý kiến nhân dân.
Trên cơ sở ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban khác của Quốc hội, ý kiến các vị ĐBQH, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã chủ trì, phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Thường trực Ủy ban Pháp luật, Bộ Tư pháp và các cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật.
Ngày 25/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự thảo Luật quan trọng này tại phiên họp thứ 25. Thực hiện kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp với Thường trực Ủy ban Pháp luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan thực tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật.
Ngày 31/8, dự thảo Luật được báo cáo, xin ý kiến tại Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách. Từ ngày 5-27/9, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã tổ chức các phiên họp với Thường trực Ủy ban Pháp luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và các cơ quan có liên quan nghiên cứu, tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách, rà soát ý kiến đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ và hội trường tại kỳ họp thứ 5, ý kiến tại các hội nghị, phiên họp, ý kiến các cơ quan góp ý về dự thảo Luật từ sau kỳ 5 đến nay và rà soát, chỉnh lý tổng thể dự thảo Luật.
Ngày 28/9 mới đây nhất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cho ý kiến về dự thảo Luật tại phiên họp thứ 26. So với bản dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, dự thảo Luật lần này có rất nhiều nội dung quan trọng đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu, chỉnh lý. Đáng chú ý, trong đó có nhiều quy định mới tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
Ngày 28/9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cho ý kiến lần 2 về dự thảo Luật tại phiên họp thứ 26
Định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường
Nguyên tắc định giá đất theo thị trường được cơ quan soạn thảo đưa vào những dự thảo đầu tiên của Luật Đất đai (sửa đổi). Nguyên tắc này được nêu ra trong bối cảnh thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai.
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội ở kỳ họp cuối 2022, Chính phủ đưa ra đề xuất bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Điều này nhằm thể chế hóa mục tiêu Nghị quyết 18 Trung ương đưa ra. Nhưng góp ý sau đó, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng quy định định giá đất phù hợp với giá thị trường "nói là vậy nhưng thực tế rất khó" dù việc bỏ khung giá đất là sửa đổi quan trọng, phù hợp thực tế.
Qua một thời gian lấy ý kiến các cơ quan, chuyên gia đều cho rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc này khó khả thi do thị trường biến động liên tục, khó xác định "giá trị thật, giá trị sát thị trường".
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản mới nhất đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất và cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Về các phương pháp định giá đất, dự thảo luật lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư.
Theo đó, dự thảo luật đã dành một mục riêng về giá đất; quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159).
Việc định giá đất phải bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch. Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
Một nguyên tắc tiếp là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Áp dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện áp dụng dựa trên mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu (thông tin, dữ liệu có thể thu thập được, tính toán được, giả định được); đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật… của thửa đất/khu đất; chấp nhận chênh lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất.
Căn cứ xác định giá đất là mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực.
Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát; thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
Thông tin giá đất đầu vào để xác định giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất cần định giá trở về trước.
Việc sử dụng thông tin được thu thập ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.
Quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai
4 phương pháp định giá đất
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định các phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (tính từ 1.1 đến hết ngày 31.12) trước thời điểm định giá.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.
Ngoài ra, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1.1.2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo.
Bổ sung quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100%.
Một trong những nội dung quan trọng tại dự thảo Luật trình Quốc hội ở kỳ họp thứ 5, nhận được sự quan tâm của các ĐBQH, chuyên gia, người dân và doanh nghiệp đó là về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100%.
Liên quan đến nội dung này, tại kỳ họp thứ 5, nhiều ý kiến ĐBQH cho rằng trên thực tế, có những dự án doanh nghiệp không thể thỏa thuận được do trong vùng dự án có một số người sử dụng đất cố tình không hợp tác, ngăn cản việc thực hiện dự án, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai được, chậm tiến độ, gây lãng phí nguồn lực đất đai và quyền lợi của số đông người dân đã đồng thuận với mục tiêu của dự án. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100%.
Tại Phiên họp thứ 25 UBTV Quốc hội hồi tháng 8/2023, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, hiện có 02 loại ý kiến.
Loại ý kiến thứ nhất: Giữ như dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được thì không phù hợp, dễ dẫn tới khiếu kiện. Để đảm bảo việc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thành công, nhà đầu tư cần phải tính toán về quy mô, địa điểm thực hiện dự án cho phù hợp.
Loại ý kiến thứ hai: Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật bổ sung quy định tại khoản 7 Điều 127 quy định mang tính nguyên tắc: Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau: (1) Nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất trở lên và 80% diện tích đất thực hiện dự án trở lên mà không tiếp tục thỏa thuận được. (2) Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng một phần diện tích đất thực hiện dự án và đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất và 80% diện tích đất trở lên đối với phần diện tích đất còn lại mà không tiếp tục thỏa thuận được. Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung có liên quan. Quy định này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trên thực tế triển khai cơ chế thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không thể thỏa thuận hết diện tích.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại phiên họp 26 của UBTV Quốc hội
Mới đây nhất, tại Phiên họp 26 của UBTV Quốc hội cho ý kiến về dự thảo luật Đất đai, liên quan đến yêu cầu làm rõ các trường hợp thu hồi đất, các trường hợp đang có quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thỏa thuận về nhận chuyển nhượng QSDĐ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (QH) Vũ Hồng Thanh cho biết, Dự thảo được chỉnh lý theo hướng làm rõ: người SDĐ đang có QSDĐ phù hợp với quy hoạch SDĐ thì được chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này nếu đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển mục đích SDĐ. Ngoài các trường hợp thu hồi đất là các trường hợp người SDĐ chưa có đất có thể thỏa thuận về nhận QSDĐ để thực hiện dự án.
Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, quy định này góp phần đẩy mạnh xu hướng thương mại hóa QSDĐ. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, quy định theo hướng này chưa phù hợp trong trường hợp các dự án đầu tư mà đất là “phái sinh”, mục tiêu hướng tới là dự án đầu tư trên đất có đem lại lợi ích kinh tế - xã hội, có nhiều nhà đầu tư có năng lực cùng quan tâm thực hiện dự án đầu tư ngoài người đang có QSDĐ.
Bên cạnh đó, cần tiếp tục nghiên cứu để có quy định phù hợp đối với trường hợp dự án thuộc diện thu hồi đất mà nhà đầu tư có nguyện vọng thỏa thuận về nhận QSDĐ thì cần tạo điều kiện cho việc thỏa thuận; cân nhắc trường hợp có sự chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp sang mục đích SDĐ phi nông nghiệp.
Quy định cụ thể các dự án thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội
Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất yêu cầu phải làm rõ được nội hàm các dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều 79 dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định 3 nhóm trường hợp thu hồi đất: (1) Xây dựng công trình công cộng; (2) Xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) Xây dựng dự án, công trình khác.
Tuy nhiên, qua rà soát cho thấy, một số dự án, công trình được phân loại vào từng nhóm chưa tương thích với tính chất của nhóm, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Nhiều chuyên gia, nhà khoa học đã lên tiếng về vấn đề này, do liên quan đến lợi ích của người dân, cũng như gây lúng túng, khó khăn cho các cơ quan thực thi trong việc áp dụng pháp luật về thu hồi đất.
Dự thảo mới nhất đã được chỉnh lý theo hướng không phân nhóm các dự án, công trình mà quy định trực tiếp các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình cụ thể.
Các dự án này bao gồm: Dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân).
Về thu hồi đất, giao đất, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.
Phương án 1: Giao HĐND quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc: Bảo đảm hiệu quả sử dụng đất; khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quỹ đất hiện có tại địa phương…
Ngoài các trường hợp này mà Nhà nước thu hồi thì giao Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Quy định theo hướng này nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng địa phương. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện.
Phương án 2: Quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.
Quy định này sẽ xác định rõ ngay trong Luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay.
Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải là đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Ảnh minh họa
Chỉnh sửa nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Liên quan đến nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Điều 60 Dự thảo Luật có 2 phương án chỉnh sửa:
Phương án 1: Các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch được lập, thẩm định xong trước được quyết định hoặc phê duyệt trước. Sau khi quy hoạch được quyết định hoặc phê duyệt, nếu có mâu thuẫn thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh phù hợp quy hoạch cao hơn. Phương án này có ưu điểm đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, tránh việc phải chờ quy hoạch cấp trên được ban hành.
Tuy nhiên, nhược điểm của phương án này là trường hợp diện tích đất đã được giao cho nhà đầu tư thì việc thu hồi, đền bù sẽ rất phức tạp, có thể dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Khi không có các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch sử dụng đất cấp trên xuống thì quy hoạch sử dụng đất cấp dưới sẽ không đủ căn cứ để lập.
Phương án 2: Các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch cấp thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì thực hiện như sau: Trường hợp chưa thực hiện hết các chỉ tiêu thì được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; Trường hợp đã thực hiện hết chỉ tiêu thì quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh nội dung và thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
Theo dự kiến, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thảo luận cho ý kiến lần thứ 3 và xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023. Luật Đất đai là luật đồ sộ, ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội của đất nước, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như đời sống của nhân dân. Kỳ vọng rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục được hoàn thiện tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội sắp diễn ra, để khi ban hành trở thành đạo luật có những bước đột phá trong cơ chế quản lý, đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực hiện và khai thông các nguồn lực cho đất nước.
