Quốc hội thảo luận tại hội trường về Luật Đất đai (sửa đổi)
Phương pháp định giá đất là quan trọng bậc nhất: Cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện
Đại biểu Trần Văn Khải (Đoàn Hà Nam) cho rằng dự thảo Luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng. Theo đại biểu, nếu áp dụng 4 phương pháp như dự thảo quy định cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến giúp tường minh hơn về vấn đề này.
Đại biểu Trần Văn Khải gợi ý, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.
Đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam)
Cùng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung – Đoàn ĐBQH tỉnh Long An đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho biết thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững. Từ đó, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.
Chỉ rõ hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để hoàn thiện quy định.
Góp ý cụ thể về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.
Đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh
Xuất phát từ những bất hợp lý trên thực tế hiện nay, đại biểu Trần Đình Gia đề nghị cần bổ sung sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí sau:
Một là, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Theo đó, đối với đất đai quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.
Hai là, giá đất đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội phải cùng một mức giá. Ví dụ như đất thương mại dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá đất mặc dù các dự án khác nhau. Giá đất do loại đất này phải do Nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân điều chỉnh hằng năm cho phù hợp chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá.
Ba là, đất đai là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô bán nền v.v thì việc định giá đất cần phải thực hiện đấu giá đất trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất cho thuê đất. Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất. Điều này nhằm tránh tình trạng hiện nay việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền đơn phương đánh giá, định giá đầu tư không được thương thảo để giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này cũng rất có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư.
Cần đảm bảo thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Trong quá trình lấy ý kiến góp ý dự luật đất đai sửa đổi, cơ quan soạn thảo đã rất nỗ lực tiếp thu đến 12 triệu lượt ý kiến và bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW để hoàn thiện dự thảo Luật, trong đó có rất nhiều ý kiến góp ý các qui định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, mục đích công cộng. Và nội dung này tiếp tục nhận sự quan tâm cho ý kiến của các ĐBQH.
Cụ thể, tại phiên thảo luận kì họp thứ 5 của QH, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh cho rằng, trong Dự thảo Luật trình QH lần này, quy định về thu hồi đất (Điều 19 và Điều 79) đã có sự chỉnh sửa cơ bản so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp trước. Theo đó, Dự thảo Luật đưa ra 11 trường hợp thu hồi đất, nhưng thiếu quy định thu hồi đất trong các khu kinh tế (KKT) mà pháp luật hiện hành đang quy định.
“Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo cần bổ sung thu hồi đất để phát triển các dự án thực hiện các khu chức năng trong khu kinh tế, bởi vì khu kinh tế là chế định được quy định trong pháp luật về đầu tư”, đại biểu Hà đề nghị.
Cũng theo đại biểu Hà, Luật Đất đai cũng nên có quy định về phát triển khu kinh tế từ khâu thu hồi đất phục vụ để phát triển và các ưu đãi đầu tư trong khu kinh tế, góp phần tháo gỡ khó khăn trong việc thu hồi đất trong khu kinh tế để phát triển các khu chức năng.
Đại biểu Tô Văn Tám - Đoàn ĐBQH tỉnh Kon Tum đề nghị, quy định về thu hồi đất cần rõ ràng, minh bạch và sòng phẳng với người dân.
Đại biểu Tám cho biết, Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất có quan điểm quan trọng là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các quy định về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Dự thảo Luật chưa có quy định nào thể hiện rõ tinh thần này và cũng có nhiều nội dung chưa thuận lợi cho người dân.
Vì vậy, Đại biểu Tám đề nghị cần xác định rõ mục đích thu hồi đất. Trường hợp hoàn toàn vì lợi ích quốc gia công cộng thì Nhà nước thu hồi và bồi thường, hỗ trợ theo các nguyên tắc tại Điều 90 của Dự thảo Luật, đồng thời có chính sách khuyến khích, động viên để nhân dân tham gia.
Trường hợp thu hồi đất vì mục đích thương mại, dịch vụ thương mại đơn thuần lợi nhuận cần quy định theo hướng khi định giá đất, người có đất thu hồi là một bên trong quy trình định giá. Trường hợp không thỏa thuận được, các bên có thể yêu cầu cơ quan định giá độc lập; hoặc yêu cầu tòa án giải quyết.
Trong khi đó, đại biểu Lê Hữu Trí - Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa cho rằng, mặc dù Dự thảo Luật đã cố gắng xác định cụ thể danh mục các dự án mà Nhà nước thu hồi đất để phát triển KTXH, vì lợi ích quốc gia công cộng, song Dự thảo Luật cũng không thể liệt kê hết các dự án sẽ phát sinh trong tương lai. Vì vậy, đại biểu Trí gợi ý, Dự thảo Luật cần thiết kế một chế định khác để xử lý trong trường hợp thực tế phát sinh loại dự án cần thiết để phát triển KTXH, vì lợi ích quốc gia công cộng nhưng không có trong danh mục dự án đã được ghi trong Luật.
Đại biểu Trí nhìn nhận, khoản 3 Điều 54 Hiến pháp quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”. Do đó, Dự thảo Luật cần quy định rõ đối với các dự án nhà nước thu hồi đất để phát triển KTXH phải vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc vì mục đích quốc phòng, an ninh, nhưng phải bảo đảm tính thật cần thiết và không vì mục tiêu lợi nhuận.
Đại biểu Lê Hữu Trí cũng lưu ý, đối với các dự án vừa có mục tiêu phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia công cộng nhưng cũng có mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư thì cần phân định rõ trường hợp nào thì được Nhà nước thu hồi đất và trường hợp nào thì nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thì cũng cần quy định tỷ lệ diện tích đất còn lại của dự án mà nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất. Đồng thời cần có chế định điều chỉnh chênh lệch địa tô cho người sử dụng đất để bảo đảm tính công bằng về mặt lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.
Một số ý kiến khác còn chỉ ra, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có quy định về khái niệm xác định thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; khái niệm bồi thường chưa chuẩn xác, chỉ quy định khái niệm bồi thường về đất, hoàn toàn không có quy định khái niệm bồi thường thiệt hại về tài sản khác khi Nhà nước thu hồi đất…
Cần có chế định cụ thể đối với đất thương mại, dịch vụ
Nhấn mạnh đất thương mại, dịch vụ đóng một vai trò khá lớn trong phát triển kinh tế, xã hội, đại biểu Nguyễn Thị Mai Hoa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp cho biết, đất thương mại, dịch vụ đáp ứng nhu cầu về phát triển các cơ sở thương mại, dịch vụ mới của nền kinh tế. Cụ thể, việc thực hiện các dự án đầu tư tạo ra các sản phẩm bất động sản mới đang thu hút nhu cầu lớn ở cả trong nước và quốc tế như bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản văn phòng hoặc văn phòng kết hợp với ở…
Đại biểu Nguyễn Thị Mai Hoa, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp
Bên cạnh đó, đất thương mại, dịch vụ góp phần nâng cao giá trị sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ do điều chỉnh giá thuê đất theo định kỳ. Đất thương mại, dịch vụ cũng tạo điều kiện giải quyết việc làm cho người dân. Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Điều đó cho thấy loại đất này cũng góp phần giải quyết an sinh, xã hội, xóa đói giảm nghèo, điều tiết giàu-nghèo hiệu quả.
Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, trong tương quan so sánh với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai năm 2013 cũng như dự thảo luật sửa đổi lần này còn mờ nhạt.
Cùng với đó, đại biểu cho rằng, dự thảo Luật Đất đai hiện nay còn có những quy định chưa phù hợp đối với đất đai nói chung và đất thương mại, dịch vụ nói riêng. Dự thảo luật chưa có quy định về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển du lịch; chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ; quy định các dự án trên đất thương mại, dịch vụ không được miễn, giảm tiền thuê đất; chỉ được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Dự thảo luật chưa làm rõ cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì, bao gồm các cơ sở thương mại, dịch vụ cụ thể nào và đất thương mại, dịch vụ là những loại đất cụ thể nào?… Đại biểu đánh giá, các quy định này đang hạn chế tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các chủ đầu tư và người mua sản phẩm bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ… Do đó, hoàn thiện quy định liên quan tới đất thương mại, dịch vụ cần được coi là vấn đề lớn khi sửa đổi Luật Đất đai. Đại biểu đề nghị cần có các chế định cụ thể đối với đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai và các luật chuyên ngành có liên quan như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… để đảm bảo tính đồng bộ, khả thi khi triển khai.
Nghiên cứu hoàn thiện phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo hai mục tiêu
Liên quan đến quy định tại điểm d khoản 3 Điều 159 về việc bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) cho rằng: Đây là nội dung mới so với Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành mà theo như giải trình là nhằm hướng đến hai mục tiêu: tạo không gian, khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng; và chống thất thu thuế vào thời điểm mà bảng giá đất tiệm cận được với giá thị trường… Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này còn tồn tại một số vấn đề.
Thứ nhất, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân mà không đề cập đến giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đồng nghĩa với việc cho phép hộ gia đình, người dân được phép tuỳ nghi ghi giá trị chuyển nhượng QSDĐ trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm sẽ không khuyến khích hộ gia đình và người dân ghi đúng giá chuyển nhượng, bởi có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng, như: việc cố tình tạo ra đồng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định; hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hoá trách nhiệm kê khai tài sản….
“Trong khi đó, quy định tại điểm a khoản 3 Điều 158 lại khẳng định, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là thông tin đầu vào quan trọng để tiến hành định giá đất. Như vậy, việc kê khai không đúng giá chuyển nhượng trong hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách quy định này có khả năng không đạt được”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu phân tích.
Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho rằng: cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo qui định cũng chưa đúng với bản chất của qui định trong luật thuế thu nhập cá nhân, bởi giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân, thậm chí có trường hợp việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
ĐBQH Hoàng Minh Hiếu phát biểu tại hội trường
Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng QSDĐ trên hợp đồng; vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất…Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ theo tỷ lệ chênh lệnh giữa giá mua và giá bán của QSDĐ.
“Đây là phương án vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực để ghi đúng giá trên hợp đồng chuyển nhượng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế… Cụ thể, thực hiện quy định này thì người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán thực tế, vì như vậy điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua”, đại biểu nhấn mạnh.
