(Pháp lý) - Ngày 28/3/2018, Bộ Tài chính có văn bản 3515 yêu cầu tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018, bởi trước đó cơ chế thanh toán bằng quỹ đất có nhiều “điều tiếng”. Hiện Bộ này đang xúc tiến lấy ý kiến và trình Chính phủ một Nghị định mới (khung pháp lý) với kỳ vọng chặt chẽ hơn để ngăn chặn tiêu cực, thất thoát khi áp dụng cơ chế thanh toán “đặc biệt” trên. Để góp thêm ý kiến vào Dự thảo Nghị định, Phóng viên Pháp lý có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.
Phóng viên: Chào ông, ông đánh giá thế nào về việc Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định mới về BT?
Ông Lê Hoàng Châu: Tôi rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã trình dự thảo "Nghị định Quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức BT" và mong được Chính phủ xem xét, quyết định để sớm ban hành, đáp ứng được kỳ vọng của các nhà đầu tư và người dân.
Điểm đáng lưu ý trong Dự thảo Nghị định là quy định về thời điểm thanh toán dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất. Theo ông, phải quy định việc này thế nào cho hợp lý?
Tôi nhận thấy việc xác định thời điểm thanh toán dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất cần phải được quy định phù hợp trong 02 trường hợp: Trường hợp nhà đầu tư hoàn thành toàn bộ dự án thì mới được thanh toán, như quy định tại Khoản 4 Điều 3 Dự thảo. Nhưng cần bổ sung quy định rõ thời hạn khoảng 15-30 ngày, kể từ ngày nhà đầu tư bàn giao công trình BT, UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để tránh trường hợp bị ngâm hồ sơ; Trường hợp nhà đầu tư hoàn thành dự án theo tiến độ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được thanh toán theo giai đoạn, như nội dung Khoản 6 Điều 3 Dự thảo: "Việc giao tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện Dự án BT được thực hiện đồng thời hoặc sau khi Dự án BT hoàn thành và chỉ được thực hiện khi có khối lượng xây dựng công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật" để đảm bảo sự phù hợp giữa Khoản 4 và Khoản 6 Điều 3 và Khoản 2 Điều 7 của Dự thảo Nghị định.
Do vậy, tôi đề nghị cần xem xét tiếp tục hoàn thiện nội dung Khoản 4 Điều 3 Dự thảo như sau: "Thời điểm thanh toán dự án BT hoặc thanh toán dự án BT theo tiến độ, đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất, là thời điểm UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trong thời hạn không quá 15 (hoặc 30) ngày, sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành dự án BT; hoặc sau khi có khối lượng xây dựng công trình dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng".
Về cách tính, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư, thực tế từ trước đến nay có rất nhiều “lỗ hổng”. Theo ông, Nghị định mới phải “thiết kế” những quy định “cốt lõi” nào để chặn tiêu cực, thất thoát?
Điều 114 Luật Đất đai quy định "Bảng giá đất" được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; phí; lệ phí; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính; tính tiền bồi thường cho Nhà nước; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. "Giá đất cụ thể" được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuế đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có các Dự án BT. Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp định giá đất, trong đó "Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, được áp dụng để tính giá đất mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. Như vậy, nội dung Khoản (3.b) Điều 5 Dự thảo chỉ đúng trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư Dự án BT, có giá trị thấp. Trong khi đó các Dự án BT hầu hết đều có giá trị rất lớn và các quỹ đất thanh toán đối ứng cũng thường có giá trị rất lớn, mà các trường hợp này đều phải được xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất phù hợp theo quy định của pháp luật đất đai.
Do những bất cập trong Luật Đất đai 2013 về cơ chế hình thành "Khung giá đất","Bảng giá đất", nên trên thực tế, "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường.
Do vậy, nội dung Khoản (3.b) Điều 5 Dự thảo (nêu trên) nếu được thông qua và áp dụng cho mọi thửa đất, khu đất như cách làm hiện nay để thanh toán cho Dự án BT, theo tôi có thể làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật về quy trình, thủ tục định "Giá đất cụ thể" của các dự án hiện nay còn rất nhiều bất cập, không minh bạch, tạo ra tệ "xin - cho", nhũng nhiễu, tiêu cực, "cưa đôi, cưa ba", làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Do đó, Nghị định mới cần phải thiết kế quy định để tạo cơ chế để kiểm soát, ngăn chặn tiêu cực trong quá trình xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho Dự án BT.
Từ kinh nghiệm thực tế và từ phân tích nêu trên, tôi đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản (3.b) Điều 5 Dự thảo, như sau: "Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT hoặc giá trị Dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương phù hợp với quy định tại Khoản (2.a) Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì được tính bằng diện tích quỹ đất dự kiến giao nhân với giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành".
Về lâu dài, để đơn giản hóa thủ tục hành chính, đảm bảo tính minh bạch và nguyên tắc "xác định giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường", theo quan điểm cá nhân tôi, cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành "Khung giá đất" mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất". "Bảng giá đất" được điều chỉnh hàng năm bằng "Hệ số điều chỉnh giá đất" để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, thì mới có thể áp dụng nội dung tính giá quỹ đất thanh toán cho Dự án BT như Khoản (3.b) Điều 5 Dự thảo "Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng diện tích quỹ đất dự kiến giao nhân với giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành" cho mọi trường hợp xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho Dự án BT.
Đồng thời, tôi kiến nghị Chính phủ có cơ chế để phát huy vai trò của "Tổ chức phát triển quỹ đất" thực hiện "chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác" (Khoản 2.a Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) để phát triển quỹ đất theo quy hoạch, đấu giá công khai quỹ đất tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước để thực hiện các công trình cơ sở hạ tầng, trong đó có Dự án BT, để việc thanh toán theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) trở về đúng bản chất thanh toán "hàng - tiền", chứ không phải thanh toán kiểu "hàng - hàng" như hiện nay.
Đối với việc xác định giá trị Dự án BT, để tránh thiệt hại cho nhà đầu tư, Nghị định cần quy định cụ thể như thế nào?
Nội dung Khoản 3, Điều 4 Dự thảo hiện quy định: "Giá trị Dự án BT để thanh toán là giá trị Dự án BT được quyết toán theo quy định của pháp luật". Về Dự thảo quy định này, theo tôi có một số điểm bất cập như sau: Công tác quyết toán Dự án BT thường kéo dài rất lâu, thậm chí mất hàng năm trời. Nếu quy định Dự án BT chỉ được thanh toán sau khi Dự án đã được quyết toán thì rất thiệt hại cho nhà đầu tư. Kết quả quyết toán Dự án BT thường có tăng hoặc giảm so với giá trị hợp đồng BT và nhà đầu tư thường có xu hướng đồng thuận với ý kiến của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Các Dự án BT có giá trị lớn, thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn, trên cơ sở khối lượng và giá trị thực tế. Mức tạm ứng thanh toán theo giai đoạn có thể đạt khoảng 80% giá trị khối lượng được kiểm tra thống nhất. Do vậy, tôi đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản 3, Điều 4 Dự thảo, như sau: "Giá trị Dự án BT để thanh toán là giá trị Dự án BT được quyết toán theo quy định của pháp luật; Dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được thanh toán 80% giá trị khối lượng công trình được kiểm tra thống nhất; Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thanh toán cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày phê duyệt quyết toán Dự án BT".
Có ý kiến cho rằng, nhà đầu tư các dự án BT gặp rất nhiều rủi ro. Vậy, chúng ta có cần phải có chính sách, cơ chế bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư?
Tôi khẳng định, nhà đầu tư dự án BT gặp rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư Dự án BT chậm được bàn giao mặt bằng công trình Dự án BT. Nếu chậm 01 năm thì nhà đầu tư đã khó khăn; nếu kéo dài nhiều năm thì không nhà đầu tư nào chịu đựng nổi; Nhà đầu tư Dự án BT chậm được bàn giao mặt bằng quỹ đất thanh toán Dự án BT, hoặc chậm được bàn giao mặt bằng quỹ đất thanh toán Dự án BT theo giai đoạn. Nhất là trong trường hợp quỹ đất thanh toán chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư đã ứng tiền cho cơ quan Nhà nước để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng. Bởi lẽ, theo Khoản 5 Điều 3 của Dự thảo Nghị định, khoản lãi vay của Dự án BT kết thúc ngay sau khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, mà nếu thực hiện giao đất đúng hợp đồng thì Nhà nước sẽ tiết kiệm được không ít và nhà đầu tư cũng giảm được chi phí lãi vay. Hơn nữa không có tổ chức tài chính nào dám cho vay nếu Dự án BT kéo dài nhiều năm rồi mới được giao đất vì sẽ dẫn đến chi phí tài chính thì quá lớn, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ không thể kiểm soát nếu bị kéo dài và cũng rất khó dự đoán thị trường sau 5-7 năm.
Trong Dự thảo Nghị định tôi cũng chưa thấy có quy định trách nhiệm tài chính của Nhà nước theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước 2017 khi cơ quan có thẩm quyền chậm tiến độ trong công tác giải phóng mặt bằng để giao đất Dự án BT cho nhà đầu tư thi công, hoặc chậm tiến độ bàn giao quỹ đất thanh toán Dự án BT cho nhà đầu tư.
Từ những vấn đề vừa nêu, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền bàn giao mặt bằng công trình theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng Dự án BT để nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án; bàn giao quỹ đất thanh toán Dự án BT, hoặc bàn giao quỹ đất thanh toán Dự án BT theo giai đoạn, theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng Dự án BT cho nhà đầu tư; đề nghị bổ sung vào Dự thảo Nghị định nội dung quy định trách nhiệm tài chính của Nhà nước theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước 2017, khi cơ quan có thẩm quyền chậm tiến độ trong công tác giải phóng mặt bằng để giao đất Dự án BT cho nhà đầu tư thi công, hoặc chậm tiến độ bàn giao quỹ đất thanh toán Dự án BT cho nhà đầu tư, để nâng cao nhận thức và trách nhiệm của cán bộ, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ.
Đình Hòa (thực hiện)
