#

Chặn núp bóng “hiến đất mở đường” phân lô bán nền trục lợi: Cần bịt ngay lỗ hổng trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

30/11/2021 11:13

(Pháp lý) - Thời gian qua, tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng một số đối tượng lợi dụng việc hiến đất để phục vụ lợi ích công cộng nhằm mục đích phân lô, tách thửa, lập dự án BĐS "chui" mua bán kiếm lời, gây nhiều hệ lụy.

Hệ lụy rõ nhất  dẫn đến nhiều người bị lừa, bị thiệt hại rất lớn, tác động xấu đến thị trường BĐS. Từ thực tế nghiên cứu các vụ việc cho thấy nguyên nhân  xuất phát từ sự buông lỏng quản lý của một bộ phận cán bộ, viên chức của các cơ quan chức năng nhà nước. Bên cạnh đó, có một phần nguyên nhân là do các quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở, đã vô tình tạo cơ hội cho nhiều đối tượng lợi dụng để trục lợi.

11-1635923426.jpg

Xuất hiện tình trạng núp bóng “hiến đất mở đường” để phân lô bán nền tại nhiều địa phương. 

Núp bóng “hiến đất mở đường” để phân lô bán nền

Điển hình như mới đây, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng xác nhận vừa chuyển hồ sơ cho công an để tiếp tục điều tra, làm rõ và xử lý các cơ quan, cá nhân có trách nhiệm trong việc chỉ đạo, thực hiện các trình tự, thủ tục liên quan dẫn đến hàng loạt sai phạm trong việc hiến đất trên địa bàn TP. Bảo Lộc. 

Theo Thanh tra tỉnh Lâm Đồng, nhiều hộ gia đình, cá nhân làm đơn xin hiến đất nhưng thực chất là tùy tiện đầu tư hạ tầng trên đất nông nghiệp nhằm mục đích phân lô, tách thửa để bán.

Đáng chú ý, mặc dù đã hiến đất cho nhà nước nhưng một số trường hợp sử dụng đất này để xây dựng công trình, hàng rào, nhà bảo vệ tư nhân… Đó là hành vi lấn chiếm đất công.

Một số đối tượng môi giới nhà đất đã “thổi” các khu đất này thành dự án BĐS để lừa khách hàng, đăng tin quảng cáo rầm rộ nhằm thu hút người mua, trong khi thực tế các “dự án” này không được cơ quan thẩm quyền cấp phép.

Kết luận của Thanh tra tỉnh Lâm Đồng nêu rõ, bản chất của việc hiến đất nói trên chủ yếu để phân lô, tách thửa, phục vụ lợi ích cá nhân chứ không phải phục vụ lợi ích công cộng. Tình trạng phân lô đất nông nghiệp, xây dựng các công trình giao thông với kết cấu bê tông nhựa, bê tông xi măng, xây vỉa hè, dựng trụ điện… làm thay đổi hiện trạng sử dụng, có dấu hiệu hủy hoại tài nguyên đất.

12-1635923535.jpg

Thâu tóm đất nông nghiệp phân lô, bán nền, xây dựng khu thương mại... phá vỡ quy hoạch tổng thể phát triển TP Kon Tum.

Đáng nói, tình trạng này diễn ra ở nhiều địa phương trên khắp cả nước. Điển hình như trước đó, tại Kon Tum, hồi cuối năm 2020, kết luận Thanh tra số 2963 (ngày 12/8/2020) của UBND tỉnh Kon Tum cũng chỉ ra nhiều cá nhân mua gom đất nông nghiệp, sau đó dùng chiêu bài “hiến đất mở đường” để phân lô, xây dựng nhà thương mại trái phép.

Hay như tại Bình Định, không ít người lợi dụng việc "hiến đất" nhằm mục đích trục lợi chính sách, dễ bề tách thửa, chuyển mục đích đất ở để phân lô bán nền. Một trong những "điểm nóng" của tình trạng trên là thị trấn Phù Mỹ, huyện Phù Mỹ, như trường hợp ông Đ.N.A (ngụ khu phố An Lạc Đông 2, thị trấn Phù Mỹ). Tháng 2/2021, ông A. gửi đơn đến chính quyền địa phương xin "hiến" 53 m2 đất trồng cây hằng năm thuộc thửa đất rộng hơn 600 m2 (trong đó có 140 m2 đất ở) của mình để mở đường.

Sau khi UBND huyện Phù Mỹ ban hành quyết định thu hồi đất, ông A. tự bỏ tiền túi ra làm đường với diện tích đã "hiến" rồi thực hiện chuyển mục đích sử dụng toàn bộ diện tích còn lại của thửa đất sang đất ở. Tiếp đó, ông A. làm thủ tục tách thửa đất ở có diện tích lớn thành nhiều lô nhỏ để phục vụ cho việc chuyển nhượng…

Nguyên nhân từ sự buông lỏng quản lý…

Theo tìm hiểu của Phóng viên, các hoạt động liên quan đến BĐS sản như chia lô, tách thửa hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất… hiện nay chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như: Kinh doanh BĐS, Dân sự, Đất đai… cùng nhiều văn bản dưới luật khác như Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43 của Chính phủ, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013…

Tuy nhiên, để xảy ra tình trạng dùng thủ đoạn “hiến đất mở đường” dễ dàng làm thủ tục phân lô bán nền, xây dựng nhà ở, biệt thự trái phép, trái với quy hoạch xây dựng nói trên theo chúng tôi nguyên nhân trước hết phải kể đến đó là sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý trong việc trong việc giám sát, kiểm tra của một bộ phận cán bộ, viên chức của các cơ quan chức năng nhà nước. Thậm chí trong nhiều trường hợp không loại trừ còn có sự tiếp tay bởi một số cán bộ, viên chức.

Minh chứng cho điều này, kết luận của Thanh tra tỉnh Lâm Đồng đã chỉ ra rằng, một số cơ quan, cá nhân đã chấp nhận hồ sơ, căn cứ vào đơn xin hiến đất để ghi nhận hiện trạng vào hồ sơ địa chính, từ đó gián tiếp ghi nhận công trình vi phạm (đường giao thông trên đất nông nghiệp), tạo điều kiện cho người sử dụng đất được tách thửa vì lợi ích cá nhân. 

Theo Thanh tra tỉnh Lâm Đồng, UBND TP. Bảo Lộc có biểu hiệu buông lỏng công tác quản lý sử dụng đất đai, quản lý hoạt động xây dựng hạ tầng nhằm tách thửa của một số cá nhân trên địa bàn. Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh có dấu hiệu buông lỏng công tác thẩm định hồ sơ, cố ý bỏ qua các sai phạm trong quá trình thẩm định hồ sơ và đề nghị Sở TN&MT ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi tách thửa cho các trường hợp không đảm bảo điều kiện…

Hay như vụ việc xảy ra tại Kon Tum, Kết luận thanh tra của Thanh tra tỉnh Kon Tum cũng chỉ ra rằng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP.Kon Tum làm thủ tục không đúng quy định, từ đó dẫn đến việc tham mưu cho Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kon Tum ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng mục đích…

13-1635923535.jpg
Quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở, đã tạo cơ hội cho nhiều đối tượng trục lợi

… cho đến những “kẽ hở” của chính sách pháp luật đất đai

Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan từ sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý của một bộ phận cán bộ của cơ quan quản lý nhà nước, còn có một nguyên nhân khác đó là các quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở, đã tạo cơ hội cho nhiều đối tượng trục lợi

Theo đó, Khoản 2, Điều 143 qui định về Đất ở tại nông thôn – Luật Đất đai 2013:  " Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương". Khoản 4, Điều 144. Đất ở tại đô thị quy định " Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở ".

Nhưng tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương". Như vậy, quy định này của NĐ không phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Bởi, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị, trong khi Nghị định lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Đồng thời, tại Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (bổ sung theo quy định tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”. 

Có thể thấy, việc trao quyền quá lớn đối với UBND cấp tỉnh trong việc quy định điều kiện điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất dễ dẫn đến sự chênh lệch lớn và thiếu đồng bộ về điều kiện trên cả nước, nơi thì bị siết chặt nơi thì dễ dàng chia tách chuyển đổi. Cùng với đó là sự thiếu minh bạch, thiếu cơ chế giám sát trong thực hiện chia tách sẽ dễ xảy ra tình trạng xin cho, thậm chí là tiếp tay tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận thu gom đất sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, phân lô, tách thửa, lập dự án BĐS "chui" mua bán kiếm lời.

Đáng nói là, Theo quy định tại Luật Đất đai 2003 và Nghị Định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 trước đây, đều có nội dung cấm chia lô bán nền. Tuy nhiên, đến năm 2007, Chính phủ ra Nghị định 84/2007/NĐ-CP cho phép chia lô bán nền tại khu vực nông thôn và các thị trấn. Đến năm 2014 thì Chính phủ có Nghị định 43 cởi mở hơn việc phân lô bán nền. Nhiều chuyên gia cho rằng điều này tạo ra không ít hệ lụy tiêu cực. Bởi, nguyên tắc của thị trường BĐS là thu lợi nhuận bằng việc đầu tư trên đất chứ không phải buôn đất. Việc phân lô bán nền sẽ khuyến khích các nhà đầu tư đầu cơ bỏ tiền mua đất để chờ đất lên giá rồi bán mà không đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS cũng đang tồn tại không ít khoảng trống như chưa có các quy định cụ thể điều chỉnh loại hình kinh doanh BĐS dưới hình thức phân lô bán nền, đặc biệt đối với phân lô bán nền mà không hình thành dự án. Đồng thời, kinh doanh BĐS chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS.

Hay, Luật Kinh doanh BĐS hiện nay cũng không có quy định về "đặt cọc". Lợi dụng các bất cập này, các đối tượng bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... điều này gây không ít rủi ro cho khách hàng xuống tiền đầu tư vào các dự án phân lô bán nền trái pháp luật, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn...

Thay lời kết

Thiết nghĩ, tình trạng phân lô bán nền trái quy định tại một số địa phương trong thời gian qua đã và đang gây ra nhiều hệ lụy, phá vỡ quy hoạch, không đảm bảo kết cấu hạ tầng đồng bộ, không đảm bảo quy định về xây dựng và kiến trúc. Đặc biệt dùng thủ đoạn “hiến đất mở đường” dễ dàng làm thủ tục phân lô bán nền, xây dựng nhà ở, biệt thự trái phép gây không ít rủi ro cho người mua, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn, tác động xấu đến thị trường BĐS.

Do đó, theo chúng tôi, để ngăn chặn phân lô bán nền trái phép một cách hiệu quả nhất, các cơ quan Nhà nước cần phải sớm có giải pháp siết chặt các quy định, bịt các kẽ hở pháp luật như đã phân tích ở trên, đặc biệt cấp bách sửa chữa các luật, văn bản dưới luật về quản lý đất đai, kinh doanh BĐS…

Đồng thời, tăng cường các biện pháp giám sát, kiểm tra, xử lý nghiêm các sai phạm, đặc biệt là tăng cường giám sát, kiểm tra các cơ quan, cán bộ, viên chức có trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đai, chia tách, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Cần thiết phải khởi tố, xử lý hình sự một số vụ để răn đe.

Đinh Chiến – La Sơn
 

Bạn đang đọc bài viết "Chặn núp bóng “hiến đất mở đường” phân lô bán nền trục lợi: Cần bịt ngay lỗ hổng trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai" tại chuyên mục Pháp lý và Kinh doanh. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin