Phương pháp xác định giá đất và vấn đề thu hồi đất là hai nội dung “ nóng nhất” trong kì sửa đổi Luật Đất đai lần này.
Công tác thu hồi đất được qui định thế nào trong Dự thảo lần ba ?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần ba quy định, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh gồm: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; căn cứ quân sự; công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; ga, cảng quân sự; công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; kho tàng của lực lượng vũ trang; trường bắn, thao trường, bãi thử và hủy vũ khí; cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng, cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang; nhà công vụ, nhà khách của lực lượng vũ trang; cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Công an quản lý.
Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm: Công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch.
Ngoài ra, các dự án khác thuộc diện thu hồi đất là khu tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, công vụ, nhà tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp; xây dựng công trình thu gom, xử lý chất thải; công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; xây dựng cơ sở tôn giáo; xây chợ tại nông thôn; xây nghĩa trang, nhà tang lễ, hỏa táng; khu công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông, lâm, thủy, hải sản tập trung; dự án đô thị; khu dân cư nông thông.
Dự án nhà thương mại sử dụng loại đất không phải là đất ở; dự án lấn biển; dự án khai thác khoáng sản; dự án chỉnh trang đô thị cũng thuộc diện thu hồi đất, nhưng cần đáp ứng điều kiện nhất định.
Giá đất và Thu hồi đất được Ủy ban Kinh tế cho ý kiến thế nào ?
Trong báo cáo thẩm tra ngày 26/10, Ủy ban Kinh tế phân tích dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, có tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung, nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp là chủ đầu tư. Nếu thu hồi đất phục vụ dự án nhà ở thương mại dễ dẫn đến bị lợi dụng và khiếu kiện gia tăng. Trong khi đó, Nghị quyết 18 của Trung ương nêu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Vì vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá kỹ lưỡng và cân nhắc thận trọng việc đưa dự án nhà ở thương mại thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cơ quan soạn thảo cần làm rõ khái niệm, nội hàm, giải thích cụ thể về "dự án đô thị" thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Tại báo cáo thẩm tra, Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí các trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Dự thảo Luật Đất đai đã bổ sung định nghĩa dự án thuộc loại này, nhưng phạm vi rộng, chưa cụ thể. "Cần phân biệt rõ hơn giữa mục đích phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng và kinh tế đơn thuần để minh bạch trong thu hồi đất, tránh bị lạm dụng, gây bức xúc cho người dân", báo cáo nêu.
Ngoài ra, Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch; dự án nhà ở tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông, lâm, thủy, hải sản; khu dân cư nông thôn...
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, trong đó cân nhắc trường hợp làm công trình văn hóa, thể thao; nhà an dưỡng; nhà khách của lực lượng vũ trang. Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2013.
Ủy ban Kinh tế phân tích, công trình văn hóa, thể thao, nhà an dưỡng, nhà khách của lực lượng vũ trang có thể dùng phục vụ quốc phòng và dân dụng. Nếu thu hồi đất để xây dựng các công trình này, nhưng sau đó sử dụng vào mục đích dân dụng dễ dẫn đến thiếu minh bạch, gây phản ứng tiêu cực trong xã hội.
Về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo người dân có chỗ ở, thu nhập, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, Ủy ban Kinh tế đề nghị định lượng cụ thể, hướng dẫn chi tiết, đảm bảo khả thi.
Dự thảo đã bổ sung điều khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế tăng thêm với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng cần sửa đổi đồng bộ các luật quy định về thuế sử dụng đất.
Về nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, cơ quan soạn thảo cần giải thích rõ hơn. Dự thảo đề xuất Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể. Nhưng Ủy ban Kinh tế cho rằng cần nêu cụ thể trong luật các phương pháp xác định giá đất.
Tính khả thi khi địa phương xây dựng bảng giá đất hàng năm cũng được Ủy ban Kinh tế đề cập. Địa phương xây dựng có ưu điểm là cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, nhưng khả năng có triển khai được không, bởi việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt... cần thời gian. Việc này có thể gây lúng túng trong áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương, bởi không xây dựng kịp. Vì vậy, có ý kiến đề nghị không nên xây dựng bảng giá đất hàng năm mà điều chỉnh khi biến động từ 20%.
