Tác động của 3 Luật Đất đai, Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở mới: Minh bạch pháp lý, sàng lọc nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Luật Đất đai mới giúp minh bạch, khơi thông thủ tục pháp lý, góp phần giảm giá BĐS

Luật Đất đai sửa đổi mới năm 2024 với nhiều qui định mới kì vọng sẽ tháo gỡ rất nhiều điểm nghẽn, khó khăn cho thị trường, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp (DN), cho cơ quan nhà nước, những người thực thi pháp luật và người dân.

Điển hình như quy định giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu để làm nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn...

Những quy định thông thoáng như vậy giúp thị trường BĐS phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Khi thủ tục được rút ngắn, nguồn cung tăng lên cũng đồng nghĩa với việc giá BĐS sẽ giảm.

Ngoài ra, Luật quy định rõ cụ thể các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp "sân sau". Từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường; giúp địa phương xác định cụ thể cơ chế giao đất nhằm triển khai dự án. Ngoài ra, luật lần này cũng quy định chặt chẽ việc đặt cọc vốn lâu nay thả nổi; giúp minh bạch, bảo vệ người dân tránh khỏi những chủ đầu tư dự án "tay không bắt giặc".

Khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, các chuyên gia nhận xét những điểm nghẽn "pháp lý" sẽ sớm được gỡ bỏ, giúp nhiều dự án bất động sản "hồi sinh" và đưa thị trường nhanh chóng phục hồi sau thời gian "ốm" kéo dài.
Những điểm mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động nhiều đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Nhất là việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Rõ nét nhất là về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.

Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, "phần thắng" sẽ giành cho doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ "xin-cho." Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản "làm thật" cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực

Nếu như Luật Đất đai 2013 và luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ cho DN chuyển nhượng dự án khi có sổ đỏ đã khiến DN không thể chuyển nhượng dự án, khiến thị trường ách tắc. Hay như luật Đất đai năm 2013 cho DN đi mua các loại đất làm dự án nhà ở thương mại miễn phù hợp quy hoạch, nhưng sau đó luật quy định DN chỉ được mua đất ở mới được làm nhà ở thương mại. Điều này khiến thị trường sụt giảm nguồn cung, nhất là từ sau năm 2017 đến nay thị trường thiếu nguồn cung, lệch pha cung - cầu, lệch pha sản phẩm, đẩy giá BĐS tăng . … Thì tới đây, khi chùm luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS sửa đổi mới có hiệu lực sớm sẽ tháo gỡ các khó khăn trên. Khi đó thị trường BĐS có thêm nguồn cung và giá sẽ giảm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định nếu được Quốc hội đồng ý cho 3 đạo luật trên có hiệu lực sớm hơn sẽ giúp đồng bộ với luật Các tổ chức tín dụng và luật Đấu thầu đã có hiệu lực. Cùng với việc cuối năm nay luật Đấu giá tài sản, luật Quy hoạch đô thị nông thôn cũng sẽ được thông qua. Chùm 5 luật này sẽ thống nhất, đồng bộ, tháo gỡ pháp lý ở cấp độ luật khi mà vướng mắc pháp lý trong các dự án BĐS chiếm 70%. Theo ông Châu, chỉ cần một vài điểm vướng cũng đã gây ra nhiều khó khăn cho DN, thị trường, cho cả cơ quan quản lý nhà nước và người dân.

Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi nhiều qui định mới bảo vệ quyền lợi người mua nhà, sàng lọc nhà đầu tư, minh bạch thị trường

Một trong những điểm mới của luật là điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước.

Việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua.

Luật cũng sửa đổi quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị HĐMB thay vì 70% như hiện tại sẽ tác động trực tiếp tới người mua nhà giảm áp lực về tài chính đồng thời cũng giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Với quy định này, nguồn vốn từ khách hàng sẽ bị giảm, yêu cầu các chủ đầu tư phải chủ động tìm kiếm, thu xếp nguồn vốn từ các kênh khác nhằm đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án.

Đáng chú ý, về nội dung bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không có yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ. Quy định này tạo điều kiện linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận tùy thuộc vào nhu cầu thực tế nhưng vẫn cho phép bên mua có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bảo lãnh khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình tại thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Theo CBRE, quy định mới này cũng đơn giản hóa giấy tờ, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, trong việc thực hiện đúng quy định và khách hàng có cơ sở rõ ràng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi giao dịch với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, về điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới bổ sung quy định mới về việc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước theo quy định pháp luật đối với đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh. Quy định mới tiếp tục siết chặt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.

Trước đây, việc yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình chỉ được triển khai riêng lẻ theo chính sách của từng địa phương. Tuy nhiên, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư. Do đó, việc sửa đổi này hữu ích trong việc đảm bảo áp dụng thống nhất quy định pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định phân lô bán nền hiện hành. Việc siết chặt giúp đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị. Quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng.

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản, so với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có.

CBRE Việt Nam nhận định, đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi việc các dự án chậm triển khai là tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng là phải thông qua ngân hàng, các trường hợp khác sẽ do các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Điều này cũng nhằm thể chế hóa nội dung tại Điều 2.6 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Luật cũng qui định rõ DN phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Đảm bảo sự công khai, minh bạch của thị trường. Tránh sự bất cân xứng trong các thông tin. Giúp các đối tượng cần thông tin được tiếp cận một cách nhanh chóng và chính xác .

Đồng thời qui định giao dịch BĐS phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng mua bán tránh hiện tượng trốn thuế. Từ việc ghi đúng giá giao dịch mua bán đảm bảo nguồn thông tin, dữ liệu đầy đủ, chính xác để phục vụ công tác quản lý, điều hành đảm bảo sát nhất với thực tế thị trường, nhất là với các quyết định liên quan đến giá.

So với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có. CBRE Việt Nam nhận định, đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A

Và cuối cùng, với quy định mới, cá nhân được hành nghề môi giới miễn là có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, cá nhân không còn được hành nghề độc lập mà bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho nhà nước.

Luật Nhà ở với nhiều qui định mới thúc đẩy DN đầu tư dự án NƠXH

Luật Nhà ở với nhiều qui định mới ưu đãi khuyến khích đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia dự án nhà ở xã hội, góp phần tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (NƠXH)

Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều ưu đãi , khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung NƠXH

Một trong những chính sách mới được qui định rất rõ trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023, đó là UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Đặc biệt, Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 dành nhiều qui định ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Quan trọng hơn, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn TSDĐ, tiền thuê đất. Theo các doanh nghiệp đầu tư , với việc nêu rõ trong Luật không cần thủ tục xác định TSDĐ, sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH.

Thời gian qua, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội tuy có nhưng không thực chất, vì vậy không khuyến khích, thu hút được doanh nghiệp tham gia. Lần này, khoản 2, điều 85 luật mới quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi tốt hơn, như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn với lãi suất ưu đãi… Những chính sách hỗ trợ này sẽ khuyến khích và thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đáng chú ý là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp TSDĐ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NƠXH thông qua phần diện tích thương mại.

Chính sách đặc biệt mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023, đó là Luật mở rộng, bổ sung tổ chức Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được giao nhiệm vụ cơ quan chủ quản dự án đầu tư NOXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê..

Việc đề xuất có hiệu lực sớm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sẽ góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong phát huy nguồn lực từ đất đai, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất, phát triển, quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường; đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, công khai, minh bạch.