2 văn bản luật quan trọng (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các khó khăn vướng mắc về chính sách, thủ tục cho các chủ đầu tư, đồng thời tạo ra nhiều cơ chế hữu hiệu để đảm bảo lợi ích của người mua bất động sản, nhất là trong bối cảnh diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam hiện có nhiều biến động. Để có thể sớm đưa các chính sách mới đi vào thực tiễn, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 17/5/2024 trình Quốc hội thông qua, thời điểm có hiệu lực mới của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nếu được Quốc hội thông qua, 2 văn bản pháp luật quan trọng này sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025.
Ảnh minh hoạ
“ Điểm cộng” lớn của chính sách - Bố trí nhà ở tái định cư trước khi thu hồi, giải tỏa
Tại khoản 1 Điều 49 Luật Nhà ở 2023 đã có một số sửa đổi, bổ sung về việc bố trí nhà ở tái định cư trước khi thu hồi, giải tỏa, cụ thể: “Việc bố trí nhà ở phục vụ tái định cư đối với trường hợp di dời đến nơi ở mới phải được thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa nhà ở, trừ trường hợp người dân tự nguyện bàn giao nhà ở trước khi được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có nhà ở bị thu hồi, giải tỏa và nhà đầu tư theo quy định của pháp luật; nhà ở phục vụ tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nhà ở bị thu hồi, giải tỏa”.
Đây là một quy định mới, bám sát thực tế cuộc sống khi nhà làm luật đã ấn định rõ yêu cầu phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất. Quy định này thể hiện rõ định hướng ưu tiên đặt lợi ích của người dân lên trên hết, là điểm cộng rất lớn trong việc xây dựng các quy định pháp luật. Thực tế ở nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện tái định cư không trọn vẹn dẫn đến người dân khi họ đã vừa bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất lại không được ổn định chỗ ở nên phát sinh khiếu kiện, từ đó làm ảnh hưởng tình hình an ninh chính trị trật tự xã hội của địa phương, đồng thời ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án. Mặt khác, đây cũng là quy định ràng buộc để tìm được những chủ đầu tư thực hiện các dự án uy tín, thật sự có năng lực, khả năng cũng như tâm huyết để triển khai các dự án trong bối cảnh hiện nay.
Tuy nhiên cơ quan chức năng cũng cần sớm giải quyết một thực tế là nhiều dự án tái định cư đã được xây dựng, triển khai từ 2014 đến nay đã không còn nhu cầu sử dụng, để hoang hóa, nhưng chưa có cơ chế để có thể chuyển đổi sang nhà ở thương mại gây lãng phí nguồn lực và tài sản của Nhà nước.
Cần quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện chuyển đổi nhà ở tái định cư sang làm nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội
Luật đã ấn định rõ yêu cầu phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất. Quy định này thể hiện rõ định hướng ưu tiên đặt lợi ích của người dân lên trên hết, là điểm cộng rất lớn trong việc xây dựng các quy định pháp luật. Song thiết nghĩ, cơ quan chức năng cần thêm hành lang pháp lý quy định trình tự, thủ tục thực hiện chuyển đổi công năng sử dụng nhà ở tái định cư sang làm nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội trong trường hợp không còn nhu cầu sử dụng để hạn chế tình trạng bỏ hoang đang diễn ra.
Mở rộng các biện pháp tạo quỹ đất, nguồn lực xây nhà ở xã hội
Luật Nhà ở 2014 chỉ chính thức quy định một biện pháp tạo quỹ đất nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3. Cụ thể, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Việc bố trí nhà ở xã hội ở trong chính dự án đầu tư đã gây ra nhiều khó khăn và áp lực cho các chủ đầu tư khi phải giải quyết các bài toán kinh doanh, quy hoạch, xây dựng cho toàn dự án.
Chính vì vậy, chỉ một thời gian ngắn sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và sau đó là Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã quy định thêm 2 hình thức khác với quy định của Luật Nhà ở 2014 về việc dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội đối với dự án có quy mô dưới 10ha hoặc 5ha,
Cụ thể: “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước”. Quy định này về cơ bản, giúp làm rõ cũng như bổ sung thêm các trường hợp không bắt buộc phải dành quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, tháo gỡ phần nào các khó khăn cho các chủ đầu tư.
Tuy nhiên với tính chất là văn bản dưới luật, các Nghị định thường được sửa đổi trong các giai đoạn khá ngắn, do đó khiến các chủ đầu tư bất động sản và người dân vẫn còn băn khoăn về tính ổn định của chính sách này. Đồng thời, việc áp dụng các quy định trên thực tế cũng chưa đáp ứng được hết các tình huống như chưa giải quyết được các vướng mắc với các dự án có thời gian thực hiện kéo dài, trải qua nhiều giai đoạn pháp luật.
Từ những kết quả đạt được và hạn chế của chính sách trên, Luật Nhà ở 2023 đã “luật hóa” các chính sách về quỹ đất nhà ở xã hội trước đây tại khoản 2 Điều 83 với quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.
Theo đó, Luật đã qui định làm rõ có 3 hình thức để thực hiện 20% quỹ đất nhà ở xã hội: Thứ nhất là dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội; thứ hai là bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị; thứ ba là đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Cần làm rõ nguồn vốn mà Tổng Liên đoàn Lao động VN xây dựng nhà ở XH là nguồn vốn đầu tư công hay vốn khác
Một điểm mới của Luật Nhà ở 2023 liên quan đến nhà ở xã hội là Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sẽ là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, do nguồn tài chính công đoàn bản chất là nguồn thu từ các chủ thể tham gia quan hệ lao động trên khắp cả nước, cho nên việc sử dụng nguồn tài chính này hiện nay cần có các quy định pháp luật khác ngoài Luật Nhà ở làm rõ để xác định nguồn vốn để xây dựng dự án bằng nguồn vốn đầu tư công hay vốn khác để lựa chọn áp dụng pháp luật quản lý, sử dụng vốn đúng quy định.
Làm rõ điều kiện công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một thực tế phổ biến trong thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một kênh đầu tư đầy tiềm năng, giúp những người mua bất động sản có những khoản sinh lời đầy triển vọng nếu đầu tư và “chốt” lời tại những dự án của các chủ đầu tư lớn; cũng như giúp các chủ đầu tư có thể tiếp cận và sử dụng dòng vốn hiệu quả. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường trầm lắng và các chủ đầu tư bị siết nguồn vốn, đây cũng là hình thức đầu tư rủi ro, dễ phát sinh các tranh chấp giữa các chủ đầu tư và người mua.
Thị trường kỳ vọng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có những quy định chi tiết về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, tạo sự minh bạch và hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản để thị trường từng bước đi vào nề nếp, phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch, công khai, đóng góp vào sự phát triển chung của toàn nền kinh tế.
Ảnh minh hoạ
Quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các dự thảo nghị định hướng dẫn, đã làm rõ hơn về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh để áp dụng đối với công trình xây dựng. Trong các điều kiện để công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung 2 điều kiện.
Cụ thể, điều kiện về chủ trương đầu tư có mục tiêu “bán” nhà ở, công trình xây dựng: Điều 24.5 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua”.
Quy định trên đặt ra yêu cầu từ ngày Luật này có hiệu lực thì để kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chủ trương đầu tư dự án phải có nội dung phê duyệt việc bán nhà ở, công trình xây dựng. Trong khi các điều khoản khác của Luật Kinh doanh bất động sản cũng như Luật Đầu tư chưa quy định cụ thể các tiêu chí để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt việc “bán” nhà ở, công trình. Do đó, thiết nghĩ cơ quan chức năng cần có những hướng dẫn cụ thể hơn về các tiêu chí này giúp cho việc phê duyệt dự án không bị ách tắc và hiệu quả hơn.
Ngoài ra, Điều 83.5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 mà đến thời điểm Luật này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng phải thực hiện công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua”.
Như vậy, nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà chưa ký hợp đồng mua bán thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục mua bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, đối với loại hình bất động sản là công trình xây dựng mà không phải là nhà ở thì các quy định trước đây đang chưa nêu rõ các tiêu chí về điều kiện ký hợp đồng mua bán với công trình xây dựng và phụ thuộc vào cách hiểu, cách áp dụng của các cơ quan thi hành pháp luật tại từng địa phương dẫn đến tồn tại các rủi ro tiềm ẩn xử phạt cũng như tranh chấp với khách hàng.
Sớm hướng dẫn cụ thể về thủ tục, thời gian xác định giá đất dự án
Điều kiện về hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Điều 24.6 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc kinh doanh bất động sản phải “Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này”. Cụ thể tại 14.1.(c) yêu cầu Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
Hiện nay, trong các thủ tục pháp lý dự án thì thủ tục vướng mắc, kéo dài nhất chính là thủ tục xác định giá đất, hầu hết các vướng mắc của các dự án đều phát sinh từ công tác này. Thực tiễn cho thấy thời gian để xác định giá đất cho 1 dự án thông thường mất khoảng từ 1 đến 3 năm và thậm chí hơn 3 năm, nếu công tác xác định giá đất không được tháo gỡ sớm thì gần như các dự án sẽ không đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Trong thời gian tới, chúng tôi tin rằng các cơ quan chức năng sớm ban hành các nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các hướng dẫn chi tiết triển khai các thủ tục pháp lý dự án trên tinh thần đồng hành để tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án bất động sản hiện nay cũng như tạo ra hành lang pháp lý để các chủ thể tham gia các quan hệ giao dịch dân sự về nhà ở, bất động sản được thuận lợi để hướng đến một thị trường nhà ở, bất động sản minh bạch góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế.
