Thực tế, nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và thực hiện xong mọi nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện đưa vào sử dụng… nhưng không được cấp sổ đỏ.
Thực trạng các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) hiện nay chậm được cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản đã mua từ chủ đầu tư dự án kéo theo một số hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như xã hội.
GS. TS Đỗ Văn Đại - Giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ Tòa án nhân dân tối cao
Hệ lụy về pháp lý
Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận sở hữu nhà ở có vai trò rất quan trọng tại Việt Nam. Cụ thể,
Theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013, “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”.
Tương tự, điểm a khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định “Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Hệ quả từ không được cấp Giấy chứng nhận. Hiện nay nhiều khách hàng đã nhận bất động sản và xác định là chủ sở hữu bất động sản (chủ sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng).
Tuy nhiên, khi họ không được cấp Giấy chứng nhận, quy định trên cho thấy họ là các chủ sở hữu không toàn diện. Bởi lẽ, dù đã nhận bất động sản, họ không thể tiến hành một cách hợp pháp nhiều giao dịch đối với bất động sản như họ không thể chuyển nhượng bất động sản cho người khác hay họ không có cơ hội thế chấp bất động sản để vay tiền từ các tổ chức tín dụng.
Nội dung trên cho thấy việc không được cấp giấy chứng nhận kéo theo hệ lụy pháp lý quan trọng đối với khách hàng. Ở đây, dù họ đã nhận được bất động sản sau khi đầu tư một lượng tiền lớn, khách hàng bị hạn chế các giao dịch về bất động sản của mình.
Hệ lụy về đầu tư
- Về các dự án mới
Tác động tích cực của dự án. Phát triển loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không chỉ góp phần khai thác tốt nguồn lực đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ mà còn tạo ra một phân khúc thị trường bất động sản hứa hẹn mang lại tỷ suất sinh lời cao. Tác động tích cực của các dự án đã được Thanh tra chính phủ khẳng định. Cụ thể, theo kết luận Thanh tra, “loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng này đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước…”.
Hệ quả từ việc không cấp Giấy chứng nhận. Một cơ chế hợp lý sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, với việc nhiều khách hàng không được cấp Giấy chứng nhận dù đã nhận bất động sản sau khi đầu tư một khoản tiền lớn, tâm lý e ngại đầu tư gia tăng và như vậy không thu hút được các nguồn vốn từ các khách hàng tiềm năng. Nói cách khác, doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển.
Vì vậy, với thực trạng khách hàng của những dự án đã tồn tại không được cấp Giấy chứng nhận, khả năng phát triển các dự án mới tại địa phương là rất khó.
- Về các dự án đã tồn tại
Khách hàng dừng đầu tư. Trước thông tin nhiều dự án không thể tiến hành cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) dùng đầu tư vào các dự án. Vì vậy, nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng bị đình trệ do thiếu nguồn vốn cần thiết mà đáng ra có thể huy động được từ nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng).
Hệ quả của việc đừng đầu tư. Việc các nhà đầu tư thứ cấp dừng đầu tư xuất phát từ nhiều khách hàng không được cấp Giấy chứng nhận mặc dù đã nhận bất động sản gây lãng phí vê tài sản. Ở đây, các dự án BĐS nghỉ dưỡng hiện nay do không thể giải quyết vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bị trì trệ do thiếu cơ chế huy động vốn, không thể đưa vào kinh doanh trên thực tế, không thể bán lại cho các nhà đầu tư thứ cấp. Hệ quả của việc này là gây lãng phí về đất đai (không được khai thác triệt để) và thiệt hại rất lớn về vốn đối với các chủ đầu tư.
Nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua BĐS du lịch chậm được cấp “sổ đỏ” kéo theo một số hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như xã hội.
Hệ lụy về xã hội
- Mất niềm tin vào chính quyền
Đầu tư vì tin vào chính quyền. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng những năm trước đây phát triển mạnh và sự phát triển này chắc chắn có tác động từ phía chính quyền, đặc biệt là chính quyền địa phương.
Việc chính quyền địa phương đưa ra khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” phần nào cho thấy chính quyền đã truyền đi thông điệp tạo điều kiện cho loại bất động sản này phát triển. Theo nhận định của giới chuyên gia bất động sản, cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” mà chính quyền địa phương đưa ra thực chất là thỏa thuận giữa lãnh đạo địa phương và nhà đầu tư trong việc ghi nhận dự án bất động sản như hiện nay.
Mất niềm tin do không được Cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) không được cấp Giấy chứng nhận trong khi đó chính quyền trước đó đã truyền tải những thông điệp tích cực, ảnh hưởng đến niềm tin của các doanh nghiệp, của nhà đầu tư thứ cấp tới chính quyền. Nguy cơ mất niềm tin này không tốt về mặt xã hội nói chung và trong việc phát triển thị trường bất động sản nói riêng.
- Gây bất ổn xã hội do khiếu nại, khiếu kiện
Bức xúc từ chủ đầu tư thứ cấp. Tại một số dự án, khách hàng đầu tư đã nhận được Giấy chứng nhận nhưng, đối với nhiều dự án đang tồn tại, không ít khách hàng đầu tư chưa nhận được Giấy chứng nhận mặc dù đã nhận được bất động sản.
Thực tế, tại một số dự án loại này đã đi vào hoạt động, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Trong khi đó, một số dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đưa vào sử dụng được vài năm, chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng hiện nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) vẫn “mòn mỏi” chờ được cấp “sổ đỏ”.
Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản đã gây ra nhiều bức xúc từ khách hàng.
Hệ lụy từ bức xúc của nhà đầu tư thứ cấp. Từ những bức xúc do chưa được cấp Giấy chứng nhận, nhiều khách hàng đã tiến hành khiếu nại, khiếu khiện.
Từ đây, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng nên tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự xã hội
Kiến Nghị
Trước việc chính quyền địa phương truyền đi thông điệp tích cực với khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” và trước thực tế hiện nay rất nhiều khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) chưa được cấp Giấy chứng nhận, các doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán bất động sản với nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến không được, lùi không xong khi đối mặt với những tranh chấp, khiếu kiện của khách hàng, gây thiệt hại lớn đến uy tín của doanh nghiệp.
Phần trên đã cho thấy thực trạng không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư thứ cấp như hiện nay đang gây ra nhiều hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như xã hội.
Hy vọng rằng các nhà làm luật và chính quyền các cấp sớm tìm ra giải pháp hợp lý như ghi nhận thêm loại hình “Đất ở không hình thành đơn vị ở” để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và ít ra cũng tìm được hướng cấp Giấy chứng nhận cho các chủ đầu tư thứ cấp trong các dự án đã được phê duyệt để tạo an tâm cho các chủ đầu tư, tránh được các hệ lụy như đã phân tích ở trên.
Về lâu dài, các nhà làm luật cần phải nghiên cứu luật hoá để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án bất động sản du lịch.
Giải pháp cấp bách là cần có các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư hướng dẫn các cơ quan ban ngành địa phương thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với bất động sản du lịch… Giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên, sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt ngân sách nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng từ hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, tháo gỡ hàng chục nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án BĐS du lịch, giúp phục hồi nền kinh tế sau nhiều năm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid – 19.
GS. TS Đỗ Văn Đại
Giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh,
Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam,
Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ Tòa án nhân dân tối cao
